BGH Urteil vom 12.07.2007 – III ZR 145/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 145/06

Verkündet am: 12. Juli 2007 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 675 Abs. 2

Zur (im konkreten Fall verneinten) Pflicht des Anlagevermittlers, den Anlage-

interessenten über die Risiken der Beteiligung an einem in der Rechtsform

einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betriebenen geschlossenen Immobi-

lienfonds hinzuweisen, wenn der Vermittler dem Interessenten rechtzeitig

einen Prospekt über die Kapitalanlage überreicht hat, der nach Form und

Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständ-

lich zu vermitteln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR

140/03 = WM 2005, 833).

BGH, Urteil vom 12. Juli 2007 - III ZR 145/06 - OLG Hamm

LG Bielefeld

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter

Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Hamm vom 16. Mai 2006 wird zurückgewie-

sen.

Auf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-

klagten erkannt worden ist.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des

Landgerichts Bielefeld vom 20. Mai 2005 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungs- und die weiteren Kosten

des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger trat im Jahre 1987 auf Empfehlung des Beklagten dem ge-

schlossenen Immobilienfonds Berlin-Spandau, B. Straße 17-19, A.

Straße 6/8, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei. Er zeichnete einen An-

teil von 100.000 DM zuzüglich eines Agios von 5 % (5.000 DM) und zahlte den

gesamten Betrag ein. Das Bauvorhaben wurde durchgeführt und im Jahre 1989

fertig gestellt.

Der Kläger lastet dem Beklagten an, dieser habe ihn seinerzeit nicht hin-

reichend über die Risiken der Beteiligung an dem Fonds aufgeklärt. Dies betref-

fe insbesondere die persönliche Haftung gegenüber Außengläubigern, hinsicht-

lich deren er, der Kläger, sich teilweise sogar der sofortigen Zwangsvollstre-

ckung habe unterwerfen müssen; ferner das Risiko etwaiger Nachschusspflich-

ten; sowie den Umstand, dass die Beteiligung zumindest aus tatsächlichen

Gründen nicht veräußerbar sei. Außerdem seien die erzielbaren Mieten unrich-

tig prospektiert worden.

Im ersten Rechtszug hat der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der

gesamten Einlage zuzüglich des Agios (53.685,55 €) nebst Zinsen in Anspruch

genommen und die Feststellung begehrt, dass der Beklagte verpflichtet sei, ihm

alle weiteren Schäden aus der Beteiligung an dem Fonds zu ersetzen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klä-

gers hat das Berufungsgericht die Abweisung des im Berufungsrechtszug auf

24.041,95 € nebst Zinsen reduzierten Zahlungsanspruchs bestätigt, jedoch den

Beklagten verurteilt, die Übertragung der Gesellschaftsbeteiligung des Klägers

durch diesen anzunehmen, und die Feststellung getroffen, dass der Beklagte

verpflichtet sei, dem Kläger allen weiteren Schaden aus der Beteiligung zu er-

setzen.

Mit ihren vom Senat zugunsten des Beklagten in vollem Umfang, zu-

gunsten des Klägers überwiegend zugelassenen Revisionen verfolgen der Be-

klagte seinen Klageabweisungsantrag, der Kläger einen im Berufungsrechtszug

gestellten Hilfsantrag auf Freistellung von sämtlichen gegenwärtigen und zu-

künftigen Verbindlichkeiten aus der Gesellschaftsbeteiligung weiter.

Die Revision des Beklagten ist begründet, die des Klägers dagegen un-

begründet.

I.

Die Revision des Beklagten:

1.

Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass der Beklagte hier

als Anlagevermittler tätig geworden ist. Als solcher schuldete er dem Kläger

nach Maßgabe der in der Senatsrechtsprechung entwickelten Grundsätze eine

richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände,

die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung

waren (vgl. z.B. Senatsurteile vom 13. Juni 2002 - III ZR 166/01 = NJW 2002,

2641, 2642; vom 19. Oktober 2006 - III ZR 122/05 = NJW-RR 2007, 348, 349

Rn. 9; vom 22. März 2007 - III ZR 218/06 = ZIP 2007, 871 Rn. 4; jeweils

m.w.N.). Dies sieht - im Ansatz zutreffend - auch das Berufungsgericht so.

2.

