BGH Urteil vom 03.06.2008 – XI ZR 318/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XI ZR 318/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche

Verhandlung vom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe,

die Richter Dr. Müller

und Dr. Joeres,

die

Richterin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des

3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom

30. August 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger verlangt von den Beklagten in erster Linie Schadenser-

satz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit

dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Der Kläger, ein damals 23 Jahre alter Montagewerker, wurde im

Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne

Eigenkapital eine Eigentumswohnung in Ha. im Objekt

J. zu erwerben. Der Vermittler war für die H.

GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte ver-

trieb, die die Beklagten finanzierten.

Im Rahmen der Gespräche unterschrieb der Kläger am 20. Mai

1998 einen Besuchsbericht, in welchem eine „Vorauszahlung auf die

Mietpoolausschüttung“ von „z. Zt.“ monatlich 533 DM ausgewiesen war.

Außerdem unterzeichnete er an diesem Tag unter anderem eine Verein-

barung über Mietenverwaltung. Darin trat er der für die zu erwerbende

Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H.

Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) gehörenden M.

GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet

wurde. Nachdem am 24. Juli 1998 der notarielle Kaufvertrag über die

Wohnung abgeschlossen worden war, unterzeichnete der Kläger am

16. August 1998 zur Finanzierung des Kaufpreises von 149.940 DM zu-

züglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf

mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der von der Beklagten

zu 1) vertretenen Beklagten zu 2) in Höhe von 189.000 DM sowie zweier

Bausparverträge bei der Beklagten zu 1) über 94.000 DM und 95.000 DM

finanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch

der Bauspardarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu ei-

ner Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten

Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge

auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 1)

eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-

stellt. Im Oktober 2003 widerrief der Kläger seine auf den Abschluss der

Finanzierungsverträge gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf

das Haustürwiderrufsgesetz.

Mit seiner am 4. Februar 2005 eingereichten Klage begehrt er in

erster Linie Schadensersatz mit dem Ziel, so gestellt zu werden, als wä-

ren der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung und die Darlehensver-

träge nicht abgeschlossen worden. Soweit für das Revisionsverfahren

von Bedeutung, verlangt er von den Beklagten als Gesamtschuldnerin-

nen Zahlung von 39.386,42 € nebst Zinsen als Ersatz der bisher auf das

Vorausdarlehen gezahlten Zinsen, von der Beklagten zu 1) ferner Frei-

stellung von den Verbindlichkeiten aus dem mit der Beklagten zu 2) ab-

geschlossenen Vorausdarlehensvertrag und Feststellung, dass der Be-

klagten zu 2) insoweit keine Ansprüche mehr zustehen, jeweils Zug um

Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung sowie von der Beklagten

zu 1) Abrechnung und Auszahlung der Bausparguthaben nebst Zinsen

und Feststellung, dass die Beklagten ihm als Gesamtschuldnerinnen zum

Ersatz weiterer aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden ver-

pflichtet sind.

Seine Ansprüche stützt er in erster Linie auf ein vorvertragliches

Aufklärungsverschulden der Beklagten, die in mehrfacher Hinsicht ihre

Aufklärungspflichten verletzt hätten. Von der haftungsrechtlichen Ver-

antwortung der Beklagten habe er erst durch anwaltliche Beratung im

Jahr 2003 erfahren. Die Beklagten sind den geltend gemachten Ansprü-

chen entgegengetreten und haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der

- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger

sein Klagebegehren weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit im Revisionsverfahren von Be-

deutung - im Wesentlichen ausgeführt:

Die vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche

stünden ihm nicht zu. In Betracht komme nur eine Haftung der Beklagten

aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungs-

pflichtigen Wissensvorsprungs darüber, dass der Kläger über die Mieter-

träge arglistig getäuscht worden sei. Auch insoweit sei die Klage aber

erfolglos. Allerdings stehe fest, dass die Beklagten mit der Verkäuferin

und den Vermittlern des Objekts in institutionalisierter Weise zusammen-

gewirkt hätten, das Objekt dem Kläger im Strukturvertrieb angeboten

worden sei und der Vermittler den Kläger arglistig über die tatsächlichen

Mieten durch evident unrichtige Angaben getäuscht habe. Die Wohnung

habe ausweislich der Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1998 bis 2000

bereits im Jahr des Erwerbs nur wenig mehr als ein Drittel des verspro-

chenen Ertrags erbracht und auch in den beiden folgenden Jahren sei

nicht annähernd der im Besuchsbericht angegebene Ertrag erzielt wor-

den.

