BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 11. März 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 83/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

ZVG § 57c aF

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007

(einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin

geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat

der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss

Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermie-

ters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG ge-

mäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen

des § 57c ZVG.

BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08 - LG Ulm

AG Göppingen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des

Landgerichts Ulm vom 5. März 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von

Wohnräumen in einem Einfamilienhaus in Anspruch, das sie am 13. Februar

2007 im Wege der Zwangsversteigerung erworben haben.

Die Beklagten zu 1 und 2 haben von ihrem Sohn H. R. , dem frühe-

ren Eigentümer und Schuldner des Zwangsversteigerungsverfahrens, mit Ver-

trag vom 15. September 1999 die Räumlichkeiten im Untergeschoss des Anwe-

sens zu einer monatlichen Miete von 600 DM gemietet. Zuvor hatten die Be-

klagten ihrem Sohn einen Baukostenzuschuss in Höhe von 200.000 DM durch

Zahlung auf dessen Baukonto gewährt und hatte dieser das streitige Grund-

stück erworben und darauf nach dem Abriss des vorhandenen Gebäudes einen

Neubau errichtet.

Nach dem zwischen H. R. und den Beklagten zu 1 und 2 abge-

schlossenen Mietvertrag vom 15. September 1999 ist der Baukostenzuschuss

als Mietvorauszahlung mit den künftigen Mieten und Nebenkosten zu verrech-

nen. Die Beklagten zu 1 und 2 haben die vermieteten Räumlichkeiten nie bezo-

gen, sondern diese mit Einwilligung des H. R. mit Vertrag vom 1. Februar

2001 an seinen Bruder, den Beklagten zu 3, untervermietet.

Die Kreissparkasse G. beantragte die Zwangsversteigerung des

Grundstücks. In dem Versteigerungstermin vom 31. Januar 2007 meldeten die

Beklagten zu 1 und 2 eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvor-

auszahlung aus dem Jahr 1999 in Höhe von 200.000 DM an. Das Gericht wies

anschließend bei der Verlesung der Versteigerungsbedingungen darauf hin,

dass im Falle von Mietvorauszahlungen zur Schaffung des Mietraums das Son-

derkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57c ZVG für die Dauer der Abgel-

tung der vom Mieter geleisteten Zahlungen ausgeschlossen sei. Die Kläger

blieben mit einem Gebot von 160.000 € (50 % des festgesetzten Verkehrswer-

tes) Meistbietende. Auf Antrag der betreibenden Gläubigerin wurde die Zu-

schlagserteilung um zwei Wochen aufgeschoben und erfolgte mit Beschluss

vom 13. Februar 2007. Darin heißt es unter Ziffer 4: "Im Übrigen gelten die ge-

setzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand: 31.01.2007)". Der Zuschlagsbe-

schluss wurde rechtskräftig.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2007 kündigten die Kläger gegenüber

den Beklagten zu 1 und 2 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter

Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG. Die Beklagten zu 1

und 2 widersprachen der Kündigung. Mit Schreiben vom 3. April 2007 wurde

ferner der Beklagte zu 3 zur Räumung aufgefordert.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege-

ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amts-

gerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstin-

stanzlichen Urteils.

Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stehe kein Anspruch auf Räumung der Mieträume zu. Ein

Kündigungsrecht nach § 57a ZVG bestehe nicht, weil die Voraussetzungen des

§ 57c ZVG gegeben seien.

§ 57c ZVG sei am Tag der Versteigerung, dem 31. Januar 2007, gültig

gewesen. Die Vorschrift gehöre zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingun-

gen, die in §§ 44 bis 65 ZVG geregelt seien. Im Zuschlagsbeschluss sei aus-

drücklich geregelt worden, dass die Versteigerungsbedingungen Stand 31. Ja-

nuar 2007 gelten. Bei dem Zuschlagsbeschluss handele es sich um einen Voll-

streckungsakt mit privatrechtsgestaltendem Charakter. Er enthalte in der Be-

schlussformel die Bezeichnung der Versteigerungsbedingungen. Sinn und

Zweck der Versteigerungsbedingungen sei es auch, Bietern zu ermöglichen,

den Wert eines Objektes abzuschätzen. Die Beteiligten müssten auf die festge-

stellten und verlesenen Versteigerungsbedingungen vertrauen können, die die

Verfahrensgrundlage bildeten und auf die sich die Geboteaufforderung gründe.

