BGH Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 13/09
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 25. September 2009 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
FlErwV § 1 Abs. 3
a) Der Lebensmittelpunkt des Erwerbers ist nicht allein anhand formaler Gesichts- punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen.
b) Dabei müssen sich zwar nicht sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren. Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Be- triebsstätte so verdichten, dass ein Engagement des Erwerbers vor Ort erkennbar wird.
BGH, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 13/09 - OLG Rostock LG Schwerin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. September 2009 durch den Vorsitzender Richter Prof. Dr. Krüger und
die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 18. Dezember 2008 aufgeho-
ben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer
des Landgerichts Schwerin vom 9. November 2006 wird zurück-
gewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte bewarb sich bei der Klägerin unter Vorlage eines Betriebs-
konzepts um den Erwerb forstwirtschaftlich genutzter Flächen nach § 3
AusglLeistG. In einer Erklärung vom 28. Juli 2001 verpflichtet er sich dazu, sei-
nen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Auf dieser
Grundlage verkaufte ihm die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. Februar
2002 etwa 276 ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen im Landkreis Parchim für
264.729,99 €. Sie ist nach dem Vertrag zum Rücktritt berechtigt, wenn der Be-
klagte seinen Hauptwohnsitz nicht in die Nähe der Betriebsstätte verlegt und
dort nicht für die Dauer von 20 Jahren nach Abschluss des Vertrags beibehält.
Der Beklagte hat eine Wohnung in Frankfurt am Main, wo er als Jurist bei einer
Großbank angestellt und außerdem als Rechtsanwalt zugelassen ist. Er ist seit
dem 25. Februar 2004 mit Hauptwohnsitz in dem Ortsteil K. des in der
Nähe der erworbenen forstwirtschaftlichen Flächen gelegenen Orts C.
gemeldet, wo er separate Wohnräume im Haus seines Bruders hat.
Mit Schreiben vom 3. März 2005 trat die Klägerin vom Vertrag zurück.
Sie verlangt dessen Rückabwicklung sowie die Feststellung, dass sich der Be-
klagte seit dem 26. Mai 2005 in Verzug mit der Annahme der Rückzahlung des
Kaufpreises befindet. Sie meint, der Beklagte habe seinen Hauptwohnsitz nur
formal nach K. verlegt, in der Sache aber in Frankfurt am Main belassen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Be-
klagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem
Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträ-
ge weiter. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält den Rücktritt für unwirksam. Der Beklagte ha-
be nicht versäumt, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu ver-
legen. Der Begriff des Hauptwohnsitzes sei so auszulegen wie der gleiche Be-
griff in § 1 Abs. 3 FlErwV. Der Kaufvertrag der Parteien diene der Umsetzung
von § 3 AusglLeistG und sei dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnen. Solche
Verträge seien in Übereinstimmung mit den Vorschriften zu verstehen, die ih-
nen zugrunde lägen. Nach § 1 Abs. 3 FlErwV sei auf den Lebensmittelpunkt
des Käufers abzustellen. Für die Auslegung dieser Vorschrift wiederum komme
es nicht darauf an, wie der Begriff des Lebensmittelpunkts in § 12 MRRG ver-
standen werde. Denn der Verordnungsgeber habe sich von dem Melderecht
abheben wollen. Neben dem Ort der Wohnung, an dem man sich "quantitativ"
am meisten aufhalte, seien unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der
Regelung auch Aspekte einzubeziehen, die besondere Bindungen zu einem Ort
belegen. Dabei spielten die Lage der Wohnräume, die hauptsächliche Aus-
übung des Berufs, die gesellschaftliche Verankerung, soziales und politisches
Engagement, familiäre Bindungen und ähnliche Kriterien eine Rolle. Diese
müssten in einer Gesamtschau miteinander abgewogen werden. Dabei ergebe
sich hier, dass der Beklagte seinen Hauptwohnsitz in K. habe.
II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden
Punkt nicht stand.
1. Die Klägerin kann nach § 346 Abs. 1 BGB von dem Beklagten verlan-
gen, ihr - Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises - die verkauften
Flächen aufzulassen, ihre Eintragung als Eigentümerin zu bewilligen und ihr die
Flächen herauszugeben, weil sie von dem Vertrag auf Grund des darin vorge-
sehenen Rücktrittsrechts wirksam zurückgetreten ist. Ferner ist nach § 256
ZPO festzustellen, dass sich der Beklagte seit dem 26. Mai 2005 gemäß § 293
BGB in Annahmeverzug befindet, weil er das Rückzahlungsangebot der Kläge-
rin unberechtigt zurückgewiesen hat.
2. Der Rücktritt der Klägerin setzt nach § 9 Nr. 2 Buchstabe e des Kauf-
vertrags der Parteien voraus, dass es der Beklagte versäumt, seinen Haupt-
wohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags in die
Nähe der Betriebsstätte zu verlegen. Diese Voraussetzung ist entgegen der
Ansicht des Berufungsgerichts eingetreten.
a) Der in der Rücktrittsklausel verwendete Begriff des Hauptwohnsitzes
ist, was das Berufungsgericht nicht verkennt, nicht autonom auszulegen. Der
Kaufvertrag der Parteien dient dazu, dem Beklagten den verbilligten Erwerb
forstwirtschaftlich genutzter Flächen unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 8
AusglLeistG in der vor dem Inkrafttreten des Flächenerwerbsänderungsgeset-
zes (vom 3. Juli 2009, BGBl. I S. 1688) am 11. Juli 2009 geltenden, für den vor-
liegenden Fall nach § 7 AusglLeistG maßgeblichen Fassung zu ermöglichen.
Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV
abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin als die von der Bundesanstalt
für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben nach §§ 7 Satz 1 und 14 Satz 1
FlErwV beauftragte Privatisierungsstelle nicht frei, sondern an die Vorgaben
des Gesetzes gebunden (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007,
30; Urt. v. 10. Juli 2009 V ZR 72/08, juris). Sie hat deshalb den Bestand des
Erwerbs mit der Rücktrittsklausel, wie nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b
AusglLeistG a.F. mit § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. geboten, davon abhängig
gemacht, dass der Beklagte ortsansässig wird, indem er in der Nähe der Be-
triebsstätte seinen Hauptwohnsitz begründet. Ob der Beklagte seinen Haupt-
wohnsitz in C. begründet hat, bestimmt sich deshalb nach dem für die
Auslegung von § 4 Abs. 2 Satz 1 FlErwV a.F. nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG
maßgeblichen § 1 Abs. 3 FlErwV.
b) Danach ist Hauptwohnsitz der Lebensmittelpunkt des Berechtigten,
hier des Beklagten.
aa) Wie der Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist, wird im Ansatz unter-
schiedlich beurteilt. Einem Hinweis der Begründung des Entwurfs der Flächen-
erwerbsverordnung auf das Melderecht (BR-Drucks. 741/95 S. 31) wird teilwei-
se entnommen, dass von der Regelung in dem heutigen, inhaltlich unverändert
aber auch schon bei Erlass der Flächenerwerbsverordnung geltenden § 12 Abs.
2 Sätze 1 und 5 MRRG auszugehen und der Lebensmittelpunkt nach dem
Schwerpunkt der Lebensbeziehungen des Erwerbers zu bestimmen sei (OLG
Rostock, Urt. v. 6. Dezember 2007, 7 U 57/06, unveröff., Umdruck S. 8 f.; OLG
Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, unveröff., Umdruck S. 7, dazu
Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08, unveröff.). Teilweise wird aus der
erwähnten Textstelle der Entwurfsbegründung der Schluss gezogen, dass ge-
rade nicht von dem Melderecht auszugehen sei. Nach einer Meinung ist der
Lebensmittelpunkt stattdessen wie der Wohnsitz nach § 7 BGB zu ermitteln (in
diesem Sinne: OLG Brandenburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris, Rdn. 59,
dazu Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff.; KG, Urt. v. 6.
November 2008, unveröff. Umdruck S. 11 f., anhängig bei dem Senat unter V
ZR 236/08; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, S. 31).
