BGH Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 89/06

Verkündet am: 9. April 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 550, 566, 578 Abs. 1

Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er

eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentli-

chen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

BGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - Brandenburgisches OLG

LG Frankfurt (Oder)

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-

gischen Oberlandesgerichts vom 12. April 2006 wird auf Kosten

des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis

der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004

hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der zwischen ihnen

abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen der Schriftform genügt

und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er man-

gels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Beklagten

vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist.

Der Kläger, der das Mietgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom

14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H. GmbH

(im Folgenden: H. GmbH) und der R.

AG (im Folgenden: R. AG) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb,

wurde am 13. September 1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i.Gr., vertre-

ten durch deren Geschäftsführer M. und H. -H. K. " (im Folgen-

den: Kinocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den Ab-

schluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem

Mietgrundstück zum Betrieb eines Kinos und aller branchenüblichen Nebenge-

schäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von

15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, wurde am

30. November 1995 von M. K. für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin

unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am

19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unse-

rem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH

eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Über-

gabetermins vor. Mit an die "K. & K. " gerichteten Schreiben vom 16. Janu-

ar 1996 erklärte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Gel-

tung der Baubeschreibung und führte weiter aus:

"Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietver- trag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen.

Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkür- zen kann. …"

Neben den Unterschriften für die H. GmbH befindet sich unter den Wor-

ten "einverstanden: K. & K. " die Unterschrift von M. K.

In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH

i.Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklag-

ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M.

K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom

"30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeich-

nung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die Kinocenter

S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte in alle Rechte

und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabeter-

min der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet.

Seitdem führten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgemäß durch.

Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Beklagte den Mietvertrag

ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge

nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.

Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen

den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August

2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen.

Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen

und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der

höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von

anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergän-

zungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendi-

gen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der

zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. De-

zember 2004 durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004

beendet worden. Ein formwirksam befristetes Mietverhältnis habe zwischen den

Parteien nicht bestanden. Zwar habe das Landgericht die Anforderungen, die

beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, über-

spannt, wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer körper-

lichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle.

Denn auch bei Vereinbarungen über den Parteiwechsel auf Mieterseite greife

die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit ei-

ner Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein könne.

Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gründen formunwirksam. Es feh-

le bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an

übereinstimmenden Willenserklärungen. Die H. GmbH habe das ihr im Namen

der Kinocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines Miet-

vertrages nur unter dem Vorbehalt einer späteren Einigung über die Baube-

schreibung und den Übergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baube-

schreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbedürftigen

Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen.

Unabhängig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener

Dissens i.S. von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erklärungen der H. GmbH könn-

ten allenfalls gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden,

dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kläger

selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der K. & K. Filmtheater vom

12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit abge-

lehnt worden sei.

Im Übrigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. De-

zember 1995 auch nicht entnehmen, ob sie für die Kinocenter S. GmbH i.Gr.

ordnungsgemäß unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesell-

schaft durch ihre Geschäftsführer M. K. und H. -H. K. vertreten wer-

den müssen, wobei § 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtver-

tretung ausgehe. Indes habe die Geschäftsführerin M. K. ohne einen Zusatz

unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverhältnisse - insbesondere auf

eine Unterschriftsleistung zugleich für den Mitgeschäftsführer H. -H.

K. - hinweise.

Auch die Einigung über den Wegfall des Vorbehalts betreffend die Bau-

beschreibung und über die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genann-

ten Übergabetermins in dem – von M. K. für die K. & K. gegengezeich-

neten - Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 habe nicht zum Ab-

schluss eines formwirksam befristeten Mietvertrages geführt. Denn das Schrei-

ben enthalte die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Ver-

tragsbestandteile offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen

formwirksamen Nachtrag. Denn mangels Willensübereinkunft habe zu diesem

Zeitpunkt kein Ursprungsvertrag existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes

Handeln, zum Beispiel durch tatsächliche Nutzung, begründet gewesen. Es sei

daher allenfalls der Neuabschluss eines Mietvertrages möglich gewesen. Ein

solcher könne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei hinreichen-

der Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezem-

ber 1995 nicht angenommen werden, da das an die "K. & K. " gerichtete

Schreiben der Rechtsvorgängerin des Klägers auch nur für die "K. & K. "

von M. K., nicht aber für die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Miete-

rin, die Kinocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei.

Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der

Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig

wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begründung eines Mietverhält-

nisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz

erkennen, dass sie in Ergänzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 1996

getroffen worden sei. Damit möge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. No-

vember/19. Dezember 1995 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings

keine übereinstimmenden Willenserklärungen, sondern fixiere einen offenen

Dissens.

Die Zusatzvereinbarung habe den anfänglichen Formmangel auch nicht

geheilt. Dies setze nämlich voraus, dass nachträglich eine formgerechte, den

Anforderungen des § 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde.

Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinba-

rungen, in denen - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines

Mietvertrages nicht zu finden seien, könnten nur mit Urkunden zu einer gedank-

lichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich

der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Eini-

gungsmangel zweifelsfrei ergebe.

Die Beklagte sei auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf

den Formmangel zu berufen.

II.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-

chen Prüfung stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwi-

schen den Parteien ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Ki-

nos bestanden hat.

a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen

hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der

Kinocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am

19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Ver-

tragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich

nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsge-

richt die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den

dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des

Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhän-

gig gemacht.

Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Ver-

tragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in

der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 verein-

bart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offen-

sichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den Vertrag im August

1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt.

b) Der Kläger ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1,

578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13.

September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH

und der Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die

H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft bürgerlichen

Rechts Gesamthandseigentümerin des Mietgrundstücks, weshalb es an der für

den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen I-

dentität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober

2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund

der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechen-

der Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die R. AG als Ge-

samthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis

der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung,

der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Ver-

pflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person

eines Dritten bestehen (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974,

1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell

beurkundeten Änderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft

bürgerlichen Rechts als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer abgeschlosse-

nen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass

Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrund-

stück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein soll-

ten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kläger und die R. AG, sind folglich

davon ausgegangen, dass der Kläger als Erwerber in die von den Veräußerern

abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus

folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen

wollte und deshalb die H. GmbH bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für

sie abzuschließen. Auch der Kläger wollte als Erwerber in die bestehenden

Mietverträge eintreten.

2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht an-

nimmt - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als

einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1,

578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Be-

klagten ordentlich gekündigt werden.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des

§ 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertrag-

lichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie

die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Partei-

en unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinba-

rungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen

ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung

erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen

die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser

Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile

BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258;

vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember

2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 -

NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser

Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankli-

che Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kom-

men muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003,

1248).

b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den Miet-

vertrag

erstellten

Urkunden,

nämlich

der

"Mietvertrag"

vom

30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH

vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts

und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den Über-

gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirk-

samen Mietvertrags erfüllen können, nicht.

aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am

30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" be-

zeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten

vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben

ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammen-

hang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine

solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gera-

de nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung

der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen

Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie

das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch

M. K. für die "Kinocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer

M. und H. -H. K.“ auf Mieterseite der Schriftform nicht genügt.

bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K. " ge-

richtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform ge-

nügende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i.Gr. über die

Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. Novem-

ber/19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält.

Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran,

dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mie-

terwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde

vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) ver-

weist, aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der Parteien über die

dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben

vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform

erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich

die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.

3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Beklagten auch nicht

nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel

der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jah-

relanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den

langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Um-

stand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen länge-

ren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekom-

men sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der

Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit

Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht ein-

gehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004,

1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386).

Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen

Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann

es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu

berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertrags-

partner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten

oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig ge-

macht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225,

2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104).

Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor.

Hahne

Fuchs

Ahlt

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 -

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 12.04.2006 - 3 U 124/05 -