BGH Urteil vom 23.10.2007 – XI ZR 167/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XI ZR 167/05

Verkündet am: 23. Oktober 2007 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja _____________________

BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa

Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Ob- jekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zu- sammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die fi- nanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen Täuschung in Betracht.

BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle LG Lüneburg

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die

Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivil-

senats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der be-

klagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben

außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und

der Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Der Kläger, ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und

seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr

1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenka-

pital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren

für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang An-

lageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Ge-

spräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. ei-

nen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von

monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger

der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungs-

auftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darle-

hensantrag, in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich

angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom

22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Mie-

te

für die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag

183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretä-

rin, die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit

notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des

Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden

Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am

26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen.

Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe

von 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in

Höhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgese-

hen, traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemein-

schaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als

auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichen-

den Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992

zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarle-

hensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die

Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstre-

ckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutie-

rung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr

nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Voraus-

darlehen, stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun

die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus

der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklä-

ren, soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außer-

dem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine

Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der

Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss

des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen

insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein ver-

bundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entge-

gen, weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte

Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in

mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha-

be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger be-

haupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden,

dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei

der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig

über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht

eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt

worden sei.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der

- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger

ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Auf-

klärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Fi-

nanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im

Übrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum

Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hät-

ten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre

Kreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darle-

hensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht

über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu

beurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung

bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Scha-

densersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht

wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer

angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der

Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei

damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Be-

klagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an

schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung

der Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu

erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könn-

ten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungs-

durchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei

ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2

Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann

noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den

Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kauf-

preis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall über-

schreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen

Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Pro-

zentpunkte.

II.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-

scheidenden Punkt nicht stand.

1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auf-

fassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Dar-

lehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sin-

ne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen

Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für

grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge-

währt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161,

15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002

- XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02,

WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003

- XI ZR 322/01,

WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005,

375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501,

504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehen-

den Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu

für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge-

währt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssub-

ventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3

Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der

Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheb-

lich

ist, wie sie

intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden

(vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876,

881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zu-

treffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be-

dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger

zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssat-

zes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag verein-

barte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsge-

richts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertrags-

schluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen

Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze

(vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896

m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die

dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach ei-

ner genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragen-

de Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden

Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich

im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool

beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007,

876, 878, Tz. 18 ff.).

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatz-

anspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die

Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der

Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination

mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet

der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit über-

haupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt

über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklä-

ren, führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der

durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr.,

siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und

vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die

die Kläger nicht dargelegt haben.

3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungs-

verschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit

der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen.

a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-

lerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der

Beklagten verneint hat.

aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist

eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger-

und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-

schäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf

regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-

wendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der

Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten

bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-

sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der

Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-

führung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken

hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand

für den Kunden

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-

menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an

einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder

wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten

Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-

nen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161,

15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03,

WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828,

830).

bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht

auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich-

ten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen

wären.

(1) Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die

insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts ver-

weist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts,

in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Belei-

hungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzan-

spruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil

vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41

m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermit-

teln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts-

hofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im ei-

genen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems,

nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f.,

Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992,

977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und

vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre-

chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwe-

cken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegen-

über dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklä-

rungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom

20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG

Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).

(2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Beru-

fungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine

Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich

sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis

enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren

Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über

die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wis-

sensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahms-

weise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte In-

nenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Ver-

schiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt,

dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers

durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsur-

teile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom

15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.).

Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein re-

visionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin

stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüs-

sig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertrags-

wert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Ver-

kehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die

Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in

dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der

Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechts-

gründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts

an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von

einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das

Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des er-

kennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten

Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Ver-

treiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erfor-

derlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines

finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institu-

tionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem

Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Ver-

mutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteue-

rung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im

Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Be-

tracht, für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.

Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenpro-

visionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventio-

nen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt,

dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen be-

haupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt.

(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die

Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-

schreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe-

sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass

die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Be-

dingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt

in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungs-

bank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absi-

cherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit

der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43

und Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).

(4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch

sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungs-

tatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat

mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879,

Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die fi-

nanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool

zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutre-

ten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten

wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten beson-

deren Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein,

wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschul-

dung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt,

dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der An-

leger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007

aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler ver-

neint, weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung be-

stehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung

aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezoge-

nen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht.

b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit

diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom

16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten

für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit

diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Be-

stehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.

aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.

sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006,

2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober

2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember

2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007

- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in

Fällen

institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden

Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter

erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht

auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im

Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch un-

richtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw.

des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der

Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungs-

gericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn

Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler

und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusam-

menwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder

Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen

Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An-

gaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler

bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Fal-

les objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfah-

rung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täu-

schung geradezu verschlossen.

bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision

maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung

der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt

eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Scha-

densersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklä-

rungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in

Betracht.

(1) Nach dem

im Revisionsverfahren zugrunde zu

legenden

Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht wor-

den, der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnah-

men von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag

enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen

Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersicht-

lich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung

Nr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM.

Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich

erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag ent-

haltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie

sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24,

Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kau-

salität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss,

wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vor-

trag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.

(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete

zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Be-

klagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen

für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgebli-

chen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungs-

verkäuferin, der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte

Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und

die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vor-

sah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit

bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H.

Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch

die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den

Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsver-

treter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah

meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor,

das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlos-

senen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträ-

gen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler

übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch

bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszu-

sage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem

Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe

abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den

eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen

Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei-

nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptio-

nelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten

sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darle-

hensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsur-

teil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56).

(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den

fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Be-

klagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr

muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen.

cc)

Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines

aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger

nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu

stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung ge-

standen hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten

Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen,

dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich

überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels

Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei

der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die

Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung

notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Klä-

ger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsun-

terwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen

Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1,

26, Tz. 61).

III.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie

zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im

Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissens-

vorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sach-

vortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täu-

schung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines mögli-

chen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden

zu treffen haben.

Nobbe Joeres Mayen

Ellenberger Schmitt

Vorinstanzen:

LG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 -

OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -