Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 21.11.2024 – VG 3 K 869/22

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Das Grundstück in der G_____qm², belegen an der W_____, war bis Mitte diesen Jahres mit einem Wasserturm bebaut. Für den Wasserturm gibt es eine Eintragung in die Denkmalliste des L_____.

Am 12. Juli 2018 führte der Beklagte eine Ortsbesichtigung durch, wonach Baumängel und ein Verschleiß der Sicherungsplanen festgestellt wurden. Der Beklagte erließ mehrere Ordnungsverfügungen gegenüber einem der Voreigentümer des Grundstücks der B_____GmbH. Bei einer weiteren Ortsbesichtigung am 25. September 2020 wurden westseitig großflächige Simsabplatzungen, massive Rissbildungen festgestellt (Blatt 76 VV, BA I). Der weiter fortschreitende Verfall des Wasserturms wurde bei einer Ortsbesichtigung am 29. Oktober 2020 (Blatt 119 BA I) dokumentiert. Darin heißt es unter anderem: „Ein unkontrolliertes Abstürzen der gemauerten Außenwandverkleidung kann nicht ausgeschlossen werden… Das Bauwerk ist somit eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit.“

Nachfolgend holte der Beklagte verschiedenste Gutachten in Bezug auf einen Teilabriss oder einer Sanierung des Wasserturms ein.

Mit Vertrag vom 5. Februar 2021 veräußerte die B_____GmbH das genannte Grundstück an die Klägerin. Die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erfolgte am 25. November 2021. Mit Kaufvertrag des Notars M_____, Urkundenverzeichnisnummer F_____ vom 7. September 2022 veräußerte die Klägerin das genannte Grundstück an die Beigeladene. Nach § 4 Abs. 1 des Vertrages erfolgt der Besitzübergang mit dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Am 14. Dezember 2023 wurde die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vollzogen.

Mit Bescheid vom 7. Juni 2022 forderte der Beklagte die Klägerin auf, bis zum 31. März 2023 den Wasserturm auf dem Grundstück E_____W_____ ersatzlos zurückzubauen. Nach der Textziffer 2. des Bescheides forderte er die Klägerin auf, den unter Punkt 1 anfallenden Bauschutt fachgerecht zu entsorgen und den Nachweis der fachgerechten Entsorgung bis zum 30. Juni 2023 zu führen. Für den Fall, dass den Punkten 1. und 2. der Ordnungsverfügung nicht, nicht in vollem Umfange oder nicht innerhalb der genannten Frist nachgekommen werde, drohte er der Klägerin die Ersatzvornahme an, wobei die Kosten für den Abriss bei schätzungsweise 150.000,00 Euro und für die Entsorgung des Bauschuttes bei 50.000,00 Euro liegen könnten. Bauvorbereitende Maßnahmen würden in etwa 10.000,00 Euro beanspruchen. Nach der Textziffer 4. ordnete er zu den Regelungen in Textziffer 1. und 2. die sofortige Vollziehung an. Zur Begründung führte er aus, das circa 32 Meter hohe Bauwerk sei in den Jahren 1905 bis 1906 erbaut worden. Die Außerbetriebnahme des Wasserturms sei 1948 erfolgt. Ursprünglich sei es darum gegangen, die Umhüllungen zu ersetzen. Jedoch seien im Laufe des Verfahrens Schäden in der Bausubstanz festgestellt, verschiedenste Maßnahmen erörtert und geprüft worden. Nach Auswertung aller Fachinformationen zu den verschiedensten Sicherungsvarianten käme ausschließlich der Abriss und mithin eine vollständige Zerstörung des technischen Baudenkmals als mildestes Mittel zur gefahrenabwehrrechtlichen Handhabung in Betracht. Die Verfügung stütze sich auf § 58 Abs. 2 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO). Danach hätten die Bauaufsichtsbehörden unter anderem bei der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften und aufgrund dieser Vorschriften erlassene Anordnungen eingehalten würden. Nach § 3 BbgBO müssten bauliche Anlagen so angeordnet, errichtet und erhalten werden, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit von Personen, nicht gefährdet würden. Standsicherheitsanforderungen ergäben sich aus § 12 Abs. 1 BbgBO. Das Denkmal weise massive Rissbildungen auf. Auch sei das Dach baufällig und es drohten Gefache herauszubrechen. Es sei nur ein geringer Abstand zu öffentlichen und privaten Bereichen gegeben. Den sich aus §§ 3 und 12 BbgBO ergebenden Anforderungen werde nicht entsprochen. Der Zustand des Gebäudes stelle eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit dar. Der geforderte Rückbau sei die mildeste Maßnahme. Es seien verschiedene Sicherungsalternativen herausgearbeitet worden: 1. Umnetzung des Bauwerkes mit witterungsbeständigen Netzen, 2. Einrüsten des Turmes als Schutz des unkontrollierten Absturzes herabfallender Bauwerksteile, 3. Teilabbruch, 4. sprengtechnische Niederlegung, 5. denkmalgerechte Sanierung des Bauwerks, 6. Komplettabbruch. Angesichts der etwa bei einer denkmalgerechten Notsicherung anfallenden Kosten von ca. 452.000,00 Euro und den Kosten für die anderen Sicherungsalternativen, wobei insoweit eine dauerhafte Sicherung des Zustandes nicht erreicht werden könne, stelle sich der Abriss des Baudenkmals als unumgänglich dar. Auch sei die Maßnahme in Bezug auf die fachgerechte Entsorgung des anfallenden Bauschuttes geboten, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren. Würden die Abbruchmassen auf dem Grundstück verbleiben, würde dies einen Zustand bedeuten, der mit § 3 Abs. 1 Satz 1 BbgBO nicht in Übereinstimmung stehe. Durch die angeordnete Entsorgung solle verhindert werden, dass im Rahmen der Befolgung des Abbruchgebotes ein neuer ordnungswidriger Zustand – beispielsweise ein abfallrechtlicher Missstand – entstehe.

Dagegen legte die Klägerin am 10. Juni 2022 Widerspruch ein, wobei dieser insbesondere mit Blick auf eine fehlerhafte Störerauswahl begründet wurde. Den Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 26. September 2022 zurück. Darin führte er aus, es liege eine konkrete Gefahr im Sinne des Ordnungsrechtes vor. Die mit der Ordnungsverfügung zur Gefahrenabwehr aufgegebenen Forderungen seien das geeignete und erforderliche Mittel, um die von dem Gebäude ausgehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit abzuwehren. Die Maßnahme sei auch angemessen. Die mit dem Rückbau verbundenen Nachteile würden nicht außer Verhältnis zu dem erstrebten Zweck der Gefahrenbeseitigung stehen. Die Verfahrensbeteiligung der Denkmalschutzbehörde sei ordnungsgemäß erfolgt. Die Überlegungen zur Abrissentscheidung seien dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalpflege und archäologisches Landesmuseum offengelegt, auch alternative Sicherungsmaßnahmen in die Betrachtung eingestellt, letztere aber - wie der Begründung im Ausgangsbescheid entnommen werden könne - verworfen worden. Auch sei die Klägerin weder gewillt noch in der Lage, Sicherungsmaßnahmen durchzuführen. In unmittelbarer Nähe zum Wasserturm seien öffentlich-private Flächen gelegen, etwa ein Getränkemarkt, wie auch eine Einfahrt zu diesem; eine DHL-Packstation sei vorhanden. Da die Standsicherheit des Gebäudes stark gefährdet sei, stünden hochrangige Rechtsgüter wie Leben und Gesundheit in Rede. Schließlich habe das Brandenburgische Landesamt für Denkmalschutz und archäologisches Landesmuseum dem Vorhaben zugestimmt. Gehe die Gefahr von einer Sache aus, so seien die Maßnahmen gemäß § 17 Abs. 1 Ordnungsbehördengesetz (OBG) gegen den Eigentümer zu richten. Die Klägerin sei nach Abschluss des Kaufvertrages Eigentümerin des besagten Grundstückes geworden; die Eintragung im Grundbuch sei erfolgt. Dabei sei unbeachtlich, unter welchen Umständen der Kaufvertrag zustande gekommen sei. Es würde dem Gefahrenabwehrrecht zuwiderlaufen, auf die Klärung des Sachverhaltes im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung warten zu müssen, da eine Gefahr für Leben und Gesundheit der Person, die sich auf den angrenzenden öffentlichen und privaten Grundstücksbereichen aufhalten würden, bestehe. Daher sei die Klägerin rechtmäßig als Störer ausgewählt worden. Auch sei die angedrohte Ersatzvornahme nicht zu beanstanden. Dies entspreche dem Erfordernis der Beseitigung der Gefahrenlage.

Die Klägerin hat am 26. Oktober 2022 Klage erhoben. Sie trägt vor, zwischenzeitlich sei die Eigentumsumschreibung zugunsten der Beigeladenen im Grundbuch vorgenommen worden. Sie sei weder Besitzerin noch Eigentümerin des in Rede stehenden Grundstückes. Auch habe sie keinerlei Verfügungsgewalt und keinerlei Betretungsrecht mehr. Mithin komme sie auch als Störerin nicht mehr in Betracht. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass sie – die Klägerin – bei Abschluss des Kaufvertrages vom 5. Februar 2021 arglistig getäuscht worden sei. Der Verkäufer habe nicht auf das bestehende ordnungsbehördliche Verfahren hingewiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 7. Juni 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. September 2022 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die von der Klägerin angesprochene Veräußerung des Grundstücks stelle vorliegend keine Änderung der Sach- und Rechtslage dar. Denn ein Fall, dass während des laufenden Verfahrens ein Grundstück auf einen Dritten übergehe, sei vorliegend nicht gegeben. Die Beigeladene sei bis zur Zustellung des Widerspruchsbescheids nicht Eigentümerin geworden. Danach sei die Klägerin bis zum heutigen Tage als Zustandsstörerin zu betrachten. Soweit die Klägerin auf etwaige Mängel des Erwerbs des Grundstücks hinweise, könne dies vorliegend nicht greifen. Es sei schon mehr als widersprüchlich, wenn sich die Klägerin zum einen mit der Berufung auf die erklärte Vertragsanfechtung an einen vormals geschlossenen Vertrag nicht gebunden fühle, jedoch gleichzeitig als Eigentümerin im Rechtsverkehr nach Außen über das Grundstück in einem weiteren Vertrag verfüge. Es könne nicht Aufgabe der Baubehörde sein, das zivilrechtliche Schicksal angefochtener Verträge zu klären. Auch werde bestritten, dass die im Kaufvertrag benannte Käuferin, also die Beigeladene, im Kontakt mit dem Beklagten hinsichtlich des Abrisses des Wasserturmes stehe. Eine Reaktion der Beigeladenen auf ein entsprechendes Anschreiben seinerseits liege nicht vor.

Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens hat der Beklagte nach Einholung mehrerer Kostenangebote unter dem 20. Dezember 2023 der P_____ den Auftrag zum Abbruch des Wasserturms in der W_____ erteilt. Mit Schreiben vom 16. Januar 2024 hat er die Beigeladene über den Verfahrensstand und die Auftragserteilung informiert. Unter dem 26. April 2024 hat der Beklagte gegenüber der Beigeladenen eine Duldungsanordnung dahingehend erlassen, die Vollstreckung der Ordnungsverfügung vom 7. Juni 2022 durch Änderung der Ersatzvornahme zu dulden. Die Einlegung eines Rechtsmittels dahingehend ist nicht Inhalt der Verwaltungsvorgänge.

Die Abrissarbeiten haben im August 2024 begonnen; der Wasserturm wurde zurückgebaut; die vollständige Entsorgung des Bauschutts steht noch aus.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Die Klage ist ohne Erfolg.

Die Klage ist zulässig soweit sie sich gegen die Regelungen in den Textziffern 1. und 2. des Bescheides des Beklagten vom 7. Juni 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. September 2022 richtet.

Die Klägerin ist – nach wie vor – klagebefugt. Der am 14. Dezember 2023 erfolgte Übergang des Eigentums an dem von der Ordnungsverfügung betroffenen Grundstücks auf die Beigeladene nimmt ihr nicht das Recht das Verfahren fortzuführen. Als Prozessstandschafter des Rechtsnachfolgers ist sie gemäß § 173 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i.V.m. § 265 ZPO befugt, weiterhin alle Prozesshandlungen vor- und entgegenzunehmen (vgl. Greger in Zöller, Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, 33. Aufl., Rn. 6 zu § 265 ZPO).

Auch ist hinsichtlich der genannten Regelungen trotz des mittlerweile weit vorangestrittenen Abbaus des Wasserturms auch keine (teilweise) Erledigung eingetreten, da die Frage der Rechtmäßigkeit und der Bestand der angegriffenen Ordnungsverfügung für die Kosten der Ersatzvornahme noch von Bedeutung sein können. Der Grundverwaltungsakt bildet die Grundlage für den Kostenbescheid. Die Titelfunktion des Grundverwaltungsaktes dauert noch an (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2009 – 7 C 5/08 – juris, Rn.13).

Eine Erledigung der angegriffenen Ordnungsverfügung ist auch – die Klägerin betreffend – nicht deshalb eingetreten, da hier nur eine persönliche Verantwortlichkeit in Rede steht. Bei dem aufgegebenen Abriss des Wasserturms handelt es sich vielmehr um eine grundstücksbezogene Regelung, die auf den Rechtsnachfolger übergehen kann und hier auch übergeht, § 58 Abs. 5 BbgBO (Reimus in Semtner/Langer/Frey, Die Brandenburgische Bauordnung, 5. Aufl. Rn. 16 zu § 58).

