BGH Beschluss vom 18.05.2006 – V ZB 142/05
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
18. Mai 2006
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
ZVG § 74a Abs. 5
Besteht bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muss das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen. Kosten für ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Gut- achten Aussagekraft Unterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann.
angesichts
vorhandener
auch
der
BGH, Beschl. v. 18. Mai 2006 - V ZB 142/05 - LG Lüneburg
AG Winsen/Luhe
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Mai 2006 durch den Vorsit-
zenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch,
die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Be-
schluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom
8. August 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdege-
richt zurückverwiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals
als Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem etwa 73.000 qm großen Ge-
lände sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten
sowie eine durch Brand zerstörte Kunststofffabrik befunden haben. Im Hinblick
auf diese Nutzungen ist das Gelände im Altstandortkataster des zuständigen
Landkreises verzeichnet. Ob die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, ist
unbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben.
Die erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Be-
schwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrunde liegen-
de Sachverständigengutachten nicht erkennen ließ, wie sich die Möglichkeit einer
Bodenverunreinigung auf den Wert der Grundstücke auswirkt. Das Beschwerde-
gericht hielt es allerdings nicht für erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzu-
holen, sondern für ausreichend, die mögliche Kontaminierung bei der Wertbe-
rechnung zu berücksichtigen. Der Sachverständige minderte darauf hin den von
ihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines „vagen Altlastenverdachts“ um fünf
Prozent.
Auf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert für das ehe-
malige Gewerbegelände auf insgesamt 1.735.436,40 € festgesetzt. Die dagegen
gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit
der von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Betei-
ligte zu 2 erreichen, dass der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichti-
gung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird.
II.
Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zu-
lässig und begründet.
1. Das Beschwerdegericht meint, die bloße Möglichkeit einer Bodenverun-
reinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung Boden-
proben zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, dass die zu versteigernden
Grundstücke tatsächlich kontaminiert seien, lägen nicht vor. Im Altstandortkatas-
ter würden sie nur als Flächen geführt, auf denen möglicherweise mit umweltge-
fährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten
zu 2 eingereichten Stellungnahme der H. GmbH wer-
de die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich
der Verdacht geäußert, dass das Gelände mit LCKW sowie mit Öl- und Kraftstoff-
rückständen belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem Sachverständi-
gen vorgenommene Minderung des Bodenwerts um fünf Prozent der möglichen
Bodenverunreinigung ausreichend Rechnung.
2. Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
a) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die
sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zulässig ist (§ 74a Abs. 5 Satz 3
ZVG); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon
anfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts
erstrebt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004,
1040).
b) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des Beschwerdege-
richts, die mögliche Kontaminierung der zu versteigernden Grundstücke sei bei
der Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise berücksichtigt wor-
den.
aa) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1
ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegen-
rungshilfe für ihre Entscheidung geben (vgl. BGH, Urt. v. 6. Februar 2003, III ZR
44/02, WM 2003, 2053; Urt. v. 9. März 2006, III ZR 143/05, WM 2006, 867, 868);
sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet
sein (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040,
1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstücks-
wert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu
ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. Stöber, ZVG,
18. Aufl., § 74a Anm. 7.5.).
Wie sich der - allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des
Verkehrswerts von Grundstücken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar
2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997) - Wertermittlungsverordnung 1988 (Verord-
nung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) entnehmen lässt, gehört zu
den wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks die Beschaffenheit
des Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. § 5 Abs. 5 Satz 1 iVm
§ 3 Abs. 2 WertV). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden
eines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht
deshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine
Kontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl.
Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c). Es muss Verdachtsmomenten nachge-
hen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung
nutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverständigen: Kleiber/Simon,
Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152; Sprengnetter, Grundstücks-
bewertung, Stand August 2002, S. 9/5/5/1).
(2) Konkrete Anhaltspunkte für eine Bodenverunreinigung ergeben sich
hier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlag-
nahmten Grundstücke in das Altstandortkataster des zuständigen Landkreises.
Dem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, dass die
Grundstücke dort nur als Fläche geführt werden, auf der möglicherweise mit um-
weltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die frühere Nutzung des
Grundstücks kann nämlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht
begründen. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende
Herstellung von Kunststoffen, ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewis-
sermaßen auf die „Stirn geschrieben“ (Kleiber/Simon, Marktwertermittlung,
6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152 u. 155). Auch Kfz-Reparaturwerkstätten, die sich
ebenfalls auf den beschlagnahmten Grundstücken befunden haben sollen, gelten
insoweit als Risikonutzungen (Joeris/J.Simon in: Simon/Kleiner/Joeris/Simon,
Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78).
bb) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts entspricht es nicht
sachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenver-
dacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt hat.
Da dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es
also an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tatsächlichen Bodenbeschaf-
fenheit der zu bewertenden Grundstücke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen
Abschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die mögliche Bodenbelastung be-
stehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer
„Risikoabschlag“ widerspricht aber dem für die Verkehrswertermittlung geltenden
Gebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigen-
schaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverlässig festzustellen (vgl.
