BGH Senatsurteile vom 25.09.2007 – XI ZR 274/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XI ZR 274/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. September 2007 Weber Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung vom 25. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die

Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des

3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom

28. September 2005 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger verlangt von der beklagten Bausparkasse Schadenser-

satz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-

sammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-

wohnung.

Der damals 26 Jahre alte Kläger wurde im Jahr 1998 von einem

Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Ei-

gentumswohnung in W. zu erwerben. Der Vermittler war für die

H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageob-

jekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche

händigte der Vermittler dem Kläger u.a. eine Beispielrechnung aus, in

welcher für die Jahre 1998 und 1999 jeweils monatliche Mieteinnahmen

von insgesamt 475,86 DM ausgewiesen waren. Im Rahmen der Gesprä-

che unterschrieb der Kläger am 27. März 1998 einen Immobilienvermitt-

lungsvertrag, einen Darlehensvermittlungsvertrag, einen Besuchsbericht

und eine Vereinbarung über Mietenverwaltung, mit der er der für die zu

erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft, die von der

zur H. Firmengruppe gehörenden M.

GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde,

beitrat. Sein notarielles Kaufangebot gab der Kläger am 5. Juni 1998 ab,

nachdem er am Tag zuvor zur Finanzierung des Kaufpreises von

150.112 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag unterschrie-

ben hatte. Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarle-

hen bei der Landeskreditbank (im Folgenden:

L-Bank) in Höhe von 175.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei

der Beklagten über 88.000 DM und 87.000 DM finanziert. Im Zusammen-

hang mit der Finanzierung wurde mit notarieller Urkunde vom 16. Juni

1998 zur Sicherung sowohl des valutierten Vorausdarlehens als auch der

nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bau-

spardarlehen zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des

Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Der Kläger übernahm die

persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarf sich der

sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Vermögen. Im Jahr

2003 widerrief er seine auf den Abschluss der Finanzierungsverträge ge-

richteten Willenserklärungen unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsge-

setz.

Mit seiner Klage begehrt er Schadensersatz. Er verlangt Zahlung

von 24.483,92 € als Ersatz der bisher auf das Vorausdarlehen gezahlten

Zinsen abzüglich der gutgebrachten Mieterträge sowie Freistellung von

den Verbindlichkeiten aus dem mit der L-Bank abgeschlossenen Darle-

hensvertrag Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung so-

wie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz weiterer

aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden. Hilfsweise verlangt

er Rückerstattung der in der Zeit vom Vertragsschluss bis Anfang 2002

gezahlten Zinsen in Höhe von 17.634,17 € aufgrund des Widerrufs des

Darlehensvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz.

Seine Ansprüche stützt er in erster Linie darauf, dass die Beklagte

ihre Aufklärungspflichten verletzt habe. Ihr sei bekannt gewesen, dass

der Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden sei. Insbeson-

dere seien ihm verdeckte Innenprovisionen verschwiegen und vorsätzlich

fiktiv überhöhte Mietpoolausschüttungen angegeben worden, bei denen

die Kosten für Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen nicht einkal-

kuliert gewesen seien. Rückabwicklung der Verträge könne er ferner ver-

langen, weil die Beklagte ihn pflichtwidrig nicht über die Nachteile der

gewählten Finanzierungskonstruktion aufgeklärt habe und er die Verträ-

ge bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht abgeschlossen hätte. Zumin-

dest schulde die Beklagte ihm insoweit Ersatz der Mehraufwendungen,

die sich auf 31.316,68 € beliefen.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der

- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger

sein Klagebegehren weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus einem Beratungs-

verschulden scheide aus, da zwischen den Parteien kein Beratungsver-

trag geschlossen worden sei. Dem Kläger stünden auch keine Ansprüche

aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die

Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion, für deren Nachteiligkeit

sich gerade im Fall des Klägers keine hinreichenden Anhaltspunkte er-

gäben, habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Wegen angeblich im

Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen habe die Beklagte schon deshalb

keine Aufklärungspflicht getroffen, weil der Kaufpreis nach dem eigenen

Vortrag des Klägers nicht sittenwidrig überhöht gewesen sei. Die Beklag-

te habe sich auch weder in einem zur Aufklärung verpflichtenden Inte-

ressenkonflikt befunden noch habe sie in nach außen erkennbarer Weise

ihre Kreditgeberrolle überschritten. Durch die im Darlehensvertrag vor-

gesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool habe sie auch keinen

zusätzlichen Gefährdungstatbestand geschaffen. Der hier zu beurteilen-

de Mietpool sei im maßgeblichen Zeitpunkt weder überschuldet gewesen

noch habe die Beklagte ihn durch die Gewährung von Darlehen gestützt.