Ob die Beklagten die damit gegen sie streitende Vermutung, hier-

von Kenntnis gehabt zu haben, widerlegen könnten, müsse nicht ent-

schieden werden. Die Schadensersatzansprüche des Klägers seien näm-

lich jedenfalls gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Die am 4. Februar 2005

anhängig gemachte Klage habe die zu dieser Zeit bereits abgelaufene

dreijährige Verjährung nicht hemmen können. Für den Beginn der Ver-

jährungsfrist komme es nicht auf die subjektiven Voraussetzungen des

§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB an, die im Übrigen beim Kläger aber auch vorlä-

gen. Es sei nicht davon auszugehen, dass er erst nach dem 1. Januar

2002 gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB von den den Anspruch begründen-

den Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt habe

bzw. ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Dem Kläger sei-

en sämtliche Tatsachen, die eine Haftung der Beklagten hätten begrün-

den können, bereits vor dem Jahr 2002 bekannt gewesen, da die Verträ-

ge 1998 geschlossen worden und jährliche Mietpoolabrechnungen erfolgt

seien. Weshalb der Kläger dennoch erst nach dem 1. Januar 2002

Kenntnis erlangt haben wolle, sei nicht ersichtlich, das Vorbringen des

Klägers insoweit nicht ausreichend.

II.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung im entscheiden-

den Punkt nicht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das Beru-

fungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen eines Aufklärungs-

verschuldens der Beklagten nicht ablehnen dürfen.

1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,

dass ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines

Aufklärungsverschuldens nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Nach

ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgeben-

de Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermo-

dellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz

besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon

ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse

oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten

bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finan-

zierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umstän-

den des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem

Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn

sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden

besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen

Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditge-

währungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug

auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung

vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa

BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile BGHZ 168, 1,

19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72,

76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom

20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15).

2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsge-

richt im Hinblick auf die konkrete Art der Finanzierung einen Schadens-

ersatzanspruch des Klägers verneint hat, ebenso ein Aufklärungsver-

schulden der Beklagten wegen Überschreitens der Kreditgeberrolle, we-

gen einer schwerwiegenden Interessenkollision sowie im Zusammenhang

mit dem vom Kläger geforderten Beitritt zu einem Mietpool und dem nach

der Behauptung des Klägers überteuerten Kaufpreis. Hiergegen wendet

sich auch die Revision nicht.

3. Sie beanstandet jedoch zu Recht die Begründung, mit der das

Berufungsgericht angenommen hat, ein möglicher Schadensersatzan-

spruch des Klägers wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvor-

sprungs der Beklagten über eine arglistige Täuschung sei verjährt.

a) Nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt

liegen die Voraussetzungen, unter denen nach der neueren Rechtspre-

chung des erkennenden Senats für die Anleger Erleichterungen für den

Nachweis eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens wegen eines

aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs eingreifen, vor.

aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.;

169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR

205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR

341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR

414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen

institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit

dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-

ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslö-

senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-

sammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrich-

tige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des

Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank

von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet,

wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-

mittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise

zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäu-

fer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten be-

sonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit

der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen

Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen

des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-

benserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen

Täuschung geradezu verschlossen.

bb) Die Voraussetzungen, unter denen die Kenntnis der finanzie-

renden Bank danach widerleglich vermutet wird, hat das Berufungsge-

richt bejaht, ohne dass ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher

Fehler unterlaufen ist.

