BGH Urteile vom 02.07.2009 – III ZR 333/08

III. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 333/08

URTEIL

Verkündet am: 2. Juli 2009 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dörr,

Dr. Herrmann, Hucke und Schilling

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer

des Landgerichts Essen vom 6. März 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung, die sich in einer größe-

ren Wohnanlage befindet und die sie selbst nicht nutzen. Die Klägerin ist die

Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zusammen mit anderen

Eigentümern gehören die Beklagten einer neben der Eigentümergemeinschaft

eingerichteten so genannten Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden auch:

Pool oder Mietpool) an. Deren Mitglieder beauftragten die Klägerin mit der Ver-

waltung auch dieses Pools. Die Beklagten schlossen den entsprechenden "Ver-

trag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen" am 26. Februar

1997.

Nach dessen § 2 oblag es der Klägerin, den Mietzins für die Wohnungen

und Sondernutzungsrechte einzuziehen, auf einem Konto der Gemeinschaft zu

sammeln und die eingehenden Mieten unter den Mitgliedern nach dem Verhält-

nis der Wohn- und Nutzflächen zu verteilen. Die Poolmitglieder beauftragten die

Klägerin weiter, aus den eingehenden Mieten Rücklagen für das Sondereigen-

tum zu bilden, aus der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungs-

maßnahmen bestritten wurden. Nicht durch Rücklagen gedeckte Aufwen-

dungen sollten der Mieteinnahmegemeinschaft im Verhältnis der Wohn- und

Nutzflächen belastet werden. Die Klägerin war weiterhin verpflichtet, nach Ab-

lauf eines jeden Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen.

Am 11. Juli 2006 fand nach einer Wohnungseigentümerversammlung

eine Versammlung der Mitglieder des Mietpools statt, bei der die Beklagten

nicht zugegen waren. Auf dieser beschlossen die anwesenden beziehungswei-

se vertretenen 30 Mitglieder sowohl die Genehmigung der Jahresabrechnung

2005 als auch die Entlastung der Klägerin. Ein Verwaltungsbeirat hatte zuvor

die Belege zur Abrechnung ohne Beanstandungen geprüft. Auf dem von der

Klägerin für den Mietpool als offenes Treuhandkonto geführten Konto bestand

ein Sollsaldo in Höhe von rund 100.000 €. Die Versammlung beschloss, diesen

durch eine Zahlung der Eigentümer von 7 € pro Quadratmeter Wohnfläche in

vier Raten auszugleichen. Für die Beklagten ergab sich hieraus ein Betrag von

680,83 €. Sie leisteten vier Raten zu je 50 €. Die Restzahlung verweigerten sie.

Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von

480,83 € verurteilt. Ihre zugelassene Berufung ist erfolglos geblieben. Mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren

Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Beru-

fungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.

Das Berufungsgericht hat die Beklagten für gemäß §§ 670, 675 BGB

verpflichtet erachtet, den eingeklagten Betrag zu entrichten. Zwischen den Par-

teien sei ein Geschäftsbesorgungsvertrag zustande gekommen, in dessen Aus-

führung die Klägerin Aufwendungen im Sinne des § 670 BGB getätigt habe.

Soweit die Beklagten mit Nichtwissen bestritten hätten, dass die Aufwen-

dungen, die nach Angaben der Klägerin den Negativsaldo begründet hätten,

überhaupt entstanden seien, sei dies unzulässig. Gemäß § 138 Abs. 4 ZPO sei

eine Erklärung mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene

Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmungen seien.

Zwar hätten die Beklagten kein aktuelles Wissen über die maßgeblichen Ge-

schäftsvorfälle. Die Partei treffe aber eine Informationspflicht. Insbesondere ha-

be sie sich bei Personen zu erkundigen, die sie selbst für den betreffenden

Vorgang eingeschaltet habe. Die Beklagten hätten gegen die Klägerin einen

Auskunftsanspruch gemäß § 666 BGB. Solange die Beklagten von den ihnen

zustehenden Rechten keinen Gebrauch gemacht hätten, sei es ihnen nicht ges-

tattet, mit Nichtwissen zu bestreiten, dass der Negativsaldo durch die Bewirt-

schaftung der Wohnungen entstanden sei.

