BGH Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 121/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 19. September 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 550, 126 Abs. 2 Satz 1

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite ge- leistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz verse- hen wird.

Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsfüh- rern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehe- nen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (Fortführung des Senatsurteils vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).

BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - Kammergericht Berlin

LG Berlin

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammerge-

richts in Berlin vom 9. Juni 2005 wird auf Kosten der Beklagten zu-

rückgewiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger (Untervermieter) nimmt die Beklagte als Untermieterin auf Er-

satz entgangener Miete für die Monate Mai bis September 2003 in Anspruch,

nachdem er den Untermietvertrag der Parteien vom 8. Februar 2001 im No-

vember 2001 wegen Zahlungsverzuges der Beklagten fristlos gekündigt hat.

Der schriftliche Vertrag der Parteien sieht eine Festlaufzeit bis zum

31. Dezember 2010 vor. Als "Mieter" ist darin die beklagte GmbH, "vertreten

durch S. C. -S. und Dr. D. S. " bezeichnet. Auf Seiten der

Beklagten ist der Vertrag über der mit "Mieter" gekennzeichneten Unterschrifts-

zeile mit "i.V. von P. " unterzeichnet. Die Parteien streiten darüber, ob dies der

Schriftform genügt, oder ob die Beklagte den Vertrag ihrerseits wegen eines

Mangels der Schriftform nach § 550 BGB spätestens zum 30. April 2003 hätte

kündigen können und deshalb für nach diesem Zeitpunkt entgangene Mieten

nicht mehr hafte.

Das Landgericht hat die Schriftform als nicht gewahrt angesehen und die

Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Kammergericht der

Klage unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung in Höhe der verein-

barten Nettowarmmiete (5 Monate à 60 m² x 32,50 DM/m² = 9.750 DM =

4.985,10 €) nebst Zinsen stattgegeben.

Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Beklagten.

Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den

Angriffen der Revision stand und lässt auch sonst keine Rechtsfehler zum

Nachteil der Beklagten erkennen.

1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es fehle bereits an einem

wirksamen (Unter-)Mietvertrag, weil der Kläger die in den Vorinstanzen bestrit-

tene Vollmacht des den Vertrag für die Beklagte unterzeichnenden Abschluss-

vertreters von P. nicht nachgewiesen habe. Zu Recht hat das Berufungsge-

richt dessen Vollmacht dahinstehen lassen, weil die Beklagte den Vertrag, so-

fern von P. vollmachtloser Vertreter gewesen sei, jedenfalls nachträglich still-

schweigend genehmigt habe.

Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob diese Genehmigung - mit

dem Berufungsgericht - bereits im Einzug der Beklagten in die Mieträume zu

sehen ist, was die Revision angreift. Ein Verhalten der Beklagten, das der Klä-

ger als konkludente Genehmigung des Vertrages ansehen durfte, ist nämlich

spätestens darin zu sehen, dass die Beklagte nach dem unstreitigen Vortrag

des Klägers in dessen Schriftsatz vom 9. Januar 2004 im Mai und Juni 2001

Mietzahlungen geleistet und den Mietvertrag nach ihrem eigenen Vorbringen in

der Berufungserwiderung bis zur fristlosen Kündigung des Klägers (November

2001) vollzogen hat. Auch die eigene Abrechnung der Beklagten vom 26. Juli

2001 über die bisher geschuldeten und beglichenen Mietzahlungen einschließ-

lich Kaution (Bl. 36 der vom Landgericht beigezogenen Akten des Vorprozesses

25 O 190/03 LG Berlin) konnte vom Kläger nur dahin verstanden werden, dass

die Beklagte den Vertrag gegen sich wirken lassen wollte.

2. Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass der nach

seinen - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen dem Grunde

nach unstreitige Anspruch des Klägers auf Ersatz des Kündigungsfolgescha-

dens sich auch auf die hier streitige Zeit vom Mai bis September 2003 erstreckt

und nicht etwa dadurch ausgeschlossen ist, dass die Beklagte ihrerseits das

Mietverhältnis wegen eines Formmangels spätestens zum Ende April 2003

nach § 550 BGB hätte kündigen können.

Entgegen der Auffassung der Revision steht es der Wahrung der Schrift-

form nämlich nicht entgegen, wenn ein Mietvertrag auf Seiten einer GmbH als

Mieterin (oder Vermieterin) ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsver-

hältnisses mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der

Unterzeichnende Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, in anderer

Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war.

a) Unzutreffend ist der Einwand der Revision, im vorliegenden Fall lasse

der Zusatz "i.V." nicht erkennen, ob der Unterzeichnende beide im Rubrum des

Vertrages benannten Vertreter der Beklagten, nämlich S. C. -S.

und Dr. D. S. , habe vertreten wollen, oder nur einen von ihnen, so dass es

zum formgültigen Abschluss des Vertrages noch der Unterschrift des anderen

bedurft hätte.

Da der Unterzeichnende nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten

Mietparteien gehörte, wäre auch ohne den Zusatz "i.V." offensichtlich gewesen,

dass er nicht im eigenen Namen handelte. Seine Unterschrift in der mit "Mieter"

gekennzeichneten Unterschriftszeile ließ vielmehr hinreichend deutlich erken-

nen, dass er im Namen derjenigen Partei unterzeichnete, die im Mietvertrag als

"Mieter" bezeichnet war. Dies war aber die beklagte GmbH und nicht etwa die

im Rubrum des Vertrages als deren (allgemeine) Vertreter benannten Perso-

nen. Die Annahme, von P. habe lediglich in Untervollmacht einer dieser bei-

den Personen unterzeichnet, wäre mit der räumlichen Anordnung seiner Unter-

schrift in der Mitte der mit "Mieter" bezeichneten Unterschriftszeile nicht verein-

bar.

Insbesondere kann die Revision sich demgegenüber nicht auf das Se-

natsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff. berufen. Nach

Abschnitt II 2 dieser Entscheidung (aaO S. 2226) ist ein klarstellender Zusatz

vielmehr nur erforderlich, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder

Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerli-

chen Rechts unterschreibt und deshalb ohne einen solchen Zusatz nicht er-

sichtlich wäre, ob er diese Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in

Vertretung der anderen leistet. Derartige Zweifel konnten hier nicht auftreten.

b) Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustan-

de kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Geneh-

migung der von ihm vertretenen Partei bedurfte, ist keine Frage der Schriftform

(vgl. Emmerich

in Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 BGB

Rdn. 8 m.w.N.). § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, dass ein

späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in

ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Be-

dingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der

Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Miet-

vertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsüber-

gangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgeho-

ben wurde (vgl. Senatsurteile BGHZ 160, 97, 104 f. und 154, 171, 180). Denn

soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfin-

det, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schut-

zes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingun-

gen. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die Beweisbar-

keit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sicherzustellen und die Partei-

en vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

3. Die angefochtene Entscheidung hält der revisionsrechtlichen Prüfung

auch im Übrigen stand. Auch die Revision erinnert insoweit nichts.

Hahne

Sprick

Wagenitz

Fuchs

Ahlt

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2004 - 25 O 483/03 -

KG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2005 - 20 U 77/04 -