BGH Versäumnisurteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/07
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
Verkündet am: 9. Januar 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 1093
Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts
keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberech-
tigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt
eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentü-
mers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsbe-
rechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings
nicht entsprechen.
BGH, Versäumnisurteil vom 9. Januar 2009 - V ZR 168/07 - OLG Hamm
LG Münster
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Rich-
ter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den
Richter Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Hamm vom 17. September 2007 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte erwarb 1979 von ihrer Mutter ein Hausgrundstück zum
Preis von 180.000 DM. In dem notariellen Vertrag verpflichtete sie sich ferner,
der Mutter ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an der im Erdge-
schoß des Hauses befindlichen Wohnung zu bestellen. Das Wohnungsrecht
wurde in das Grundbuch eingetragen.
Die inzwischen pflegebedürftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem
Pflegeheim betreut. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten
übernimmt der Kläger als Träger der Sozialhilfe. Er leitete durch bestandkräfti-
gen Bescheid „einen vertraglichen Ausgleichsanspruch für das nicht mehr in
natura wahrnehmbare Wohnrecht“ der Mutter bis zur Höhe der gewährten
Sozialhilfe auf sich über.
Die Beklagte vermietete die von der Mutter genutzte Wohnung nach de-
ren Auszug und erzielte hierbei von Mitte 2003 bis Mitte 2006 eine monatliche
Nettomiete von 400 €.
Der Kläger verlangt von der Beklagten den Ausgleich vor September
2006 erbrachter Sozialleistungen in Höhe von 10.023,55 €; ferner beantragt er,
sie zu verurteilen, beginnend ab dem 1. September 2006 monatlich 232,34 €
nebst Zinsen an ihn zu zahlen.
Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung
der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie auch insoweit abgewiesen; die
Anschlussberufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine zuletzt gestellten Anträge
weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in NJW-RR 2008,
607 veröffentlicht ist, ist das Wohnungsrecht der Mutter zwar nicht erloschen.
Einen Zahlungsanspruch könne der Kläger daraus jedoch nicht herleiten. Die
Beklagte und ihre Mutter hätten weder ausdrücklich noch konkludent eine Ver-
mietungsvereinbarung getroffen. Es könne nicht einmal angenommen werden,
dass die Mutter Kenntnis von der Vermietung habe. Ein Zahlungsanspruch
lasse sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrund-
lage (§ 313 Abs. 1 BGB) herleiten. Die Möglichkeit, dass der Wohnungsberech-
tigte im Alter pflegebedürftig und in einem Heim untergebracht werde, sei für die
Vertragsparteien regelmäßig und typischerweise vorhersehbar und rechtfertige
daher keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Ob der Kläger bereiche-
rungsrechtliche Ansprüche geltend machen könne, bedürfe keiner Entschei-
dung, da solche von der Überleitungsanzeige nicht erfasst seien.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung in einem
entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass das
Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht
(vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885
Rdn. 11 ff.) und dass der Kläger etwaige Zahlungsansprüche der Mutter wegen
der Nichtausübung des Wohnungsrechts auf sich übergeleitet hat.
2. Richtig ist auch, dass Grundlage solcher Zahlungsansprüche nur eine
schuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als
solches sein kann. Als Recht, ein Gebäude oder den Teil eines solchen unter
Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1
BGB), verpflichtet es den Eigentümer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geld-
ersatzansprüche des Berechtigten begründet ein Wohnungsrecht auch dann
nicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigentümers einem
anderen zur Ausübung überlassen darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
3. a) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen nimmt
das Berufungsgericht ferner an, die Beklagte und ihre Mutter hätten für den Fall,
dass diese ihr Wohnungsrecht auf absehbare Zeit, möglicherweise auch dauer-
haft, nicht ausüben könne, keine Vereinbarung getroffen, die eine Zahlungsver-
pflichtung der Beklagten begründe. Der Grundstückskaufvertrag von 1979
enthält lediglich die Verpflichtung der Beklagten, ihrer Mutter im Gegenzug zu
der Übereignung des Grundstücks ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs-
recht zu bestellen.
b) Richtig ist auch, dass eine Anpassung dieses Vertrages nach den
Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB) nicht in
Betracht kommt. Selbst wenn ihm die übereinstimmende Erwartung von Mutter
und Tochter zugrunde gelegen haben sollte, die Mutter werde das Wohnungs-
recht bis zu ihrem Tode ausüben können, fehlt es jedenfalls an der für eine
gerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorherge-
sehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind (vgl.
Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdn. 24). Bei der Vereinbarung eines
lebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grundsätzlich damit
rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürf-
tigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist
daher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Woh-
nungsrechts zugrunde liegenden Vertrag nach § 313 BGB anzupassen (vgl.
Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff
[dort noch offen gelassen]; ebenso: Krauß, NotBZ 2007, 129, 130; Mayer,
DNotZ 2008, 672, 678; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15).
c) Rechtsfehlerhaft erwägt das Berufungsgericht indessen nicht die
- gegenüber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage
vorrangige (vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07,
NJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.) - ergänzende Auslegung des der
Bestellung des Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrages. Sie ist nicht
deshalb ausgeschlossen, weil die eingetretene Veränderung der tatsächlichen
Verhältnisse objektiv vorhersehbar war. Eine ergänzende Vertragsauslegung
käme mangels Regelungslücke nur dann nicht in Betracht, wenn die Vertrags-
parteien ihre Vereinbarung auch für den Fall eines Umzugs der Mutter in ein
Pflegeheim bewusst als abschließend angesehen hätten (vgl. Senat, BGHZ
111, 110, 115). Wurde die Möglichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht
oder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlö-
schen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende
Vertragsauslegung möglich und geboten.