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass es

als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Anlageinteressenten statt

einer mündlichen Aufklärung im Rahmen des Vertragsanbahnungsgesprächs

ein Prospekt über die Kapitalanlagen überreicht wird, sofern dieser nach Form

und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und ver-

ständlich zu vermitteln, und dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem

Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen

werden kann (BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 140/03 = WM 2005, 833,

837 m.w.N.). Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte nach den Feststellungen

des Landgerichts, die auch von dem Berufungsgericht nicht in Zweifel gezogen

werden, dem Kläger zwei Wochen vor dessen Zeichnungserklärung den Pros-

pekt, betreffend den Immobilienfonds, mit der Erklärung ausgehändigt, dass

dieser die Unterlagen in Ruhe durchlesen solle und sich später noch entschei-

den könne, ob er damit einverstanden sei. Nach etwa zwei Wochen hatte der

Beklagte den Kläger gemäß vorangegangener Abstimmung erneut in dessen

Haus aufgesucht und mit diesem weitere sich aus der Beteiligung ergebende

Fragen besprochen, wobei der Inhalt des Gesprächs zwischen den Parteien

zum Teil streitig ist.

3.

Mit eingehender Begründung hat das Landgericht festgestellt, dass der

vorliegende Prospekt keine Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten enthielt,

durch die dem Kläger nötige Informationen vorenthalten worden wären. Dies gilt

insbesondere für die persönliche Haftung im Außenverhältnis, einschließlich der

Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung; ferner für etwaige Nach-

schusspflichten im Innenverhältnis. Hinsichtlich der in dem Prospekt enthalte-

nen Angabe, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerlich, hat das Landge-

richt ausgeführt, diese suggeriere bei verständiger Würdigung nicht die Vorstel-

lung, dass für die Veräußerung der Fondsbeteiligung ein offizieller oder zumin-

dest ein inoffizieller Markt zur Verfügung stehe. Dass ein Gesellschaftsanteil bei

ungünstiger wirtschaftlicher Entwicklung der Fondsgesellschaft nur schwer und

mit finanziellen Nachteilen zu veräußern sein dürfte, liege auf der Hand und be-

dürfe keiner ausdrücklichen Erwähnung im Prospekt. Eine Fehlerhaftigkeit des

Fondskonzepts ergebe sich auch nicht aus einer Differenz zwischen den pros-

pektierten und den tatsächlich erwirtschafteten Mieten. Es sei insbesondere

nicht ersichtlich, dass die prospektierte Miete von vornherein nicht den marktüb-

lichen Verhältnissen entsprochen hätte, zumal der Fonds bis zum Jahre 1995

zum Teil deutlich höhere Mietüberschüsse erzielt habe als prospektiert.

4.

Die Berufungsangriffe des Klägers waren nicht geeignet, diese Feststel-

lungen in ihrem wesentlichen Kern zu erschüttern. Diese Angriffe beruhten

weitgehend auf Wertungen, mit denen der Kläger lediglich seine eigene Auffas-

sung an die Stelle derjenigen des Landgerichts gesetzt hatte. Auch das Beru-

fungsgericht, das sich mit dem Prospekt nicht näher auseinandersetzt, erhebt

gegen dessen Inhalt keine Beanstandungen. Die Feststellungen des Landge-

richts halten auch der revisionsgerichtlichen Nachprüfung stand. Dies gilt auch

dann, wenn der Prospekt hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Gesellschaftsbe-

teiligung einen Mangel aufgewiesen haben sollte. Der Senat hat inzwischen

entschieden, dass der Anlageberater grundsätzlich gehalten ist, den Anlagein-

teressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem ge-

schlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung

eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur einge-

schränkt möglich ist (Senatsurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06 =

NJW-RR 2007, 621). In gleicher Weise muss an einen Prospekt die Anforde-

rung gestellt werden, dass dieser Umstand mit hinreichender Deutlichkeit her-

vorgehoben wird. Jedoch ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass

das Landgericht angenommen hat, die Veräußerbarkeit der Gesellschaftsbetei-

ligung sei für die Anlageentscheidung des Klägers nicht von Bedeutung gewe-

sen, da eine solche Veräußerung bei der hier vorliegenden steuerrechtlichen

Konzeption des Fonds einen Ausnahmetatbestand dargestellt habe; auch sei

bereits fraglich, ob dem Beklagten als bloßem Anlagevermittler etwaige Unvoll-

ständigkeiten bei der Beschreibung von Sachverhalten, die nicht zum Kernbe-

reich des Anlagekonzepts zählten, überhaupt als eigenes schuldhaftes Fehlver-

halten angelastet werden könnten. In zusammenfassender Würdigung hält der

Senat daher das vom Landgericht gefundene Ergebnis für richtig, wonach der

Prospekt zutreffende und im Wesentlichen hinreichende Informationen vermit-

telt hat, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung waren.