Ob der Kläger durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers

arglistig getäuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkre-

ten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der

Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann

(vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2005 - II ZR 232/04, WM 2005, 1703,

1704). Das Berufungsgericht ist unter Würdigung der Umstände des Fal-

les rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, der Kläger sei von dem

Vermittler durch evident falsche Angaben über die tatsächlichen Mietein-

künfte arglistig getäuscht worden, da man ihm bewusst grob unrichtige

Mieterträge versprochen habe, die, wie die Verkäuferin gewusst habe,

von Beginn an nicht annähernd hätten erzielt werden können. Die Ein-

künfte hätten sich schon im Erwerbsjahr nur auf wenig mehr als 1/3 des

versprochenen Ertrags belaufen. Diese tatrichterliche Würdigung ist oh-

ne weiteres vertretbar, verstößt nicht gegen die Denkgesetze und beruht

nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung (vgl. Senatsurteile

vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.Nachw. und

vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, 294, Tz. 20).

Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis

gelangt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleich-

terung - insbesondere ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen

der Beklagten, der Wohnungsverkäuferin und dem Vermittler - vorliegen

(vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876,

882, Tz. 56, vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f.,

Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, Umdruck S. 23, Tz. 45).

Die Kenntnis der Beklagten von den evident falschen Angaben des Ver-

mittlers wird daher widerleglich vermutet.

Für die Revision ist davon auszugehen, dass die Beklagten die

gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis nicht widerlegt haben, da

das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hat.

b) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht die-

se Frage nicht offen lassen dürfen. Die Ausführungen, mit denen es zu

dem Ergebnis gelangt ist, ein eventueller Schadensersatzanspruch des

Klägers sei jedenfalls verjährt, erweisen sich in mehrfacher Hinsicht als

rechtlich nicht haltbar.

aa) Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon

aus, dass Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertrags-

schluss seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des

§ 195 BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass diese Verjährungsfrist, da

sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung

von 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4

Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen ist. Entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Stichtag aber für den

Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich. Viel-

mehr müssen - wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsur-

teils entschieden hat (BGHZ 171, 1 ff.) - zu diesem Zeitpunkt zusätzlich

die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen,

der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umstän-

den und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur in-

folge grober Fahrlässigkeit nicht haben. Zu dieser Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs (Senat, BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile

vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und

vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Be-

schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6) steht

das Berufungsurteil im Widerspruch.

bb) Auch mit der Hilfsbegründung erweist es sich als rechtlich

nicht haltbar. Zwar unterliegt die Auffassung des Berufungsgerichts, der

Kläger habe bereits am 1. Januar 2002 Kenntnis von den den Anspruch

begründenden Umständen und der Person des Schuldners gehabt, als

Ergebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1

ZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht.

Dieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchs-

frei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt wor-

den ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27

m.w.Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen hier aber vor. Mit der gegebe-

nen Begründung hätte das Berufungsgericht nicht annehmen dürfen,

dem Kläger seien sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen bereits

vor 2002 bekannt gewesen.

(1) Fehlerhaft ist bereits der rechtliche Ausgangspunkt des Beru-

fungsgerichts. Mit seinem Ansatz, das Vorbringen des Klägers sei nicht

ausreichend, um eine Kenntnis erst nach dem 1. Januar 2002 anzuneh-

men, hat das Berufungsgericht die Darlegungs- und Beweislast verkannt.

Es obliegt nicht dem Kläger, darzulegen, dass er erst nach dem 1. Janu-

ar 2002 Kenntnis erlangt hat. Vielmehr tragen die Beklagten als Schuld-

nerinnen die Darlegungs- und Beweislast für Beginn und Ablauf der Ver-

jährung und damit für die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des

Klägers gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB am Stichtag 1. Januar 2002 (Se-

nat, BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32 m.w.Nachw.). Soweit die Revisionserwide-

rung darauf verweist, das Berufungsgericht sei in anderen Verfahren kor-

rekt von der Darlegungs- und Beweislast des Anspruchsschuldners für

die subjektiven Umstände im Sinne des § 199 BGB ausgegangen und

habe bei dem Anspruchsgläubiger lediglich eine sekundäre Darlegungs-

und Beweislast gesehen, kann dahin stehen, inwieweit das zutrifft. Im

Streitfall enthält das Berufungsurteil keine entsprechenden Ausführun-

gen.