Eine Überschuldung des Mietpools folge nicht daraus, dass die Aus-

schüttungen im Jahr 1998 überhöht gewesen seien, so dass der Kläger

am Ende des Jahres einen Ausgleich in Höhe von rund 1.000 DM habe

leisten müssen. Die Rückforderung sei vielmehr Hinweis darauf, dass die

- ausschließlich in den Risikobereich des Klägers fallenden - Erwartun-

gen, die Einkünfte aus dem Mietpool würden ausreichen, um seine mo-

natlichen Belastungen weitgehend zu decken, nicht zutrafen. Die Beklag-

te hafte auch nicht aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Hinsicht-

lich des hilfsweise geltend gemachten Anspruchs aus § 3 HWiG sei die

Beklagte für die Rückabwicklung der Verträge, die der Kläger mit der

L-Bank geschlossen hat, nicht passiv legitimiert. Unabhängig hiervon sei

der Darlehensvertrag nicht aufgrund einer Haustürsituation zustande ge-

kommen. Angesichts eines Zeitabstands von etwa zehn Wochen zwi-

schen den Gesprächen in der Wohnung des Klägers und der Unterzeich-

nung des Darlehensvertrags, bestehe keine hinreichende Indizwirkung,

dass der Abschluss des Vertrags auf ein Fortwirken der Überrumpe-

lungssituation zurückzuführen sei.

II.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-

scheidenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht hätte die vom Klä-

ger in erster Linie begehrte Rückabwicklung der Verträge nicht mit der

gegebenen Begründung ablehnen dürfen.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings ausgeführt,

dass ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus einer Beratungs-

pflichtverletzung ausscheidet. Eine solche hätte den Abschluss eines

Beratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt (vgl. Senatsur-

teile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173, vom

13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und vom 20. März

2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44). Daran fehlt es. Zur

Beklagten hatte der Kläger keinen unmittelbaren persönlichen Kontakt.

Der für die H. GmbH tätige Vermittler war nicht bevollmäch-

tigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen. Dies macht

auch die Revision nicht geltend.

2. Entgegen der Auffassung der Revision kann die mit dem Haupt-

antrag begehrte umfassende Rückabwicklung der Verträge auch nicht

mit Erfolg darauf gestützt werden, die Beklagte habe den Kläger nicht

über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises

durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließen-

den Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter

welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der

finanzierenden Bank, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile

dieser Konstruktion aufzuklären, in Betracht kommt, rechtfertigt eine et-

waige Aufklärungspflichtverletzung die vom Kläger in erster Linie begehr-

te Rückabwicklung des Darlehens- oder gar des Kaufvertrages schon

deshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzie-

rung entstandenen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile

BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04,

WM 2007, 876, 881, Tz. 42). Ein weitergehender Anspruch besteht, wie

der Senat in seinem Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007,

876, 881, Tz. 43) näher ausgeführt hat, angesichts des beschränkten

Schutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann nicht, wenn der Kläger,

wie er behauptet hat, bei entsprechender Aufklärung mangels einer an-

derweitigen Finanzierungsmöglichkeit von dem finanzierten Kauf der Ei-

gentumswohnung abgesehen hätte. Über die Frage, ob dem Kläger der

hilfsweise geltend gemachte Differenzschaden zusteht, war hier nicht zu

entscheiden.

3. Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-

halt besteht nämlich die Möglichkeit, dass der Kläger aus anderen Grün-

den mit seinem auf umfassende Rückabwicklung der Verträge gerichte-

ten Hauptbegehren durchdringt. Mit der vom Berufungsgericht gegebe-

nen Begründung lässt sich eine Haftung der Beklagten aus vorvertragli-

chem Aufklärungsverschulden wegen unterbliebener Risikoaufklärung

über das finanzierte Geschäft nicht verneinen.

a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-

lerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein solches Aufklärungsver-

schulden der Beklagten verneint hat.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist

eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger-

und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-

schäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf

regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-

wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der

Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten

bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-

sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der

Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-

führung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken

hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand

für den Kunden

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-

menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an

einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder

wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten

Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-

nen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-

le BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03,

WM 2005, 72, 76 sowie vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005,

828, 830).

bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht

auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich-

ten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit ein Rechtsfehler unterlau-

fen wäre.