2. Die danach insoweit zulässige Klage ist – bezogen auf den Grundverwaltungsakt also die Regelungen in den Textziffern 1. und 2 des Bescheides des Beklagten vom 07. Juni 2022 – nicht begründet; der Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin bzw. ihre Rechtsnachfolgerin nicht in deren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der Beklagte hat die Ordnungsverfügung zutreffend auf § 58 Abs. 2 BbgBO i. V. m. § 3 BbgBO gestützt. Nach § 3 BbgBO müssen bauliche Anlagen so angeordnet, errichtet und erhalten werden, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit von Personen nicht gefährdet werden. Nach § 12 Abs. 1 BbgBO muss jede bauliche Anlage im Ganzen und in den Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Hierzu hat der Beklagte ausführlich und ohne, dass dies seitens der Klägerin substanziiert in Zweifel gezogen worden wäre, den Bauzustand aufgenommen und festgestellt, dass massive Schäden am konstruktiv tragenden Stahlskelett bestehen und unter Bezugnahme auf eine durch das beauftrage Ingenieurbüro für Baustatik und Sanierungsplanung D_____ vom 20. September 2021 erstellte Zustandsbeschreibung/Gefahrenanalyse tragfähig untersetzt, dass der baukonstruktive Zustand als schlecht zu bewerten, eine deutlich eingeschränkte Standsicherheit und eine ausgeprägte Rissbildung zu verzeichnen seien sowie eine baustoffbedingte Materialermüdung vorliege. Aufgrund der Vielzahl und der Qualität der Baumängel seien danach kurzfristige Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Auch hat er dezidiert und nachvollziehbar dargestellt, dass und warum die Beseitigung des sogar denkmalgeschützten Gebäudes zu verfügen ist, insbesondere dies mit denkmalrechtlichen Anforderungen im Einklang steht und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gewahrt ist. Insoweit kann, da dies durch die Klägerin nicht ansatzweise in Streit gestellt wird, auf die Erwägungen des Beklagten in seiner Ordnungsverfügung vom 7. Juni 2022 – insbesondere Seite 3-9 – gemäß § 117 Abs. 5 VwGO Bezug genommen werden.

Ferner ist nicht zu beanstanden, wenn durch den Beklagten als untere Bauaufsichtsbehörde neben der Beseitigung einer baulichen Anlage auch die Beseitigung des durch den Abriss entstandenen Bauschuttes angeordnet wird. Auch diese Verfügung ist von der Regelung in § 58 Abs. 2 Satz 2 BbgBO gedeckt, weil der Zustand eines Grundstücks nach Abbruch eines Gebäudes regelmäßig gegen die Anforderungen des § 3 Satz 1 BbgBO verstößt, der für die Beseitigung baulicher Anlagen nach § 3 Satz 2 BbgBO  sinngemäß gilt. Damit soll verhindert werden, dass im Rahmen der Befolgung des Abbruchgebots ein neuer ordnungswidriger Zustand entsteht (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 22. Juli 2013 – 2 M 82/13 – juris, Rn 20 m.w.N., VG Magdeburg, Beschluss vom 7. Oktober 2020 – 4 B 331/20 – juris, Rn. 23; kritisch: Jäde, Bauaufsichtliche Maßnahmen, 4. Aufl., Rn. 196 ff.).

In diesem Zusammenhang ist anerkannt, dass dann, wenn auf der Grundlage des einschlägigen Ordnungsrechts – hier den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung – Abfälle der Entsorgung zugeführt werden (müssen), die abfallrechtlichen Bestimmungen über die Entsorgung zu beachten sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1991 – 7 C 2/91 – juris, Rn. 17). Von daher ist es nicht zu beanstanden, wenn seitens des Beklagten der Klägerin nicht nur die fachgerechte Entsorgung des anfallenden Bauschutts aufgeben, sondern zugleich verfügt wurde, einen entsprechenden Nachweis vorzulegen. Denn nur der ordnungsgemäße Nachweis gewährleistet die ordnungsgemäße Entsorgung und sichert, dass nicht anderswo rechtswidrige Zustände geschaffen werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. März 1997 – 3 B 157/96 –, Beschluss der Kammer vom 06. Januar 2021 – 3 L 523/20 – juris, Rn. 27). Eine solche Nachweisverpflichtung folgt auch aus § 51 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KrWG, wobei der Beklagte auch zuständige Behörde nach den hier einschlägigen Vorschriften des Kreislaufwirtschaftsrechts ist.

Gerade wegen der Menge und der Art der anfallenden Materialien sowie der örtlichen Situation (nahe von Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen, Wohneinheiten) hat zur Abwehr von Gefahren eine ordnungsgemäße und zeitnahe Entsorgung der möglicherweise auch schadstoffbelasteten Materialen zu erfolgen. Eine andere Sicht der Dinge wurde von der Klägerin nicht vorgetragen. Soweit die Beigeladene ein Interesse an den Steinen vermerkte, ist dieses nicht weiter konkretisiert worden. Auch fehlt es an jeglichem konkreten Vorbringen dazu, wie die Menge an Abbruchmaterial zeitnah vom Grundstück ordnungsgemäß verbracht hätte werden können.