Dabei sei es von Bedeutung, ob die Kündigungsschutzregel des § 57c ZVG

gelte. Bei der Versteigerung habe sie gegolten, weshalb die Kläger sich darauf

hätten einstellen können. Umgekehrt könne der Kündigungsschutz nach § 57c

ZVG dem betroffenen Mieter Anlass geben, von einem Gebot abzusehen. Die

Versteigerungsbedingungen seien im Termin festgestellt und gemäß § 82 ZVG

im Zuschlagsbeschluss bezeichnet worden. Der Zuschlag gelte als staatlicher

Hoheitsakt so, wie er ausdrücklich laute. Entscheidend sei daher nicht, dass

das Kündigungsrecht erst mit Zuschlag entstanden sei, sondern dass das Kün-

digungsrecht in der Gestalt und zu den im Zuschlagsbeschluss festgelegten

Bedingungen, also nur mit den Einschränkungen des § 57c ZVG, entstanden

sei.

Die Voraussetzungen des § 57c ZVG lägen vor. Die Miete sei mit einem

sonstigen zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleisteten Bei-

trag zu verrechnen. Die Beklagten zu 1 und 2 hätten dem Vermieter

200.000 DM auf dessen Baukonto überwiesen. Mit diesem Geld sei das Grund-

stück erworben und neu bebaut worden. Daher sei auch die ungeschriebene

Voraussetzung erfüllt, dass der Zuschuss den Wert des Grundstücks erhöht

haben und vor Fertigstellung des Bauwerks gezahlt worden sein müsse.

II.

Die Revision der Kläger ist unbeschränkt zugelassen.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Berufungsgericht - wie die Revi-

sionserwiderung geltend macht - die Revisionszulassung auf die Frage be-

schränken wollte, welche Reichweite einer Kündigungsschutznorm zukommt,

auf deren Geltung die Geboteaufforderung sich gründete und unter deren An-

wendung der Zuschlag erteilt wurde. Denn die Zulassung der Revision kann

wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamt-

streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte

oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte;

unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen

Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Se-

natsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9, und vom

4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II, jeweils m.w.N.). So

liegt der Fall aber hier. Die Beantwortung der Frage, ob das Kündigungsrecht

der Kläger gemäß § 57a ZVG durch § 57c ZVG eingeschränkt ist, kann nicht

Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein, weil es sich

dabei lediglich um eine Voraussetzung des Anspruchs der Kläger auf Räumung

und Herausgabe handelt. Ist somit die nach Auffassung der Revisionserwide-

rung ausgesprochene Beschränkung der Revisionszulassung unwirksam, so ist

die Revision unbeschränkt zugelassen (BGH, Urteil vom 5. April 2005 - XI ZR

167/04, WM 2005, 1076, unter A II; Urteil vom 21. September 2006 - I ZR 2/04,

NJW-RR 2007, 185, Tz. 20).

III.

Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung

stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Kläger können von den

Beklagten nicht die Herausgabe und Räumung der vermieteten Räumlichkeiten

in dem ersteigerten Anwesen verlangen. Das Sonderkündigungsrecht des

Erstehers gemäß § 57a ZVG ist wegen eines zu verrechnenden Baukostenzu-

schusses im Sinne des bis zum 31. Januar 2007 geltenden § 57c Abs. 1 Nr. 1

Alt. 2 ZVG aufgeschoben.