(1) Als rechtsfehlerfrei erweist sich das Berufungsurteil entgegen

der Auffassung der Revision, soweit das Berufungsgericht eine Aufklä-

rungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf eine angeblich im

finanzierten Kaufpreis enthaltene verdeckte Innenprovision wegen eines

für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Bei steuersparen-

den Bauherren- und Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinsti-

tut grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über eine im

finanzierten Kaufpreis enthaltene Innenprovision aufzuklären. Eine Auf-

klärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises

kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer

so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Ver-

kehrswert beiträgt, dass das Kreditinstitut - anders als hier - von einer

sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen

muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR

194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04,

WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.).

(2) Entgegen der Auffassung der Revision vermag auch die vom

Kläger behauptete fehlerhafte Ermittlung des Beleihungswerts durch die

Beklagte keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungs-

pflichtverletzung zu begründen. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März

2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt

und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach

ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen

gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im

Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninte-

resse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile

vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997

- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003

- XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-

sätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-

hungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditneh-

mer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben

(Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21 und vom 20. März 2007 - XI ZR

414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152,

156 f.).

(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die

Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-

schreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte sei nicht dargetan. Die

enge Zusammenarbeit der Beklagten mit den Unternehmen der H.

Gruppe führt nicht zum Überschreiten der Kreditgeberrolle. Eine

nach außen erkennbare Übernahme von Funktionen des Veräußerers

oder Vertreibers der Eigentumswohnung hat das Berufungsgericht

rechtsfehlerfrei nicht festgestellt. Zu Recht hat das Berufungsgericht

auch nicht erwogen, die Beklagte könne durch die in § 3 des Darlehens-

vertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darle-

hensvaluta von einem Beitritt des Klägers in einen Mietpool abhängig

war, über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen sein. Ihr

Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements

ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers ver-

knüpft (Senatsurteile BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und vom 31. März 1992

- XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).

cc) Im Hinblick auf den von der Beklagten veranlassten Mietpool-

beitritt des Klägers lässt sich jedoch im Anschluss an die Urteile des er-

kennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.)

und vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 ff.,

Tz. 27 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschul-

den nicht abschließend verneinen. Mit diesen Urteilen hat der erkennen-

de Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten

der kreditgebenden Bank ergänzt.

(1) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-

halt kommt insoweit eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines

durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefähr-

dungstatbestands in Betracht.

Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR

414/04, WM 2007, 876, 879 ff., Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen

begründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte -

den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung

gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Miet-

pools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen

oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies

kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits

bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis

des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt

wurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (vgl. zur

Rechtsnatur des Mietpools Drasdo DWW 2003, 110, 111 und Jäckel ZMR

2004, 393, 394 ff.). Beides hat das Berufungsgericht hier zwar ohne

Rechtsfehler verneint. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ent-

schieden hat, kann Gleiches aber auch gelten, wenn die finanzierende

Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen

des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren

Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Ein-

druck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält,

sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen

ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom

20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27).

Das war nach der unter Beweis gestellten Behauptung des Klägers

hier der Fall. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts blieben die

Einkünfte des Mietpools bereits im Erwerbsjahr hinter den Angaben zu-

rück mit der Folge, dass der Kläger einen Ausgleich von rund 1.000 DM

leisten musste. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Verwalterin habe

in Absprache mit der Beklagten für die Mietpoolausschüttungen fiktive

gewinnmaximierte Werte eingesetzt und - ebenso wie in dem dem Se-

natsurteil vom 20. März 2007 (aaO) zugrunde liegenden Fall - bei der

Kalkulation der Ausschüttungen Reparaturaufwand am Sondereigentum

nicht berücksichtigt mit der Folge, dass die Ausschüttungen schon aus

diesem Grund monatlich zu hoch kalkuliert gewesen seien.

(2) Mit Rücksicht auf die nach Behauptung des Klägers falschen

Angaben des Vermittlers zur erzielten Miete kommt darüber hinaus nach

der erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierten Rechtsprechung

des erkennenden Senats zur tatsächlichen Vermutung eines aufklä-

rungspflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank auch eine

Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadenser-

satzanspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungs-

pflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Be-

tracht.

(a) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.

und Urteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343,

2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006

- XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006

- XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007

- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in

Fällen

institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden

Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter

erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht

auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im

Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch un-

richtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw.

des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der

Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermu-

tet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten

Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Wei-

se zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Ver-

käufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten

besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtig-

keit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen

Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen

des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-

benserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen

Täuschung geradezu verschlossen.