Die von den Beklagten angeführte Rechtsprechung des II. Zivilsenats

des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24. September 2007 - II ZR 91/06 -

NJW-RR 2008, 194, 195 Rn. 11 f und Hinweisbeschluss vom 26. März 2007

- II ZR 22/06 - NJW-RR 2007, 1477, 1478 Rn. 7) zum grundsätzlichen Fehlen

einer Nachschusspflicht von Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft bezie-

hungsweise Mitgliedern eines eingetragenen Vereins sei auf die vorliegende

Fallgestaltung nicht übertragbar, da es hier nicht um das Innenverhältnis der

Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehe. Die Klägerin sei nicht Mitglied der Miet-

einnahmegesellschaft, sondern deren Gläubigerin.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

Dem Berufungsgericht ist allerdings im Ansatz darin beizupflichten, dass

die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin die Aufwendungen zu erstatten, die

ihr in Ausführung des Auftrags zur Verwaltung des Mietpools erwachsen sind

und die sie für erforderlich halten durfte. Anspruchsgrundlage hierfür ist § 670 in

Verbindung mit § 675 BGB, wobei die Verpflichtung zum Aufwendungsersatz

nach Maßgabe von § 2 Nr. 1, 3. Absatz des Vertrags dahin näher ausgestaltet

ist, dass sich die Höhe der Umlage nach dem auf die Beklagten entfallenden

Anteil an der gesamten Wohn- und Nutzfläche der Anlage richtet.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungs-

gerichts, der Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin sei nicht aufgrund der

in den vorzitierten Entscheidungen des II. Zivilsenats (aaO) herausgestellten

Grundsätze ausgeschlossen. Danach bedarf es für eine von § 707 BGB abwei-

chende Verpflichtung des Mitglieds einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts be-

ziehungsweise eines eingetragenen Vereins zur Leistung von Nachschüssen in

das Gesellschafts- oder Vereinsvermögens einer eindeutigen vertraglichen

oder satzungsmäßigen Grundlage (siehe auch BGH, Urteile vom 19. März 2007

- II ZR 73/06 - NJW-RR 2007, 832, 833, Rn. 17; vom 23. Januar 2006 - II ZR

126/04 - NJW-RR 2006, 829, 830, Rn. 14 und vom 4. Juli 2005 - II ZR 354/03 -

NJW-RR 2005, 1347, 1348). Ohne eine solche ist das Mitglied aus Treuepflicht

zur Hinnahme von Eingriffen in seine Rechte nur dann verpflichtet, wenn dies

im Interesse der Gesellschaft oder des Vereins geboten und ihm unter Berück-

sichtigung seiner eigenen schutzwürdigen Belange zumutbar ist. Dabei sind an

die aus der Treuepflicht abgeleitete Verpflichtung, einer Beitragserhöhung zu-

zustimmen, besonders hohe Anforderungen zu stellen, da ein Gesellschafter

oder Vereinsmitglied grundsätzlich nicht zu neuen Vermögensopfern gezwun-

gen werden kann (BGH, Urteile vom 24. September 2007 aaO S. 195 f, Rn. 14;

vom 19. März 2007 aaO S. 834, Rn. 29 vom 23. Januar 2006 aaO S. 831,

Rn. 24 und vom 4. Juli 2005 aaO sowie Hinweisbeschluss vom 26. März 2007

aaO).

Diese Rechtsprechung betrifft aber nur, wie das Berufungsgericht zutref-

fend ausgeführt hat, das Innenverhältnis der Mitglieder einer Gesellschaft oder

eines Vereins. Dies erfasst die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien des

vorliegenden Rechtsstreits nicht. Die Klägerin ist nicht Mitglied der Mieteinnah-

megemeinschaft, die das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revisi-

on auch nicht beanstandet als Gesellschaft bürgerlichen Rechts angesehen hat.

Vielmehr ist die Klägerin Vertragspartner dieser Gesellschaft. Im Außenverhält-

nis haftet der BGB-Gesellschafter entsprechend §§ 128 f HGB (vgl. hierzu z.B.

BGHZ 146, 341, 358) unabhängig vom Bestehen einer Nachschussverpflich-

tung im Innenverhältnis der Gesellschaft unbeschränkt.