Der Bezug der Klägerin auf die Denkmaleigenschaft des Wasserturms begründet ihre Klage nicht. Denkmalschutzrechtliche Vorschriften stehen deren Inanspruchnahme nicht entgegen. Nach § 7 Abs. 1 BbgDSchG obliegt der Eigentümerin und somit Verfügungsberechtigten (vgl. Hammer, in: Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 5. Aufl. 2022, A 141) die Pflicht, das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren nach denkmalpflegerischen Grundsätzen zu erhalten, zu schützen und zu pflegen. Sollte sie dieser Pflicht nicht nachkommen, wäre die Denkmalschutzbehörde befugt gewesen, Maßnahmen zum Schutz des Denkmals gegenüber der Klägerin anzuordnen, § 8 Abs. 2 BbgDSchG, oder gar eine Ersatzvornahme auf Kosten der Antragstellerin selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, § 8 Abs. 3 BbgDSchG. Allerdings ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte sich in Ansehung der immensen Kosten etwa einer denkmalpflegerischen Notsicherung unter Berücksichtigung des seitens des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseums in Auftrag gegebenen Sanierungskonzeptes (mindestens 452.000 EUR) als für die Klägerin unzumutbar im Sinne des § 7 Abs. 1, Abs. 4 und Abs. 5 BbgDSchG eingeschätzt hat, wobei zugrunde gelegt wurde, dass selbst nach dem Erhalt öffentlicher Fördermittel ein Eigenkapitaleinsatz der Klägerin verbleiben würde, ohne dass sie einen Nutzen hieraus ziehen könnte. Schließlich hat die Klägerin selbst nicht einmal ansatzweise zum Ausdruck gebracht, derartiges in die Wege leiten zu wollen (vgl. hierzu auch: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juni 2023 – 10 S 19/23 –).

Der Beklagte hat das ihm zukommende Ermessen ordnungsgemäß betätigt. Die von ihm verfügten Maßnahmen sind erforderlich, geeignet und auch verhältnismäßig im engeren Sinne um der von dem nicht mehr standsicheren Gebäude ausgehende Gefahr sachgerecht zu begegnen. Auch insoweit kann mangels substantiierter Einwände der Klägerin auf dessen umfangreiche Erwägungen in seinem Bescheid vom 07. Juni 2022 (Bl. 5-9) Bezug genommen werden.

Soweit die Klägerin maßgeblich auf eine fehlerhafte Störerauswahl abhebt, kann sie damit nicht durchdringen. Insoweit ist zunächst einzustellen, dass es für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer Beseitigungsverfügung auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung (hier den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 26. September 2022) ankommt (vgl. Urteil der Kammer vom 25. September 2019 – VG 3 K 51/18 – juris, Rn 19, m. w. N.). Dementsprechend berühren anschließende Änderungen in der Eigentümerstellung oder das Auftreten neuer potentiell ordnungsrechtlich Verantwortlicher grundsätzlich nicht die Rechtmäßigkeit einer erlassenen Beseitigungsverfügung. Dies korrespondiert mit dem Umstand, dass die durch eine bauaufsichtliche Beseitigungsverfügung begründete grundstücksbezogene Rechtsposition rechtsnachfolgefähig ist, § 58 Abs. 5 BbgBO, so dass der Erwerber des Grundstücks grundsätzlich in die Pflichtenstellung der veräußernden Partei eintritt. Besonderheiten sind hingegen allenfalls erst auf Ebene der Vollstreckung berücksichtigungsfähig (hierzu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Juni 2017 - OVG 10 N 27.14 -, juris Rn.19 f.).

Vorliegend hat der Beklagte zurecht die Klägerin als Adressatin seiner Beseitigungsverfügung benannt. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides war sie – unstreitig – Eigentümerin des Grundstücks mit dem darauf aufstehenden Gebäude bzw. der baulichen Anlage (Wasserturm). Zu diesem Zeitpunkt war auch noch keine Verfestigung der Eigentumsposition des Erwerbers oder aber ein anderer maßgeblicher Rechtszustand gegeben, der für die Ermessensbetätigung des Beklagten von Bedeutung hätte sein können. Insbesondere ist eine Auflassungsvormerkung nicht im Grundbuch eingetragen worden und war zu diesem Zeitpunkt kein Besitzwechsel erfolgt. Unter diesen Umständen rechtfertigt sich die Auswahl der Klägerin auch aus dem Gebot einer möglichst effektiven und schnellen Gefahrenbeseitigung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juni 2023 – 10 S 19/23 –)