Nach anderer Ansicht ist er, wie auch das Berufungsgericht meint, in Anlehnung
an die Rechtsprechung des Senats zu § 5 Abs. 3 SachenRBerG (Urt. v. 13. Mai
2005, V ZR 191/04, NJW-RR 1005, 1256, 1257) eigenständig zu bestimmen
(OLG Rostock, Urt. v. 7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., dazu Senatsbeschl.
v. 28. Mai 2008, V ZR 170/08, unveröff.).
bb) Diese Frage bedarf keiner Entscheidung. Die unterschiedlichen An-
sätze führen nämlich nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen (OLG Naumburg
AUR 2005, 334, 335 = AUR 2006, 30). Es besteht im Gegenteil Einigkeit dar-
über, dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso
wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (dazu Senat,
Urt. v. 13. Mai 2005, V ZR 191/04, aaO) nicht allein anhand formaler Gesichts-
punkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung
aller relevanten Umstände zu bestimmen ist. Einigkeit besteht auch darüber,
dass es der Annahme des Lebensmittelpunkts nicht entgegensteht, wenn sich
der Erwerber zeitweilig an anderer Stelle aufhält (vgl. dazu den Fall OLG Bran-
denburg, Urt. v. 5. Juni 2008, 5 U 61/07, juris; hiervon geht auch der zu diesem
Urteil ergangene Senatsbeschl. v. 8. Januar 2009, V ZR 122/08, unveröff., aus).
Entscheidend ist vielmehr, dass sich der Schwerpunkt seiner Lebensbeziehun-
gen in der Nähe der Betriebsstätte befindet.
c) Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Seine tatrichterliche Wür-
digung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (dazu: BGH, Urt. v.
14. Oktober 2003, VI ZR 425/02, NJW-RR 2004, 425, 426; Senat, Urt. v.
26. November 2004, V ZR 119/04, MittBayNot 2005, 395; Urt. v. 5. Mai 2006,
V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242; Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 133/08, NJW
2009, 1262, 1264, vorgesehen für BGHZ 179, 238). Sie ist in diesem Rahmen
aber zu beanstanden.
aa) Der Schwerpunkt der Lebensbeziehungen einer Person lässt sich
zwar nur mit einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände feststellen.
Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren,
zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunkts ver-
langt. Im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG geht es z. B. nicht darum, abs-
trakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Sie ist nur ein Hilfsmittel,
um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von
ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990
als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a.F. und § 4 Abs. 2 Satz
1 FlErwV a.F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an.
Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b AusglLeistG
a.F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in
der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der
Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flä-
chen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkur-
renz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann
verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagie-
ren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, V ZR 162/06, ZOV 2007, 30, 33; Zilch, in
Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und
Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Ein solches
Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen
des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (Senat, Urt. v. 4. Mai 2007, aaO S.
32 f.; diese Sicht liegt auch dem Senatsbeschl. v. 7. Mai 2009, V ZR 222/08,
unveröff., zu OLG Dresden, Urt. v. 28. Oktober 2008, 9 U 1663/07, zugrunde).
Sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdich-
ten, dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird.
bb) Ein solches Engagement vor Ort lässt sich allerdings nicht, das ist
dem Berufungsgericht einzuräumen, an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort
der dort eingerichteten Wohnung festmachen (a. M. OLG Rostock, Urt. v.
7. August 2008, 3 U 20/08, unveröff., für den Senatsbeschl. v. 28. Mai 2009,
V ZR 170/08, zu diesem Urteil kam es hierauf nicht an). Erforderlich, aber aus-
reichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur spora-
disch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe
der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche
hinausgehen. So war der Erwerber in dem erwähnten Fall des OLG Dresden
(Urt. v. 28. Oktober 2008, aaO) in örtlichen Vereinigungen engagiert; er machte
mit seiner Familie Urlaub auf dem Hof und war nach Angaben von Angestellten
seines westdeutschen Hofs im Sommer "wochenlang" abwesend, weil er sich
auf dem ostdeutschen Hof aufhielt. Ohne ein derartiges über das Geschäftliche
hinausgehendes Engagement vor Ort hat ein Erwerber keinen für die Zwecke
des § 3 AusglLeistG ausreichenden Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen
vor Ort.
cc) Ein solches Engagement hat der Beklagte nicht substantiiert vorge-
tragen.
(1) Das war allerdings zunächst auch nicht seine, sondern Aufgabe der
Klägerin. Sie stützt ihre Ansprüche auf den von ihr erklärten Rücktritt und hat
deshalb darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den Rücktritt einge-
treten ist und der Beklagte seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rück-
trittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach K. verlegt hat. Zu be-
rücksichtigen ist indessen, dass die Klägerin außerhalb dieses für ihr Rücktritts-
recht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der
Frage, wo der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt hat, relevante Umstände
nicht kennt.
(2) Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann der
Schuldner nach den in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickel-
ten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (dazu: BGHZ 120, 320, 327 f.;
145, 170, 184; BGH, Urt. v. 17. Februar 2004, X ZR 108/02, WM 2005, 571,
573; Urt. v. 27. April 2009, II ZR 253/07, WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein,
auf Grund eines erwiderungsfähigen Primärvortrags des Gläubigers seinerseits
zu dem Geschehen vorzutragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Schuldner
dazu in der Lage und ihm das zuzumuten ist (BGHZ 145, 170, 184). Diese Vor-
aussetzungen liegen hier vor. Die Umstände, anhand derer sein Lebensmittel-
punkt zu bestimmen ist, kennt allein der Beklagte. Nur er kann Auskunft darüber
geben, ob und wie er sich in dem erforderlichen Umfang vor Ort engagiert. Vor-
trag dazu ist ihm auch zumutbar. Die Klägerin durfte dem Beklagten die Wald-
flächen verbilligt nur verkaufen, wenn er nach § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. er-
werbsberechtigt war. Das war der Beklagte nach § 8 Abs. 8 Satz 1 Buchstabe b
AusglLeistG nur, wenn er in der Nähe der Waldflächen ortsansässig wurde. Die
Klägerin hat dem Beklagten die Waldflächen nach § 9 Nr. 1 des Vertrags auch
nur in der Erwartung verkauft, der Beklagte werde die gesetzlichen Vorausset-
zungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm er-
warten, dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert.
(3) Die Klägerin selbst hat substantiierten Primärvortrag dazu gehalten,
dass der Beklagte seinen Wohnsitz nicht nach K. verlegt, sondern in
Frankfurt am Main behalten hat. Danach hält sich der Beklagte, quantitativ be-
trachtet, den deutlich überwiegenden Teil des Jahres in Frankfurt am Main auf,
wo er als Angestellter einer Großbank und als Rechtsanwalt arbeitet. Eine ei-
gene Wohnung hat der Beklagte auch nur dort. In K. stehen ihm demge-
genüber nur eigene Räume im Hause seines Bruders zur Verfügung. Diese von
dem Beklagten eingeräumten Umstände ergeben nicht, dass sich der Beklagte
sichtbar vor Ort engagiert und damit seinen Lebensmittelpunkt (auch) in der
Nähe seiner Betriebsstätte begründet hat. Es war deshalb Aufgabe des Beklag-
ten, zusätzliche Umstände vorzutragen, aus denen sich das ableiten ließe. Dar-
an fehlt es. Er hat zwar vorgetragen, seine Betriebsstätte des Öfteren aufge-
sucht und mit dem Betriebsleiter Einzelheiten besprochen zu haben. Solche
Kontakte gehen nicht über das geschäftlich Nötige hinaus. Seinem Vortrag ist
auch sonst kein Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass und wie sich der Be-
klagte in seinem Betrieb oder in anderer Weise vor Ort sozial oder in anderer
Weise sichtbar engagiert. Seine Kontakte beschränken sich nach den Feststel-
lungen des Berufungsgerichts auf die Familie seines Bruders und auf ein "gele-
gentliches Bierchen" mit (Jagd-) Bekannten. Das vermag das Erfordernis der
Ortsansässigkeit, um dessen Feststellung es hier letztlich geht, nicht auszufül-
len.
Soweit der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat angegeben hat, der Beklagte habe zuvor seinen
Wohnsitz nicht in Frankfurt am Main, sondern in H. gehabt, wird dies we-
der von den Feststellungen in dem Berufungsurteil getragen noch kommt es
darauf an. Jedenfalls fehlt es an ausreichenden Anhaltpunkten dafür, dass ein
Lebensmittelpunkt in K. ist.
III.
Krüger
Klein
RiBGH Dr. Lemke
ist infolge Urlaubs an der Unter- schrift gehindert. Karlsruhe, den 28. September 2009 Der Vorsitzende
Krüger
Schmidt-Räntsch
Roth