5.

a) Das Berufungsgericht bejaht gleichwohl eine Pflichtverletzung des Be-

klagten gegenüber dem Kläger. Es lastet dem Beklagten an, er habe es nicht

bei dem Überreichen des Prospekts bewenden lassen, sondern nach eigenen

Angaben den Kläger über die Risiken, insbesondere auch über die Gesellschaf-

terhaftung bzw. die Beteiligungsquote informiert. Dann aber hätte er den Kläger

eingehend über die Haftung - begrenzt auf die Quote als Gesellschafter der

Gesellschaft bürgerlichen Rechts -, seine Nachschusspflicht, seine Unterwer-

fung unter die sofortige Zwangsvollstreckung und über Probleme mit dem Aus-

fall einzelner Gesellschafter umfassend aufklären müssen. Dieser in seiner

Person geschuldeten Aufklärungspflicht sei der Beklagte nicht nachgekommen.

b) Darin kann dem Berufungsgericht nicht gefolgt werden. Ein Anlage-

vermittler, der nicht nur - rechtzeitig - den Prospekt überreicht, der nach Form

und Inhalt geeignet ist, selbst schon die erforderlichen Informationen wahrheits-

gemäß und verständlich zu vermitteln, sondern darüber hinaus zusätzlich noch

mündlich auf bestimmte Risiken hinweist, ist grundsätzlich nicht verpflichtet,

eine eingehende, umfassende Aufklärung vorzunehmen. Zwar darf der Anlage-

vermittler nicht durch mündliche Erklärungen bei dem Interessenten den Ein-

druck erwecken, dieser erhalte hierdurch - mündlich - die allein maßgebliche,

vollständige Aufklärung und brauche sich den Prospekt überhaupt nicht (mehr)

anzusehen. Einen solchen Sachverhalt hat das Berufungsgericht jedoch nicht

festgestellt. Im Gegenteil hatte der Beklagte dem Kläger erklärt, dieser solle

sich die Unterlagen in Ruhe durchlesen und später entscheiden. In einem sol-

chen Fall fällt es grundsätzlich in den eigenen Verantwortungsbereich des Inte-

ressenten, wenn er die für einen Durchschnittsleser verständlichen und ausrei-

chenden Risikohinweise im Anlageprospekt nicht zur Kenntnis nimmt und nicht

von sich aus bezüglich bestimmter Prospektangaben um weitere Hinweise

nachsucht.

c) Auch das weitere Argument des Berufungsgerichts, der Beklagte habe

es unterlassen, den Kläger darauf hinzuweisen, dass er, der Beklagte, die Ge-

sellschaftsbeteiligung nicht selbst auf Plausibilität zu überprüfen, greift nicht

durch. Aus dem Berufungsurteil wird nicht hinreichend deutlich, welche Prüfung

der Beklagte im Sinne einer "eigenen Plausibilitätsprüfung" unterlassen haben

soll, etwa ob er die Richtigkeit der kalkulierten Mieten, die allgemeine Vermiet-

barkeit der in Rede stehenden Räumlichkeiten oder etwaige den Prospektan-

nahmen entgegenstehende Gesichtspunkte hätte überprüfen sollen. Vor allem

aber wäre hier der Schutzzweck einer (vermeintlich) verletzten Pflicht nicht tan-

giert, weil der Prospekt einer Plausibilitätsprüfung in den für die Anlageent-

scheidung wesentlichen Punkten ja gerade stand hält.

6.

Nach alledem ist eine für die Anlageentscheidung ursächliche Pflichtver-

letzung des Beklagten zu verneinen, ohne dass es weiterer Sachverhaltsaufklä-

rung bedarf. Auf die weiteren Revisionsrügen des Beklagten braucht daher

nicht mehr eingegangen zu werden.

II.

Die Revision des Klägers:

Die Revision des Klägers erweist sich dementsprechend als unbegrün-

det, obwohl die Rüge, das Berufungsgericht sei auf den Hilfsantrag auf Freistel-

lung nicht eingegangen, der Sache nach berechtigt gewesen war. Auf diese

Frage kommt es indessen nicht mehr an, da der Hilfsantrag ohnehin unbegrün-

det ist.

III.

Nach alledem ist die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage im noch

anhängigen Umfang unter Zurückweisung der Berufung des Klägers in vollem

Umfang abzuweisen, ohne dass es einer Zurückverweisung bedarf.

Schlick

Wurm

Dörr

Wöstmann

Harsdorf-Gebhardt

Vorinstanzen:

LG Bielefeld, Entscheidung vom 20.05.2005 - 4 O 655/04 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 16.05.2006 - 4 U 103/05 -