(2) Die Begründung, mit der das Berufungsgericht eine Kenntnis

des Klägers am 1. Januar 2002 bejaht hat, ist lückenhaft und trägt das

Ergebnis nicht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfer-

tigt die Kenntnis des Klägers davon, dass die ihm zugesagte Miete schon

seit 1998 nie erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den

den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners

im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2

BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Um-

ständen und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zu-

rückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07,

WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008

- III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche

Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allge-

meinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadenser-

satzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg ver-

sprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH,

Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom

9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist

notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die

Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hin-

reichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit

im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile vom 18. Janu-

ar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000

- VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht

abgedruckt). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht

auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus

Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis

der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (BGHZ

170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04,

WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR

220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzu-

reichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich

der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht

zur Aufklärung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01,

WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445,

1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).

Nach diesen Maßstäben erweist sich die Feststellung des Beru-

fungsgerichts, der Kläger habe bereits vor dem 1. Januar 2002 Kenntnis

von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des

Schuldners erlangt, weil ihm die Unrichtigkeit der bei Vertragsschluss

1998 versprochenen Miete aufgrund der jährlichen Mietpoolabrechnun-

gen bekannt gewesen sei, als lückenhaft. Allein aus den Mietpoolab-

rechnungen hatte der Kläger noch keine Kenntnis von allen eine Aufklä-

rungspflicht der Beklagten begründenden Umständen.

Da Kenntnis in Fällen unzureichender Aufklärung voraussetzt,

dass der Gläubiger die Umstände, insbesondere auch die wirtschaftli-

chen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die Rechtspflicht zur Auf-

klärung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise

zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet

sind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläu-

bigers in Fällen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl

die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind,

die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begrün-

den, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade

auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Ge-

schäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende

in Betracht kommen. Zwar ist die Auffassung des Berufungsgerichts rich-

tig, es komme nicht darauf an, dass der Kläger die richtigen rechtlichen

Schlüsse gezogen hat. Erforderlich ist aber im Hinblick auf die vom Beru-

fungsgericht angenommene Aufklärungspflicht der Beklagten aus einem

Wissensvorsprung über eine arglistige Täuschung des Klägers, dass die-

ser vor dem 1. Januar 2002 die tatsächlichen Umstände kannte oder in-

folge grober Fahrlässigkeit nicht kannte, aus denen sich ergab, dass er

im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden

war, und zusätzlich die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit

bestehenden Wissensvorsprung der Beklagten zuließen. Für beides ge-

nügt entgegen der nicht näher begründeten Auffassung des Berufungs-

gerichts die bloße Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete nicht erzielt

wurde, nicht.

Für die Frage der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des

Klägers von der arglistigen Täuschung ist das Auseinanderfallen von ver-

sprochener und erzielter Miete schon deshalb ohne ausreichende Aus-

sagekraft, weil die Ursache dafür offen bleibt. Dass die versprochene

Miete tatsächlich nicht erzielt wurde, konnte auch auf anderen Ursachen,

etwa auf einer unvorhergesehenen schlechten wirtschaftlichen Entwick-

lung des Mietpools infolge unerwartet hoher Leerstände nach Vertrags-

schluss, beruhen. Es hätte daher zusätzlicher Feststellungen dazu be-

durft, dass der Kläger Kenntnis von tatsächlichen Umständen hatte oder

ohne nennenswerte Mühe hätte haben können, aus denen er auf eine

arglistige Täuschung über die erzielbare Miete schließen konnte.

Mit der bloßen Kenntnis davon, dass die ihm zugesagte Miete

letztlich nicht erzielt wurde, waren dem Kläger auch noch keine tatsächli-

chen Umstände bekannt, die gerade die Beklagten als mögliche Ersatz-

pflichtige infrage kommen ließen. Da die Beklagten nicht Vertragspartner

des finanzierten Geschäfts waren, lägen die subjektiven Voraussetzun-

gen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nur vor, wenn dem Kläger zusätzlich zu

der Kenntnis von Umständen, die den Schluss auf eine arglistige Täu-

schung zuließen, Umstände bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit

unbekannt gewesen wären, aus denen sich ergab, dass die Beklagten

Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Klägers hatten. Erst aus

diesem Wissensvorsprung ergab sich ihre Rechtspflicht zur Aufklärung.

