BGH Beschluss vom 12.06.2008 – V ZR 223/07

BUNDESGERICHTSHOF

V ZR 223/07

vom

12. Juni 2008

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 12. Juni 2008 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des

11. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 21. Februar 2007

aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwer-

de, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert

des Beschwerdeverfahrens

beträgt

222.923,26 €.

I.

Am

12. Dezember

unterbreiteten

die Kläger

der

V. gesellschaft mbH & Co. KG ein notarielles Angebot zum Abschluss ei-

nes Kaufvertrages mit Bauverpflichtung über eine Eigentumswohnung auf dem

Gelände einer ehemaligen Brauerei in B. . Die Verkäuferin wollte das

Gelände durch den Bau von Eigentumswohnungen, Lofts, Gewerbeflächen,

Reihenhäusern, Tiefgaragen und Grünflächen in das sog. V. Quartier

umgestalten. Sie nahm das Angebot der Kläger an.

Nach Übergabe der Wohnung, aber vor jeglicher grundbuchlichen Absi-

cherung der Kläger wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Ver-

käuferin eröffnet. Der Insolvenzverwalter lehnte die Erfüllung des Kaufvertrages

ab. Er verkaufte den gesamten Komplex im Mai 2002 an die Beklagte. In Ziffer

II § 6 des zwischen ihm und der Beklagten geschlossenen notariellen Kaufver-

trages heißt es:

„Wohnungseigentumsverkäufe

Der Insolvenzverwalter hat gegenüber sämtlichen Käufern von Wohneigentum die Nichterfüllung…gewählt. Rückgaben sind größtenteils noch nicht erfolgt… Ein Teil dieser Käufer wird den Wunsch äußern, mit dem Erwerber Verhandlungen mit dem Ziel eines neuen Vertragsabschlusses zu führen. In solchen Fällen ist der Erwerber verpflichtet, Kaufpreise nicht höher festzulegen als 80 % des ursprünglich beurkundeten Kaufpreises. Im Übrigen ist der Käufer in der Kaufvertragsgestaltung im Rahmen billigen Er- messens frei. Insbesondere kann er Vereinbarungen zur Ände- rung der dem jeweiligen Kaufvertrag zugrunde liegenden Tei- lungserklärung sowie zur Einschränkung der Gewährleistung tref- fen… Vorstehende Verpflichtungen des Erwerbers sind echter Vertrag zugunsten Dritter, also jeweils zugunsten des einzelnen Käufers.“

Die Kläger verlangen von der Beklagten den Abschluss eines notariellen

Kaufvertrages über die ursprünglich erworbene Eigentumswohnung zu 80 %

des damals vereinbarten Kaufpreises. Die Beklagte verlangt im Wege der Wi-

derklage die Herausgabe der Eigentumswohnung von den in der Wohnung le-

benden Drittwiderbeklagten und von den Klägern die Zahlung einer Nutzungs-

entschädigung. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerkla-

ge abgewiesen. Das Kammergericht hat umgekehrt entschieden und die Revi-

sion nicht zugelassen. Mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde möchten die Klä-

ger und die Drittwiderbeklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur-

teils erreichen.

II.

1. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da

das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Ge-

hör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

a) Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt

gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet

(BVerfG NJW 2003, 1655). Das ist unter anderem der Fall, wenn ein Gericht die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs missachtet, wonach die Ablehnung

eines Beweises für eine erhebliche Tatsache nur zulässig ist, wenn diese so

ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann oder

wenn sie ins Blaue hinein aufgestellt worden ist (vgl. BVerfG ZIP 1996, 1761,

1762). Da die Handhabung der Substantiierungsanforderungen durch das Ge-

richt dieselben einschneidenden Folgen hat wie die Anwendung von Präklusi-

onsvorschriften, verletzt sie Art. 103 Abs. 1 GG bereits dann, wenn sie – wie

hier - offenkundig unrichtig ist (vgl. BVerfG NJW 2001, 1565).

b) Das Berufungsgericht hätte den von den Klägern angebotenen Beweis

zu den Gesprächen erheben müssen, die vor dem Verkauf des V. Quar-

tiers zwischen dem Insolvenzverwalter und der Beklagten im Hinblick auf die

Regelung in Ziffer II § 6 des Vertrages geführt worden sein sollen. Nach ständi-

ger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Partei ihrer Darle-

gungslast, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem

Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. z.B.

BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99, NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Ja-

nuar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859, 1860; Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR

13/97, NJW-RR 1998, 1409; Urt. v. 29. September 1992, X ZR 84/90, NJW-RR

1993, 189; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Das trifft auf

die unter Beweis gestellte Behauptung der Kläger zu, es sei dem Insolvenzver-

walter mit der Aufnahme von Ziffer II § 6 des Kaufvertrages darum gegangen

sicherzustellen, dass die sog. Altkäufer einen eigenen Ankaufsanspruch zu

80 % des Kaufpreises durchsetzen könnten, wobei dies vor dem Vertragsab-

schluss mit den Vertretern der Beklagten besprochen und von diesen akzeptiert

worden sei. Erweist sich dieser Vortrag als zutreffend, kann kein vernünftiger

Zweifel bestehen, wie die Vertragsparteien die genannte Klausel verstanden

haben.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Kläger nicht

gehalten, die diesbezüglichen Vertragsverhandlungen in allen Details wieder-

zugeben. Insbesondere mussten sie nicht angeben, wer, wann, gegenüber

wem was genau gesagt hat (vgl. BGH, Urt. v. 2. April 2007, II ZR 325/05, NJW-

RR 2007, 1483, 1486; Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710,

2711). Die Angabe von Einzelheiten zu dem Zeitpunkt und dem Ablauf be-

stimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese – wie hier – für die

Rechtsfolgen ohne Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 4. Juli 2000, VI ZR 236/99,

NJW 2000, 3286, 3287; Urt. v. 21. Januar 1999, VII ZR 398/97, NJW 1999,

1859, 1860; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888). Misst ihnen

das Gericht für die Zuverlässigkeit oder die Wahrscheinlichkeit der Behauptung

Bedeutung zu, sind sie durch entsprechende Nachfrage bei der Beweisaufnah-

me zu klären. Für den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahrschein-

lichkeit einer Sachverhaltsschilderung im Übrigen ohne Bedeutung (Senat, Urt.

v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 13. Juli

1998, II ZR 13/97, NJW-RR 1998, 1409).

Eine Partei ist auch nicht deshalb gezwungen, den behaupteten Sach-

verhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben, weil der Gegner ihn bestreitet.

Dem Grundsatz, dass der Umfang der Darlegungslast sich nach der Einlassung

des Gegners richtet, liegt nicht etwa der Gedanke zugrunde, eine Partei sei zur

Förderung der Wahrheitsermittlung und zur Prozessbeschleunigung verpflichtet,

den Gegner in die Lage zu versetzen, sich möglichst eingehend auf ihre Be-

hauptungen einzulassen. Der Grundsatz besagt nur, dass dann, wenn infolge

der Einlassung des Gegners der Tatsachenvortrag unklar wird und nicht mehr

den Schluss auf die Entstehung des geltend gemachten Rechts zulässt, er der

Ergänzung bedarf (BGH, Urt. v. 1. Juni 2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710,

2711; Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888).

Zu beachten ist auch, dass eine Partei grundsätzlich Tatsachen behaup-

ten darf, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Din-

ge aber für wahrscheinlich hält. Die Grenze, bis zu der dies zulässig ist, ist erst

erreicht, wenn das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf

begründet, eine Behauptung sei „ins Blaue hinein“ aufgestellt, mithin aus der

Luft gegriffen, und stelle sich deshalb als Rechtsmissbrauch dar (Senat, Urt. v.

13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; BGH, Urt. v. 1. Juni

2005, XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711). Hiervon kann vorliegend keine

Rede sein.

c) Die von dem Berufungsgericht herangezogene Rechtsprechung zu

den Darlegungsanforderungen bei der Behauptung innerer Tatsachen ist nicht

einschlägig. Richtig ist zwar, dass die Behauptung, einer bestimmten vertragli-

chen Regelung liege eine übereinstimmende Vorstellung der Parteien zugrun-

de, häufig eine innere Tatsache betrifft. In diesem Fall muss - weil andernfalls

die Erheblichkeit der Behauptung nicht überprüft werden kann - dargelegt wer-

den, anhand welcher Anknüpfungstatsachen, die innere Tatsache nach außen

in Erscheinung getreten sein soll (Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 36/99, NJW

2000, 2986; BGH, Urt. v. 29. März 1996, II ZR 263/94, NJW 1996, 1678, 1679).

Darum geht es hier aber nicht. Die Kläger haben nämlich nicht etwa behauptet,

zwischen den Vertragsparteien habe stillschweigendes Einverständnis bestan-

den, dass die zugunsten der Erwerber getroffene Regelung in einer bestimmten

Weise zu verstehen sei. Sie haben vielmehr vorgetragen und unter Beweis ge-

stellt, dass ein eigenes Ankaufsrecht der sog. Altkäufer in den Gesprächen vor

Abschluss des Vertrages seitens der Beklagten akzeptiert worden sei. Wenn

der behauptete übereinstimmende Wille aber darauf beruht, dass die Vertrags-

parteien darüber gesprochen haben, wie die umstrittene Klausel zu verstehen

ist, reicht es, ein solches Gespräch zu behaupten.

d) Die Frage, wie die Parteien die streitgegenständliche Klausel verstan-

den haben ist – vorbehaltlich einer anderen Vertragsauslegung (dazu 2.) – ent-

scheidungserheblich.