Demgegenüber rechtfertigen die Feststellungen nicht die Annahme des

Berufungsgerichts, das Bestreiten der von der Klägerin behaupteten Aufwen-

dungen durch die Beklagten mit Nichtwissen sei unzulässig.

a) Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen

nur über Tatsachen zulässig, die weder ihre eigenen Handlungen noch Gegens-

tand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Weitere Voraussetzung ist,

dass die Partei für die jeweiligen Tatsachen nicht darlegungs- und beweisbelas-

tet ist (BGH, Urteil vom 8. Juni 1988 - IVb ZR 51/87 - BGHR ZPO § 138 Abs. 4

Nichtwissen 1 = NJW 1989, 161, 162). Das Berufungsgericht hat festgestellt,

dass die Beklagten über kein aktuelles Wissen über die Geschäftsvorfälle ver-

fügen, die - wie die Klägerin geltend macht - zu dem Sollsaldo auf dem Treu-

handkonto führten. Für die Aufwendungen, die der Geschäftsführer vom Ge-

schäftsherrn ersetzt verlangt, ist Ersterer - hier also die Klägerin - darlegungs-

und beweisbelastet (z.B.: BGH, Urteil vom 10. Dezember 1959 - VII ZR 2/59 -

WM 1960, 373, 374; Bamberger/Roth/Czub, BGB, 2. Aufl., § 670 Rn. 28

m.w.N.; Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Beweislast, 2. Aufl., § 670 BGB

Rn. 1 m.w.N.; Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 670 Rn. 7 m.w.N.). Demnach ist

ein Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen, dass die Klägerin in Ausführung

des ihr erteilten Auftrags berechtigt Aufwendungen tätigte, die durch die Ein-

nahmen auf dem Treuhandkonto nicht mehr gedeckt waren, grundsätzlich zu-

lässig.

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist ein Bestreiten der

Beklagten mit Nichtwissen auch nicht bereits deshalb unzulässig, weil ihnen die

Höhe der Ausschüttungen aufgrund eigener Wahrnehmung bekannt war. Dies

trifft zum einen nur für die Zahlungen zu, die die Beklagten selbst erhalten hat-

ten, nicht aber für die Ausschüttungen an die übrigen Poolmitglieder. Vor allem

aber ist den Beklagten - wie das Berufungsgericht von der Klägerin unbean-

standet festgestellt hat - nicht bekannt, welche sonstigen Aufwendungen, ins-

besondere für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die Klägerin

hatte.

b) Die Rechtsprechung stellt jedoch Vorgänge im eigenen Geschäfts-

oder Verantwortungsbereich einer Partei den "eigenen" Handlungen oder

Wahrnehmungen im Sinne von § 138 Abs. 4 ZPO gleich. Die Partei hat eine

Erkundigungspflicht, sofern die maßgebenden Tatsachen Personen bekannt

sind, die unter ihrer Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung tätig geworden sind.

Dies hat zur Folge, dass eine Erklärung mit Nichtwissen unzulässig ist, wenn

und soweit diese Informationspflicht besteht (z.B.: BGHZ 109, 205, 209 f; BGH,

Urteile vom 24. Juli 2003 - VII ZR 79/02 - BGHR ZPO § 138 Abs. 4

Erkundigungspflicht 8 = NJW-RR 2004, 92, 93; vom 30. Januar 2001 - XI ZR

183/00 - aaO Nr. 6 = NJW 2001, 1486, 1487 und vom 7. Oktober 1998 - VIII ZR

100/97 - aaO Nr. 5 = NJW 1999, 53, 54; Senatsurteil vom 10. Juli 1986 - III ZR

19/85 - NJW 1986, 3199, 3201; OLG Celle NJW-RR 1997, 290).

aa) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die Beklagten

treffe eine solche Erkundigungspflicht, weil sie gegenüber der Klägerin einen

Auskunftsanspruch gemäß § 666 BGB hätten. Die Klägerin wurde bei der Ver-

waltung des Mietpools nicht unter Anleitung, Aufsicht oder Verantwortung der

Beklagten tätig. Vielmehr führte sie ihre Aufgaben selbständig und in eigener

Verantwortlichkeit aus. Die Beklagten hatten demgegenüber einen allenfalls

indirekten Einfluss auf die Geschäftsführung der Klägerin. Diese steht damit

nicht gleichsam im Lager der Beklagten, wie es für das Eingreifen der Erkundi-

gungspflicht erforderlich ist, sondern - im vorliegenden Rechtsstreit - sogar auf

der gegnerischen Seite.