All dies berücksichtigt das Berufungsgericht nicht, obwohl es an

anderer Stelle die Auffassung vertritt, konkrete Hinweise darauf, dass

fehlerhafte Angaben zu den Mieteinnahmen im Besuchsbericht nicht

nur Schadensersatzverpflichtungen des Verkäufers/Vermittlers, sondern

auch der finanzierenden Banken begründen könnten, ergäben sich erst

aus dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168,

1 ff., 22 ff., Tz. 51 ff.). Letzteres trifft allerdings nicht zu. Mit dem Urteil

vom 16. Mai 2006 hat der erkennende Senat keine neue Aufklärungs-

pflicht begründet, sondern hat lediglich für die Darlehensnehmer eine

Beweiserleichterung geschaffen. Dass die finanzierende Bank den Dar-

lehensnehmer über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung des Ver-

käufers gemäß § 123 BGB aufzuklären hat, ist seit langem Rechtspre-

chung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1989

- III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR

352/97, WM 1999, 678, 679). An diese hat der Senat in seinem Urteil

vom 16. Mai 2006 angeknüpft und lediglich unter bestimmten Umständen

für die Darlehensnehmer erleichterte Voraussetzungen für den Beweis

des Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank geschaffen. Dass die

Darlehensnehmer zuvor insoweit Beweisschwierigkeiten hatten, steht

dem Verjährungsbeginn nicht entgegen, weil dieser keineswegs voraus-

setzt, dass der Geschädigte bereits hinreichend sichere Beweismittel in

der Hand hat, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu

können (BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994,

750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885,

886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht abgedruckt). Die erforderliche

Kenntnis ist vielmehr bereits vorhanden, wenn die dem Geschädigten

bekannten Tatsachen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes

Fehlverhalten des Anspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu las-

sen (BGH, Urteil vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93 aaO). Es muss

dem Geschädigten lediglich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm

hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu

erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere

hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Um-

ständen (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2000 aaO). Dies verkennt die Re-

vision, wenn sie geltend macht, vor der Entscheidung des erkennenden

Senats vom 16. Mai 2006 habe dem Lauf der Verjährungsfrist entgegen-

gestanden, dass Unsicherheit geherrscht habe, ob ein gegen die finan-

zierende Bank gerichteter Anspruch aus Aufklärungsverschulden durch-

setzbar sei.

III.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie

zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zunächst den

Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zur Kenntnis oder grob fahrläs-

sigen Unkenntnis des Klägers von den anspruchsbegründenden Tatsa-

chen vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Sodann wird es die erforderli-

chen weiteren Feststellungen zur Kenntnis des Klägers oder zur grob

fahrlässigen Unkenntnis von den die Aufklärungspflicht begründenden

Umständen zu treffen haben. Hierbei wird das Berufungsgericht zu be-

rücksichtigen haben, dass der Kläger, soweit es um Umstände aus sei-

ner Sphäre geht, zwar an der Sachaufklärung mitzuwirken und erforderli-

chenfalls darzulegen hat, was er zur Ermittlung der Voraussetzungen

seines Anspruchs und der Person des Schuldners getan hat (BGHZ 91,

243, 260), dass diese Pflicht des Klägers aber die Beklagten nicht ent-

hebt, zunächst ihrerseits zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzun-

gen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen.

Sofern danach erforderlich, wird das Berufungsgericht schließlich aufzu-

klären haben, ob die Beklagten die gegen sie streitende widerlegliche

Vermutung, sie hätten Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Klä-

gers gehabt, widerlegen können.

Nobbe Müller Joeres

Mayen Ellenberger

Vorinstanzen:

LG Hannover, Entscheidung vom 10.02.2006 - 8 O 61/05 -

OLG Celle, Entscheidung vom 30.08.2006 - 3 U 82/06 -