Die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke liegt hier nahe. Handel-
te es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschließende
Regelung, hätte dies nämlich zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterlie-
genden Räume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem
genutzt werden könnten. Die Mutter als Berechtigte wäre aus tatsächlichen
Gründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte wäre angesichts
des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustim-
mung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen (vgl. dazu Brück-
ner, NJW 2008, 1111, 1112). Dass dies nicht der Vereinbarung der Parteien
aus dem Jahr 1979 entspricht, wird schon daraus deutlich, dass sich die Be-
klagte ohne weiteres für berechtigt gehalten hat, die Wohnung zu vermieten.
III.
1. Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben; es ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurück-
zuverweisen, weil der Senat die erforderliche ergänzende Vertragsauslegung
nicht selbst vornehmen kann (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Mit ihrer Beru-
fung hat die Beklagte gegen die von dem Landgericht vorgenommene ergän-
zende Auslegung des notariellen Grundstücksvertrages, nach der die Beklagte
zur Vermietung der Wohnung berechtigt ist, Einnahmen hieraus jedoch der
Mutter zustehen, Einwendungen tatsächlicher Art erhoben, die das Berufungs-
gericht bislang nicht geprüft hat. Das wird nachzuholen sein.
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
Bei der Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redli-
che und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Ver-
tragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen
nach Treu und Glauben vereinbart hätten (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 24. Januar
2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 m.w.N.). Im Hinblick darauf, dass
eine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht
zu erwarten und die ihr überlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeig-
net ist, spricht viel dafür, den Vertrag dahin zu ergänzen, dass die Beklagte
berechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten.
Bei der Feststellung, wem die Einnahmen aus einer von der Beklagten
vorgenommenen Vermietung zustehen, wird das Berufungsgericht zu berück-
sichtigen haben, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der
Mutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflegeheim zu
einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen soll, nicht erkennbar
ist (vgl. zu diesen Aspekten: Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW
2007, 1884, 1887 sowie Auktor, MittBayNot 2008, 14, 17). Das könnte für die
Richtigkeit der von dem Landgericht vorgenommenen ergänzenden Ver-
tragsauslegung sprechen.
Dagegen wird eine Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung zu vermie-
ten, angesichts des Charakters des Wohnungsrechts als eines im Grundsatz
höchstpersönlichen Nutzungsrechts dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel
nicht entsprechen. Zwar kann dessen Ausübung einem Dritten überlassen
werden; dies erfordert jedoch die Gestattung des Eigentümers (§ 1092 Abs. 1
Satz 2 BGB). Enthält der Übergabevertrag, hier also der Grundstücksübertra-
gungsvertrag aus dem Jahr 1979, eine solche Gestattung nicht, spricht dies
dafür, dass der Eigentümer im Fall des Unvermögens des Berechtigten, sein
Wohnungsrecht auszuüben, auch schuldrechtlich nicht verpflichtet sein sollte,
die Nutzung durch Dritte zu dulden.
Ebensowenig wird im Zweifel anzunehmen sein, dass ein dem Woh-
nungsberechtigten nahestehender Eigentümer verpflichtet sein soll, ein Nut-
zungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung
für eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangehö-
rigen zur Nutzung überlässt. Die familiäre Verbundenheit wird häufig, wenn
auch nicht zwingend, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Woh-
nung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte.
Etwas anderes folgt nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssi-
cherung des Berechtigten dient. Denn das bedeutet nicht, dass der Eigentümer
die Verpflichtung übernommen hat, die Wohnung auch dann zur Sicherung der
Lebensgrundlage des Berechtigten einzusetzen, wenn dieser sein Wohnungs-
recht nicht mehr ausüben kann (a.A. Gühlstorf/Ette, ZfF 2007, 265, 268). Insbe-
sondere kann ein solcher Wille nicht aus der Regelung in § 1093 Abs. 2 BGB
abgeleitet werden, wonach der Wohnungsberechtigte unter anderem befugt ist,
die zu seiner Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen
(a.A. OLG Köln ZMR 1995, 256; OLG Celle MDR 1998, 1344; Brückner, NJW
2008, 1111, 1112). Eine Befugnis, die Wohnung Dritten zu überlassen, folgt
daraus auch unter Berücksichtigung der sich seit Inkrafttreten des Bürgerlichen
Gesetzbuches gewandelten Verhältnisse nicht. Mit der Bestellung eines Woh-
nungsrechts haben die Parteien die Alterssicherung im Zweifel bewusst auf ein
höchstpersönliches Nutzungsrecht beschränkt (ebenso Mayer, DNotZ 2008,
672, 685; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15 f.). Diesem im Übergabevertrag zum
Ausdruck gekommenen Parteiwillen darf die ergänzende Vertragsauslegung
nicht widersprechen (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW
2002, 2310, 2311). Das wäre indessen der Fall, wenn der Eigentümer nach
einem Wegzug des Berechtigten verpflichtet wäre, die Wohnung zu vermieten
oder der Vermietung durch den Berechtigten zuzustimmen, um mittels der
Erträge der Wohnung zu dessen finanzieller Absicherung beizutragen. Das
Wohnungsrecht würde dadurch in unzulässiger Weise um Elemente eines - von
den Parteien gerade nicht gewählten - Nießbrauchs an der Wohnung (§§ 1030
Abs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erweitert (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003,
V ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578).
Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch
Stresemann
Czub
Vorinstanzen: LG Münster, Entscheidung vom 25.04.2007 - 10 O 538/06 - OLG Hamm, Entscheidung vom 17.09.2007 - 5 U 80/07 -