(b) Ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats

vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 23 f., Tz. 53-55) näher dargelegten

Grundsätze hier eine widerlegliche Vermutung besteht, dass die Beklag-

te von einer arglistigen Täuschung des Klägers über die erzielte Miete

Kenntnis hatte, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungsgerichts

noch nicht abschließend beurteilt werden.

Dies betrifft zum Einen die Behauptung des Klägers, der Vermittler

habe ihn durch vorsätzlich überhöhte Angaben zur Mietpoolausschüt-

tung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich

erzielte Miete zugrunde lag, arglistig über die Rentabilität des Anlageob-

jekts getäuscht. Zum Anderen wird ggf. zu klären sein, ob die nach Be-

hauptung des Klägers ihm vorgespiegelte Miete auch objektiv evident

unrichtig war.

Sofern das der Fall sein sollte, würde die Kenntnis der Beklagten

von diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete widerlegbar

vermutet, weil auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleich-

terung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vor-

liegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin, der Beklag-

ten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die

Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Er-

werbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser

planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsa-

mes Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl

die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Verkäuferin und die

Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kun-

den sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter

der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine

Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zu-

teilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen, zu un-

terschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt

werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen

sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der

Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Be-

klagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käu-

fer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig mach-

te. Auch dem Kläger wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten

Strukturvertrieb angeboten, ohne dass er persönlichen Kontakt mit Mit-

arbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um einen Kredit dort

nachgesucht hätte. Der Vermittler, dem die konzeptionelle Finanzie-

rungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannte sie dem Kläger

als finanzierendes Institut und legte ihm die Darlehensantragsformulare

der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007

- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 56).

Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den

fehlerhaften Angaben des Vermittlers zu der unter Berücksichtigung an-

fallender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre

fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsste daher für den Fall der

Annahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden,

die Vermutung zu widerlegen.

(3) Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung im dargelegten Sinn

wegen eines durch sie geschaffenen oder begünstigten besonderen Ge-

fährdungstatbestands oder wegen eines aufklärungspflichtigen Wissens-

vorsprungs hätte die Beklagte den Kläger nach dem Grundsatz der Natu-

ralrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie er ohne die schuld-

hafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätte. Der vom Kläger in

erster Linie geltend gemachte umfassende Rückabwicklungsanspruch

hätte in diesem Fall also Erfolg, wenn die Beklagte nicht den Beweis er-

bringt, dass der Kläger die kreditfinanzierte Eigentumswohnung auch bei

gehöriger Aufklärung durch die Beklagte erworben hätte (vgl. Senatsur-

teile BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04,

WM 2007, 876, 879, Tz. 28).

III.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie

zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im

Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zu einem zur Aufklärung

verpflichtenden besonderen Gefährdungstatbestand und zum konkreten

Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzen-

den Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu

den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs des

Klägers aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben. Entsprechend

dem Hinweis des Klägers in der mündlichen Verhandlung könnten ange-

sichts der mittlerweile bekannt gewordenen Einzelheiten zu den wirt-

schaftlichen Schwierigkeiten der H. Gruppe und der zeitlichen Nähe

des Abschlusses des Darlehensvertrages zum Auftreten dieser Schwie-

rigkeiten ggf. noch weitere Feststellungen zur Frage veranlasst sein, ob

sich die Beklagte im Zeitpunkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklä-

rung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand (vgl.

Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882,

Tz. 50 m.w.Nachw.).

Für den Fall der erneuten Erfolglosigkeit des Hauptantrags des

Klägers wird dieser auch mit seinem auf das Haustürwiderrufsgesetz ge-

stützten Hilfsantrag auf Rückzahlung geleisteter Zinsen keinen Erfolg

haben können. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, der Klä-

ger sei nicht aufgrund einer Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1

Satz 1 HWiG zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden,

weil das Überraschungsmoment der Haustürsituation vom 27. März 1998

für den Abschluss des Darlehensvertrages am 4. Juni 1998 nicht

(mit-)ursächlich geworden sei, wendet sich die Revision ohne Erfolg.

Dies ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls und vom Berufungsge-

richt in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt

worden.

Nobbe Joeres Mayen

Ellenberger Schmitt

Vorinstanzen:

LG Hannover, Entscheidung vom 17.03.2005 - 3 O 201/04 -

OLG Celle, Entscheidung vom 28.09.2005 - 3 U 103/05 -