Soweit die Klägerin im Beschwerdeverfahren aber auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen hat, sie hätte die voraussichtlichen Kosten des Rückbaus nicht tragen können; das Unternehmen hätte abwickelt werden müssen, greift auch dies nicht. Grundsätzlich ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Adressaten keine Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Beseitigungsanordnung, wobei bei deren Anwendung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten ist (vgl. für eine bauordnungsrechtliche Instandsetzungsanordnung BVerwG, Beschluss vom 11. April 1989 - BVerwG 4 B 65.89 –, juris Rn. 3; für § 80 BauOBln Rau, in: Meyer/ Achelis/ von Alven-Döring/ Hellriegel/ Kohl/ Rau, Bauordnung für Berlin, 7. Auflage 2021, § 80 Rn. 60). Sowohl hinsichtlich der Beseitigungsanordnung als auch in Bezug auf hierauf beruhende Vollstreckungsmaßnahmen kann zwar die grundsätzlich verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Zustandsverantwortlichkeit im Ausmaß dessen, was dem Eigentümer zur Gefahrenabwehr abverlangt werden darf, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit begrenzt sein (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Februar 2000 - 1 BvR 242/91,1 BvR 315/99 -, juris Rn. 54 ff.). Hierbei ist zunächst freilich einzustellen, dass die Klägerin nach dem Inhalt des vorliegenden Kaufvertrages das Objekt besichtigt hat, mithin - auch wenn bauaufsichtliche Verfügungen nicht bekannt gewesen sein sollten – sie doch um den baulichen Zustand hätte wissen müssen und dies für die Frage einer Haftungsbegrenzung von Bedeutung ist (vgl. etwa: Beschluss der Kammer vom 13. Mai 2019 – 3 L 566/18 – juris, Rn 18). Zudem hat die Klägerin - in Ermangelung belastbaren Zahlenmaterials - nicht ansatzweise substantiiert dargelegt, dass die Erfüllung der Beseitigungsverfügungen für sie unzumutbar sei. Es fehlt - unabhängig davon, dass sie für das Grundstück ausweislich des von ihr vorgelegten notariellen Kaufvertrags lediglich einen Kaufpreis von 5.000 EUR entrichtet hat und die damit einhergehende finanzielle Belastung vernachlässigbar sein dürfte - an jedweden Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks und zu ihrer eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit, geschweige denn, dass diese in Bezug zu den ihr bei eigener Erfüllung der Pflichten entstehenden Kosten gesetzt werden (vgl. OVG, Beschluss vom Beschluss vom 19. Juni 2023 – 10 S 19/23 –).

Auch in Bezug auf die Regelung zu 3. in dem angegriffenen Bescheid, der die Vollstreckungsmaßnahme betrifft, ist die Klage ohne Erfolg.

Der Klägerin steht hierfür ein Rechtsschutzbedürfnis nicht (mehr) zur Seite.

Im Gegensatz zur Ordnungsverfügung mit der aus dieser abgeleiteten Titelfunktion fehlt es der Androhung der Ersatzvornahme an der Grundstücksbezogenheit. Maßnahmen in der Verwaltungsvollstreckung sind höchstpersönlicher Natur und gehen damit auch nicht auf den Rechtsnachfolger über (BVerwG, Urteil vom 10. Januar 2012 – 7 C 6/11 – juris, Rn.16). Sie entfalten gegenüber dem Rechtsnachfolger keine Wirkung mehr (Benedens in VwVGBbg, Kommentar, Stand August 2023, Textziffer 7. zu § 28 m.w.N.). Dies hat zur Folge, dass – nach einhelliger Auffassung – die Androhung gegenüber dem neuen Eigentümer wiederholt werden muss, andernfalls die Androhung ihre Warnfunktion nicht erfüllen kann (vgl. nur Sadler/Tillmanns, VwVG, Kommentar, 10. Aufl., Rn 8, m.w.N.; VG Neustadt, Beschluss vom 2. Dezember 2015 – 3 K 880/15.NW – juris, Rn 30, m.w.N.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Juni 2024 – 8 A 10427/23.A -, juris, Rn. 35).

Richtigerweise hat der Beklagte dann auch in seinen Schreiben an die Beigeladene vom 16. Januar 2024 und 21. März 2024 angemerkt, dass diese die Kosten der Ersatzvornahme zu tragen habe.

Dass er in der mündlichen Verhandlung sich letztlich alle Möglichkeiten offenlassen wollte, ändert nichts an dem rechtlichen Befund, nämlich, dass die Verpflichtung aus dem Grundverwaltungsakt auf den Rechtsnachfolger übergegangen ist. Der Wortlaut der Regelung in § 58 Abs. 5 BbgBO, wonach die Anordnungen auch gegenüber den Rechtsnachfolgern wirksam sind, rechtfertigt eine andere Sicht der Dinge nicht. Die Vorschrift kann nicht so ausgelegt werden, dass neben dem neuen Grundstückseigentümer sogleich – auch – noch der vormalige Eigentümer verantwortlich bleibt bzw. herangezogen werden kann. Vielmehr ist die Vorschrift so zu verstehen, dass - wie es allgemein für grundstücksbezogene Verwaltungsakte gesehen wird - bei einer Rechtsnachfolge der Bescheid – nachfolgend – auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist, diesem gegenüber keine neue Grundverfügung erlassen werden muss. Der Rechtsnachfolger erwirbt eine vom Eigentümer abgeleitete und damit durch die bauordnungsrechtliche Anordnung belastete Rechtsposition (Otto, Brandenburgische Bauordnung, Kommentar, 5. Auflage, Rn. 24 zu § 58). Ist allerdings der neue Eigentümer belastet, wird der ursprüngliche Rechteinhaber frei; der Rechtsnachfolger tritt in den Vollstreckungsvorgang ein (vgl. Sadler, VwVG, Kommentar, 8. Auflage, Rn. 19 zu § 13; dies offengelassen: OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. Juli 2014 – 1 ME 84/14 – juris, Rn. 7; insoweit missverständlich: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. Januar 2006 – 10 S 25.05 – juris, Rn. 9: „…“Teilrechtsnachfolge“ in die auch den ursprünglichen Eigentümer betreffende Duldungspflicht …“).