1. Entgegen der Auffassung der Revision können die Kläger nicht des-

halb von ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG Gebrauch machen,

weil § 57c ZVG durch Art. 11 Nr. 5 des Zweiten Gesetzes zur Modernisierung

der Justiz vom 22. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3416, im Folgenden: Zweites

Justizmodernisierungsgesetz) mit Wirkung vom 1. Februar 2007 und damit vor

Erteilung des Zuschlags am 13. Februar 2007 aufgehoben worden ist. Die Auf-

hebung dieser Vorschrift hat sich auf die Rechte und Pflichten der Parteien

nicht ausgewirkt, weil die Bestimmung nach dem Inhalt des Zuschlagsbe-

schlusses insoweit anwendbar bleibt.

a) Der Zuschlagsbeschluss ist bestimmend für die Rechtsstellung des

Erstehers und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der

Beteiligten eintreten (RGZ 138, 125, 127; BGHZ 53, 47, 50). Die nach § 82 ZVG

in die Entscheidung aufzunehmenden Versteigerungsbedingungen stellen dabei

einen notwendigen Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses dar (Hintzen in:

Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG,

13. Aufl.,

§ 82

Rdnr. 12). Davon ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen, indem

es auf dieser Grundlage die Rechte und Pflichten der Beteiligten ermittelt hat.

Es hat rechtsfehlerfrei eine Beschränkung des Kündigungsrechts angenommen,

denn nach dem Inhalt des Zuschlagsbeschlusses, der aufgrund des Versteige-

rungstermins vom 31. Januar 2007 ergangen ist, sollten die gesetzlichen Ver-

steigerungsbedingungen Stand 31. Januar 2007 gelten. Dazu gehörte zu die-

sem Zeitpunkt auch die erst mit Wirkung vom 1. Februar 2007 aufgehobene

Vorschrift des § 57c ZVG.

b) Anders als die Revision meint, steht der Anwendung der Vorschrift

nicht entgegen, dass der Gesetzgeber sie aufgehoben hat, ohne eine geson-

derte Anordnung für ihre Fortgeltung zu treffen. Zwar enthält das Zweite Jus-

tizmodernisierungsgesetz keine Überleitungsbestimmung hinsichtlich der Vor-

schrift des § 57c ZVG und ist ihr Wegfall daher auch in laufenden Verfahren zu

berücksichtigen (Hintzen, aaO, § 186 Rdnr. 3; Weis, ZfIR 2007, 477, 479; aA

wohl Storz/Kiderlen, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 11. Aufl.,

B 1.3.2 bei Fn. 82c). Daraus folgt jedoch nur, dass es nach dem 31. Januar

2007 für die Anmeldung einer Forderung im Sinne von § 57c Abs. 1 ZVG mit

der Folge des Aufschubs des Kündigungsrechts keine gesetzliche Grundlage

mehr gab. Am 31. Januar 2007, dem Tag der Versteigerung, war die Vorschrift

hingegen noch in Kraft und gehörte somit zu den gesetzlichen Versteigerungs-

bedingungen, zu denen die Versteigerung an diesem Tag durchgeführt wurde.

Aus diesem Grund hatte das Versteigerungsgericht die Beklagten zu Recht

gemäß § 57d Abs. 1 ZVG zur Anmeldung ihrer Rechte aufgefordert und die er-

folgten Anmeldungen gemäß § 57d Abs. 2 im Versteigerungstermin bekannt

gegeben. Der Zuschlagsbeschluss ist ausdrücklich auf der Grundlage der am

31. Januar 2007 geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen ergangen

und hat mit diesem Inhalt auch Rechtskraft erlangt. Daran wären die Kläger

selbst dann gebunden, wenn die Entscheidung mit diesem Inhalt nicht hätte

ergehen dürfen, denn eine Bindung an die durch den Zuschlagsbeschluss ge-

schaffene Rechtslage tritt auch dann ein, wenn er rechtsfehlerhaft ergangen ist

(vgl. RGZ aaO, 127; 70, 399, 401; 67, 380, 383; BGH, Urteil vom 19. Oktober

1959 - VII ZR 68/58, WM 1960, 25, unter II 2; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 81

Rdnr. 18; Hintzen, aaO, § 82 Rdnr. 4; Steiner/Storz, Zwangsversteigerung und

Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 81 Rdnr. 31, 35; Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 81