Der Hinweis der Beschwerdeerwiderung, die Beklagte habe den Klägern

in der Vergangenheit einen Vorschlag über den Ankauf der Wohnung zu einem

Kaufpreis von unter 80 % unterbreitet, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Es

kann nicht angenommen werden, dass ein etwaiges Ankaufsrecht der Kläger

dadurch erloschen ist. Dem steht die Würdigung des Landgerichts entgegen,

wonach es sich dabei nicht um ein konkretes Vertragsangebot und bei der Ant-

wort der Kläger nicht um eine definitive Ablehnung, sondern nur um „Positions-

papiere im Rahmen anhängiger Vertragsverhandlungen“ gehandelt habe. Da

das Berufungsgericht keine abweichenden Feststellungen getroffen hat, ist

hiervon auch im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde auszugehen.

2. Durch die Aufhebung des angefochtenen Urteils erhält das Berufungs-

gericht auch Gelegenheit, seine Auslegung der streitgegenständlichen Klausel

zu überprüfen.

a) Schon nach deren Wortlaut drängt es sich geradezu auf, dass den Alt-

käufern ein eigenes Ankaufsrecht eingeräumt werden sollte. Beschränkte sich

die Verpflichtung der Beklagten darauf, mit ihnen Verhandlungen ohne jegliche

Abschlussverpflichtung zu führen, bliebe die Festlegung eines die Altkäufer be-

günstigenden Ankaufspreises folgenlos. Bei der Auslegung ist jedoch davon

auszugehen, dass vertragliche Festlegungen einen rechtserheblichen Inhalt

haben sollen. Deshalb ist einem Verständnis der Vorzug zu geben, bei dem

sich die Regelung nicht ganz oder teilweise als sinnlos erweist (vgl. Senat, Urt.

v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704, 3705; BGH, Urt. v. 7. März

2005, II ZR 194/03, NJW 2005, 2618). Auch ist nicht erkennbar, welches Inte-

resse der Insolvenzverwalter gehabt haben sollte, die Beklagte mittels eines –

ausdrücklich so bezeichneten – echten Vertrages zugunsten Dritter dazu zu

verpflichten, letztlich unverbindliche Verhandlungen mit den Altkäufern zu füh-

ren. Enthält die Klausel dagegen ein Ankaufsrecht, wäre sie geeignet, Scha-

densersatzansprüche der Altkäufer gegen die Gemeinschuldnerin wegen der

Nichterfüllung der ursprünglich geschlossenen Verträge abzuwenden oder zu

verringern. Dass sich die Beklagte in demselben Vertrag verpflichtet hat, andere

von der Gemeinschuldnerin abgeschlossene Verträge unmittelbar zu überneh-

men, stellt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen Widerspruch

dar. Es ist ohne weiteres denkbar, dass die Beklagte in bestimmte Verträge un-

bedingt, in andere Verträge dagegen nur nach näher vereinbarten Maßgaben

eintreten sollte.

Wäre von der Auslegung des Landgerichts auszugehen, stünden das

Erwerbsrecht der Altkäufer und der Kaufpreis fest, während die Beklagte bei der

Gestaltung des Vertrages im Übrigen „im Rahmen billigen Ermessens“ frei wä-

re. Insoweit müssten Verhandlungen zwischen der Beklagten und den einzel-

nen Altkäufern stattfinden. Bei einem Streit darüber, ob die von der Beklagten

vorgegebenen übrigen Bedingungen billigem Ermessen entsprechen, könnten

die Verhandlungspartner erforderlichenfalls die Gerichte anrufen. Die Situation

wäre vergleichbar mit derjenigen bei Bestehen eines Vorvertrages, wenn sich

die Vertragsparteien nicht über den Inhalt des noch abzuschließenden Haupt-

vertrages einigen können. Hierzu verweist der Senat auf sein Urteil vom 12. Mai

2006 (V ZR 97/05, NJW 2006, 2843), das sich auch mit der Frage des richtigen

Klageantrages in einem solchen Fall befasst.

b) Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass aus der Zurückweisung

der Nichtzulassungsbeschwerde einer anderen Altkäuferin (Beschluss vom

9. Februar 2006, V ZR 128/05) kein Präjudiz für die Vertragsauslegung folgt.

Zwar hatte das damalige Berufungsgericht der streitgegenständlichen Klausel

ebenfalls kein Ankaufsrecht der Erwerberin entnommen. Hierauf kam es bei der

Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde aber nicht an. Die Erwerbe-

rin hatte nämlich ein Reihenhaus auf einem real geteilten Grundstück gekauft,

die (hiesige) Beklagte war jedoch nur bereit, das Haus in der Rechtsform des

Wohnungseigentums (erneut) an sie zu verkaufen. Die Altkäuferin vertrat dem-

gegenüber die Auffassung, einen Anspruch auf Erwerb von Realeigentum zu

haben. Die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, selbst wenn sich aus Ziffer

II § 6 ein Ankaufsrecht der Alterwerber ergebe, halte es sich jedenfalls im Rah-

men des der (hiesigen) Beklagten eingeräumten billigen Ermessens bei der

Vertragsgestaltung im Übrigen, wenn sie nur anbiete, das Reihenhaus in der

Rechtsform des Wohnungseigentums zu verkaufen, war selbständig tragend

und gab keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 22.10.2004 - 11 O 452/03 -

KG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2007 - 11 U 27/04 -