Selbst wenn dies mit Blick auf die Äußerung des Beklagten anders zu sehen wäre, mithin ein Rechtsschutzinteresse deshalb nicht verneint werden könnte, da nicht sicher ist, dass der Beklagte (auch) gegenüber der Klägerin Kosten der Ersatzvornahme geltend macht, kann sie mit ihrem Begehren deshalb nicht durchdringen, da sich die Androhung der Ersatzvornahme ihr gegenüber auch im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 VwVGBbg i.V.m. § 43 Abs. 2 VwVfG erledigt hat und ein Rechtsschutzinteresse in Bezug auf die Aufhebung eines erledigten Verwaltungsaktes nicht besteht.

Insoweit ist zwar anerkannt, dass sich die Grundverfügung wegen ihrer Titelfunktion erst nach vollständiger Zweckerreichung erledigt, mithin auch erst nach Erfüllung der sich aus einer Ersatzvornahme ergebenden Kostenforderung (vgl. Sadler, VwVG, Kommentar, 8. Auflage, Rn. 73 zu § 15 m.w.N.). Dies gilt aber nicht hinsichtlich der Androhung einer Maßnahme in der Verwaltungsvollstreckung, jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Ersatzvornahme weitestgehend umgesetzt wurde.

Die Androhung ist die erste Stufe in der Verwaltungsvollstreckung. Sie ist Warnung und Beugemittel, welches den Betroffenen dazu anhalten soll, die gebotene Handlung in der ihm vorgegebenen Frist (freiwillig) zu erfüllen. Sie stellt eine Voraussetzung für die nächste Stufe in der Verwaltungsvollstreckung dar. Sie gilt – wie auch die Grundverfügung – nach Fristablauf fort, da der Betroffene die Pflicht auch dann mit befreiender Wirkung erfüllen kann. Ist Regelungsgehalt der Androhung, eine Auswahl unter den dann möglichen Zwangsmitteln vornehmen zu können und hinsichtlich der nächsten Stufe der Vollstreckung – etwa für ein Zwangsgeld – eine neue Frist oder aber dessen Höhe zu bestimmen (vgl. Dr. Weber, Die Gegenstandslosigkeit der Zwangsmittelandrohung – ein Mysterium – NVwZ 2020, 1313), entfällt dieser, wenn das Zwangsmittel der Androhung gemäß angewendet bzw. die Ersatzvornahme weitestgehend abgeschlossen wurde. Die Anwendung des Zwangsmittels ist ein Realakt des Vollzuges, die die Erledigung der Hauptsache herbeiführt; in ihm selbst liegt die Erledigung (Sadler, a.a.O., Rn. 2 zu § 15) - jedenfalls für den vorausgehenden Akt in der Verwaltungsvollstreckung.

Weder kann die Androhung dann dazu dienen, den entgegenstehenden Willen des Betroffenen zu beugen, auch ist eine freiwillige Erfüllung – insbesondere vorliegend mit Blick auf die übergegangene Handlungsverpflichtung und die erfolgte Beauftragung eines Dritten – rechtlich zulässig noch im Tatsächlichen vorstellbar.

Insoweit ist anzumerken, dass der Wasserturm bereits vollständig abgetragen wurde und es nur noch um die Beseitigung des Bauschutts geht, wobei die Klägerin weder Eigentümerin der noch vorhandenen Materialien ist und ihr auch ein Besitzrecht an diesen nicht zur Seite steht. Von daher kann die hier in Rede stehenden Androhung auch nicht (mehr) als Grundlage für eine weitere (andere) Vollstreckung angesehen werden (vgl. hierzu: Sächsisches OVG, Urteil vom 22. märz 2023 – 6A 272/20 –juris, Rn. 53), da diese bereits weitestgehend ihre Erfüllung gefunden hat.

Ein Rechtsdefizit verbleibt nicht. Sofern es darauf ankommen sollte, könnte auch in einem nachfolgenden Verfahren in Bezug auf einen noch zu erstellenden Leistungsbescheid inzident geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die Vollstreckung vorgelegen haben, etwa dahingehend, ob diese ordnungsgemäß angedroht wurde (vgl. nur: VG Magdeburg, Urteil vom 27. Juni 2024 – 4 A 25/23 – juris, Rn. 87 m.w.N.).