Rdnr. 9). Dem Berufungsgericht ist daher darin beizupflichten, dass das mit

dem Zuschlagsbeschluss vom 13. Februar 2007 entstandene außerordentliche

Kündigungsrecht der Beklagten (§ 57a ZVG) zu den im Zuschlagsbeschluss

festgelegten Bedingungen - nämlich den am 31. Januar 2007 geltenden gesetz-

lichen Bedingungen - und somit nur mit den Einschränkungen des am

31. Januar 2007 noch gültigen § 57c ZVG entstanden ist.

2. Das Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass der ge-

samte von den Beklagten zu 1 und 2 gezahlte Betrag im Sinne des § 57c ZVG

der Schaffung des Mietraums gedient hat und daher insgesamt für den Auf-

schub des Kündigungsrechts nach § 57c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 ZVG zu berücksich-

tigen ist.

a) Vergeblich macht die Revision - unter Berufung auf den Umstand,

dass ein Betrag von 150.000 DM von den Beklagten zu 1 und 2 auf ein Konto

ihres Sohnes geleistet wurden, von dem dieser zunächst den Grundstückkauf-

preis beglichen hat - geltend, die Baukostenzuschüsse seien zumindest teilwei-

se für den Erwerb des Grundstücks und den Abriss des darauf befindlichen al-

ten Gebäudes verwendet und deshalb nicht im Sinne des § 57c Abs. 1 Nr. 1

ZVG zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums geleistet worden. Zwar

ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, dass die

Zahlungen des Mieters dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu er-

höhen (BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689, un-

ter II 2 a; Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, WM 1989, 866, unter 2 b bb

(2)). Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei be-

jaht.

Die durch § 57c ZVG begründete Sonderstellung des Mieters gegenüber

den Gläubigern rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter mit seinen Leistungen

einen Sachwert geschaffen hat, der dem späteren Eigentümer und den Grund-

stücksgläubigern zugute kommt (Senatsurteil vom 25. November 1958 - VIII ZR

151/57, WM 1959, 120, unter 4 b mit Anm. Thieme, MDR 1959, 387; vgl. auch

BGHZ 15, 296, 304). Es ist insoweit ausreichend, dass tatsächliche Leistungen

auch nur mittelbar zum Aufbau des Grundstücks erbracht wurden (BGHZ 37,

346, 349 f.; 53, 35, 38; Senatsurteil vom 25. November 1958, aaO). Dabei ist

auf eine wirtschaftliche Betrachtung abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni

2002, aaO, unter II 2 a). Dass die Mieterleistungen der Beklagten zu 1 und 2

jedenfalls mittelbar dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen,

ergibt sich bei wirtschaftlicher Betrachtung aus dem Umstand, dass ihr Sohn

nach Erhalt der vereinbarten Baukostenzuschüsse wirtschaftliche Investitionen

in einer diese Beträge übersteigenden Höhe durch die vollständige Errichtung

des Neubaus getätigt hat.

b) Die Revision ist der Auffassung, auch der weitere von den Beklagten

zu 1 und 2 gezahlte Teilbetrag von 50.000 DM sei keine Leistung im Sinne des

§ 57c Abs. 1 Nr. 1 ZVG, weil die Beklagten nicht vorgetragen hätten, dass und

in welcher Form dieser Betrag für den Neubau verwendet worden sei. Dies sei

angesichts des Einwands der Kläger geboten gewesen, es habe sich bei den

Zahlungen der Beklagten zu 1 und 2 um eine Schenkung gehandelt. Damit

dringt die Revision nicht durch, denn sie setzt sich insoweit in Widerspruch zu

dem durch das Berufungsurteil gemäß § 314 ZPO erwiesenen Parteivortrag der

Berufungsinstanz. Nach dem im Berufungsurteil wiedergegebenen unstreitigen

Parteivorbringen haben die Beklagten zu 1 und 2 den gesamten im Jahr 1999

gezahlten Betrag als mit der Miete zu verrechnenden Baukostenzuschuss - und

somit nicht als Schenkung - geleistet. Eine etwaige Unrichtigkeit dieser tat-

bestandlichen Feststellungen hätte nur im Wege eines - hier nicht durchgeführ-

ten - Berichtigungsverfahrens nach § 320 BGB geltend gemacht werden kön-

nen (BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434,

Tz. 11, st. Rspr.).

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Göppingen, Entscheidung vom 24.08.2007 - 11 C 585/07 -

LG Ulm, Entscheidung vom 05.03.2008 - 1 S 143/07 -