Die Beklagten im Rechtsstreit auf ihre außerhalb des Verfahrens geltend

zu machenden Auskunftsansprüche zu verweisen, ist auch deshalb verfehlt,

weil die Klägerin, um ihren Anspruch schlüssig darzulegen, im Prozess ohnehin

weitgehend die Tatsachen vortragen muss, die sie auch bei der Auskunftsertei-

lung nach § 666 BGB angeben müsste (siehe hierzu sogleich bb).

bb) Für das weitere Verfahren ist in diesem Zusammenhang ergänzend

auf Folgendes hinzuweisen:

(1) Die Klägerin ist als Geschäftsführerin für die Aufwendungen, die sie

nach § 670 BGB ersetzt verlangt, wie bereits oben ausgeführt, darlegungs-

pflichtig. Das bedeutet, dass sie im Prozess diejenigen Umstände, insbesonde-

re die einzelnen Ausgaben, substantiiert vortragen muss, aus denen sie ihren

Anspruch herleitet. Der Sache nach wird dies der Erfüllung der materiellrechtli-

chen Rechnungslegungspflicht gemäß §§ 666, 259 Abs. 1 BGB zumindest

weitgehend entsprechen.

Bislang fehlt es an jeglichem Vortrag der Klägerin zu den Aufwendungen,

die zu dem Sollsaldo auf dem Treuhandkonto geführt haben. Weder hat sie

vorgetragen, um welche Zahlungen es sich im Einzelnen handelte, noch wo-

durch sie veranlasst wurden. Entgegen ihrer Auffassung sind mit Substanz

ausgestattete Darlegungen hierzu auch nicht entbehrlich.

(2) Die Klägerin meint, sie habe den Auskunftsanspruch bereits durch

den Bericht gegenüber der Mietpoolversammlung erfüllt und sei nicht mehr ver-

pflichtet, im vorliegenden Rechtsstreit Rechnung zu legen. Sie könne sich zum

Nachweis der Ersatzfähigkeit ihrer Aufwendungen auf die Beschlüsse des Miet-

pools berufen. Auch materiellrechtlich seien Einwendungen gegen den An-

spruch aufgrund der Beschlüsse nicht mehr möglich, weshalb es auf das

Bestreiten der Beklagten ohnehin nicht mehr ankomme. Diese Auffassung ist

unrichtig.

Der Bericht gegenüber der Mietpoolversammlung und deren Beschluss-

fassung entheben die Klägerin weder ihrer prozessualen Pflicht zur Darlegung

ihres Aufwendungsersatzanspruchs noch schneiden sie den Beklagten mate-

riellrechtliche Einwendungen gegen die Forderung ab. Insbesondere stellt der

Beschluss der Mietpoolversammlung vom 11. Juli 2006 kein wirksames abs-

traktes oder deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Mieteinnahmegemein-

schaft gegenüber der Klägerin dar. Der "Vertrag über Einziehung und Verwen-

dung von Mieteinnahmen" vom 26. Februar 1997 sieht eine Bindungswirkung

jedweder Beschlüsse der Poolversammlung nicht vor. Der Mietpool ist eine Ge-

sellschaft bürgerlichen Rechts. Hieraus folgt, dass die Geschäftsführung und

Vertretung nur gemeinschaftlich durch alle Gesellschafter erfolgen können

(§ 709 Abs. 1, § 714 BGB). Demgemäß konnten die bei der Beschlussfassung

anwesenden 30 Poolmitglieder keine die übrigen Gesellschafter bindenden Er-

klärungen gegenüber der Klägerin abgeben. Zwar können die Gesellschafter

auch eine anderweitige Regelung treffen. Dies ist hier aber nicht erfolgt. Insbe-

sondere ist entgegen der Ansicht der Klägerin die entsprechende Übernahme

der Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes nicht vereinbart worden. Das

Berufungsgericht hat keine entsprechenden Feststellungen getroffen, und die

Revisionserwiderung zeigt insoweit nicht - im Wege der Gegenrüge - übergan-

genen Sachvortrag auf. Zwar hat das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen

sich das Berufungsgericht bezogen hat, angenommen, der Mietpool habe ana-

log §§ 21 ff WEG auf eine einstimmige Beschlussfassung verzichtet. Eine der-

artige Vereinbarung, die nach § 709 Abs. 2 BGB grundsätzlich möglich ist, hülfe

der Klägerin jedoch nicht weiter. Es ist nichts dafür erkennbar, dass die Voraus-

setzungen für einen Mehrheitsbeschluss entsprechend § 25 Abs. 2 bis 5 WEG

erfüllt sind. Im Übrigen spricht § 2 Nr. 6 des Vertrags über die Mieteinnahme-

gemeinschaft gegen die Anwendbarkeit des Wohnungseigentumsrechts auf den

Mietpool. Hierin ist geregelt, dass "soweit hier nichts anderes bestimmt ist, …

im Übrigen die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Ge-

meinschaft" gelten sollen. Hiernach wäre für einen bindenden Mehrheitsbe-

schluss eine Mehrheit nach der Größe der Anteile erforderlich (§ 745 Abs. 1

Satz 2 BGB). Es ist nicht ersichtlich, dass die 30 bei der Poolversammlung an-

wesenden beziehungsweise vertretenen Gesellschafter die Mehrheit der Anteile

an der Gesellschaft repräsentierten.

(3) Obgleich die im Rechtsstreit geltend gemachte Forderung damit bis-

her nicht schlüssig dargelegt wurde, ist die Klage nicht abweisungsreif, so dass

eine eigene Endentscheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ausscheidet.

Aufgrund der Urteile der Vorinstanzen durfte die Klägerin darauf vertrauen,

dass ihr Sachvortrag genügend war. Deshalb muss ihr die Gelegenheit gege-

ben werden, diesen in der Tatsacheninstanz zu ergänzen (vgl. z.B.: BGH, Be-

schluss vom 15. März 2006 - IV ZR 32/05 - FamRZ 2006, 942, 943 m.w.N.).

Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, sich, so-

fern es darauf ankommen sollte, auch mit der Beanstandung der Revision aus-

einanderzusetzen, die Eingehung der Darlehensverpflichtung gegenüber der

Bank sei keine nach § 670 BGB erstattungsfähige Aufwendung der Klägerin,

weil sie Ausschüttungen nach dem Vertrag mit den Poolmitgliedern nur insoweit

habe vornehmen dürfen, als die Einnahmen die Verwaltungskosten und die In-

standhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen überstiegen. Die Ausschüt-

tungen, die zu dem Defizit geführt hätten, hätten daher unterbleiben müssen.

Sollten die Auszahlungen an die Mitglieder des Pools entgegen den Vertrags-

bestimmungen vorgenommen worden sein - insoweit fehlt bisher genauerer

Sachvortrag - und ihnen keine auch die Beklagten bindenden Weisungen der

Vertragspartner zugrunde liegen (vgl. z.B.: Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 670

Rn. 3; Staudinger/Martinek BGB [2006], § 670 Rn. 7) - auch insoweit mangelt

es an Vortrag -, wäre die Eingehung der Darlehensverbindlichkeit zwar keine

notwendige Aufwendung, die die Klägerin von den Beklagten ersetzt verlangen

könnte. Allerdings hätte die Klägerin dann einen Anspruch gegen die Beklagten

auf Rückzahlung der ihnen zu Unrecht zugeflossenen Ausschüttungen (§ 812

Abs. 1 Satz 1, 1. Alt, BGB), den sie möglicherweise im vorliegenden Rechts-

streit noch hilfsweise geltend machen kann (§ 533 ZPO).

Ferner wird sich das Berufungsgericht auch mit den weiteren von der

Revision aufgeworfenen Fragen zu befassen haben, auf die einzugehen im vor-

liegenden Verfahrensstadium keine Veranlassung besteht.

Schlick

Dörr

Herrmann

Hucke

Schilling

Vorinstanzen:

AG Essen-Steele, Entscheidung vom 20.11.2007 - 17 C 104/07 -

LG Essen, Entscheidung vom 06.03.2008 - 10 S 396/07 -