Nach alledem kann es offen bleiben, auf welchen Zeitpunkt für eine Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Zwangsmittelandrohung abzustellen ist. Eine Linie in der Rechtsprechung geht davon aus, dass der Zeitpunkt der Androhung oder aber der letzten Behördenentscheidung auch bei der Androhung eines Zwangsmittels maßgeblich ist (VG Oldenburg, Beschluss vom 8. Dezember 2021 – 15 B 3556/21 – juris Rn. 19; OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 24. November 2014 – 2 L 39/13 – juris, Rn. 11). Würde dies vorliegend greifen, wäre die Klage gleichermaßen abzuweisen, da zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides noch keine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt war und im Übrigen – wie in den Entscheidungen des vorläufigen Rechtsschutzes ausgeführt – nichts für eine Rechtswidrigkeit der Androhung sprechen würde. Die überzeugendere und auch von der Kammer vertretene Auffassung ist freilich, dass im Anfechtungsprozess gegen eine selbstständige Maßnahme in der Vollstreckung der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgebend ist, außer die Zwangsvollstreckung hat sich schon zuvor erledigt (vgl. OVG Sachsen, Urteil vom 22. März 2023, a.a.O.; Urteil der Kammer vom 31. Juli 2020 – 3 K 1627/19 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil vom 14. März 2006 – 1 C 11/05 – juris, Rn. 8). Dies resultiert aus der Beugefunktion des Zwangsmittels und darauf, dass es in die Zukunft gerichtete Rechtswirkungen entfaltet. Dies bedarf hier aber keiner weiteren Durchdringung.

Das klägerische Begehren auf Aufhebung des (erledigten) Verwaltungsaktes kann auch nicht als Antrag auf Feststellung der Rechtswidrigkeit angesehen werden. Es bedarf vielmehr eines darauf gerichteten Antrags (vgl. Schübel-Pfister in Eyermann, VwGO, Kommentar, 16. Auflage Rn. 91 zu § 113). Selbst wenn der Auffassung zu folgen wäre, dass eine schweigend-konkludente Umstellung des Klageantrages möglich wäre (W.-R.Schenke/R.P.Schenke in Kopp/Schenke, VwGO, Kommentar, 30. Auflage, Rn. 122 zu § 113), hätte die Klage keinen Erfolg, da für die Klägerin das erforderliches Fortsetzungsfeststellungsinteresse nicht gegeben ist. Das Feststellungsinteresse ist dann anzunehmen, wenn der Kläger trotz Erledigung des angegriffenen Verwaltungsaktes noch ein nachvollziehbares Interesse an der Frage hat, ob der Verwaltungsakt ursprünglich rechtmäßig war. Das Urteil muss geeignet sein, die Position des Klägers zu verbessern. Ein solch besonderes Feststellungsinteresse kann grundsätzlich im Falle der konkreten Wiederholungsgefahr, des Rehabilitationsinteresses, der Klärung der Rechtswidrigkeit beim beabsichtigten Amtshaftungs- oder Entschädigungsprozess oder des tiefgreifenden Grundrechtseingriffes bestehen (Wolff, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 113 Rn. 268 f.). Der Kläger muss allerdings diejenigen Umstände darlegen, aus denen sich sein Feststellungsinteresse ergibt. Erforderlich ist, dass seine Darlegungen so substantiiert sind, dass das Gericht beurteilen kann, welchen Bedeutungsgehalt die begehrte Feststellung für ihn hat (vgl. Urteil der Kammer vom 20. Dezember 2021 – 3 K 619/21 – juris, Rn. 22, m.w.N.). Daran fehlt es hier. Eine Wiederholungsgefahr oder aber ein Rehabilitierungsinteresse ist erkennbar nicht einschlägig. Auch gibt es kein Feststellungsinteresse in Bezug auf einen beabsichtigten Amtshaftungs- oder Schadenersatzprozess. Für die Klägerin ist hinsichtlich der in Rede stehenden Vollstreckungsmaßnahme bisher ein Schaden schon nicht entstanden. Ob angesichts der obigen Erwägungen sie überhaupt mittels Leistungsbescheides für die Kosten der Ersatzvornahme seitens des Beklagten herangezogen wird, ist höchst zweifelhaft, eher fernliegend. Jedenfalls besteht schon deshalb kein Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Zwangsmittelandrohung, weil diese Frage in einem dann möglichen Verfahren gegen den Leistungsbescheid selbst Prüfungsgegenstand ist oder aber sein kann.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Von einer Überbürdung der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen auf die Klägerin ist abzusehen, da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich somit auch einem Kostenrisiko nicht ausgesetzt hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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