Kleiber, WiVerw 1990, 200, 201 f. sowie Zimmermann
in Lambert-
Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.);
er kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die Be-
schaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt
werden können.
Hinzukommt, dass die Höhe des Abschlags in dem der Verkehrswertfest-
setzung zugrunde liegenden Gutachten nicht begründet worden ist, so dass auch
nicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachver-
ständige - der im übrigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen
hatte - für einen Abschlag von fünf Prozent des Bodenwerts entschieden hat.
cc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht
im Hinblick darauf verzichtet werden, dass Bodengutachten zeitaufwendig und
teuer sind.
(1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das
verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist
durch das Interesse des Gläubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar
gerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG be-
rührt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausrei-
chend Rechnung trägt (vgl. BVerfGE 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; BGH, Beschl.
v. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, WM 2005, 136, 138). Hierzu zählen insbe-
sondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gläubiger liegende -
angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner
Verschleuderung entgegenwirken (so zutreffend Budde, Rpfleger 1991, 189, 190;
vgl. auch Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c).
Da eine richtige und vollständige Wertfestsetzung maßgeblich dazu bei-
trägt, dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt,
müssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Ver-
steigerungserlöses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht un-
verhältnismäßig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens,
9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384). Kosten für Spezialgutachten sind jedenfalls dann
aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkun-
gen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der Aussage-
kraft vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des
Grundstücks haben kann. Dabei werden Kosten umso eher als angemessen an-
zusehen sein, je stärker der Verkehrswert des Grundstücks von der Eigenschaft
beeinflusst wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In dem-
selben Maß wächst nämlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundstücks.
Der Verdacht, dass ein Grundstück stark wertmindernde Eigenschaften besitzt,
führt in aller Regel dazu, dass Bietinteressenten, sofern sie überhaupt noch an
einem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden umso
geringer sein, je größer das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn,
Rpfleger 1988, 298, 301). Das begründet bei Grundstücken, bei denen der Ver-
dacht unbegründet, aber nicht ausgeräumt worden ist, die Gefahr, dass sie weit
unter ihrem tatsächlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden.
(2) Nach diesen Grundsätzen sind die Kosten für ein orientierendes Bo-
denprobegutachten, die nach den Angaben des Sachverständigen 10.000 bis
15.000 € betragen, im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig. Der Sachver-
ständige hat den Wert der zu versteigernden Grundstücke - ohne Berücksichti-
gung des Altlastenverdachts - auf über 1,8 Mio. € geschätzt. Dem steht das Risi-
ko gegenüber, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks wegen der Kontami-
nierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen,
weil die Kosten für die Sanierung eines belasteten Grundstücks den - ohne Alt-
lasten gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres übersteigen können (vgl. Diete-
rich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2004,
§ 194 Rdn. 106; Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005,
§ 5 WertV Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen,
dass etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grund-
stücks zurückbleiben werden, nicht ersichtlich sind.
Dass der zuständige Landkreis derzeit keinen Anlass sieht, dem Altlasten-
verdacht nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen
muss ein Erwerber damit rechnen, dass sich der Erkenntnisstand über das Vor-
liegen schädlicher Bodenbelastungen ändert und er dann als Eigentümer zu Sa-
nierungsmaßnahmen herangezogen wird (vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum an-
deren ist zu berücksichtigen, dass die - als Bauerwartungsland eingestuften -
Grundstücke nur bebaut werden können, nachdem etwaige Bodenverunreinigun-
gen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zuständigen
Landkreises vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung da-
von abhängt, dass der bestehende Altlastenverdacht entweder ausgeräumt oder
das Grundstück saniert wird. Wer das Grundstück in der Erwartung seiner künfti-
gen Bebaubarkeit erwirbt, muss deshalb davon ausgehen, dass dies - sollte der
Altlastenverdacht begründet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten
derzeit unkalkulierbar sind, möglich ist.
III.
Der angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und die Sache zur er-
neuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577
Abs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entschei-
dung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit
der beschlagnahmten Grundstücke selbst durchführt oder ob es die Sache an
das Amtsgericht zurückverweist und diesem die erforderliche Anordnung über-
trägt (§ 572 Abs. 3 ZPO).
Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zur Ermitt-
lung der Bodenbeschaffenheit bietet sich zunächst die Einholung eines orientie-
renden Bodengutachtens an, wie es der Sachverständige auf Seite 3 seiner ersten
Stellungnahme vom 12. November 2003 vorgeschlagen hat. Sollte sich anschlie-
ßend die Notwendigkeit weiterer Bodenuntersuchungen ergeben, wird unter Be-
rücksichtigung der durch das erste Gutachten gewonnenen Erkenntnisse zu prü-
fen sein, ob die Kosten einer weiteren Untersuchung noch verhältnismäßig sind,
also in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das
Ergebnis des weiteren Gutachtens auf die Verkehrswertfestsetzung haben kann.
In diesem Fall ist die Aufklärung der Bodenbeschaffenheit fortzusetzen; andern-
falls ist der Verkehrswert der Grundstücke auf der Grundlage der durch das erste
Bodengutachten gewonnenen Erkenntnisse und unter Berücksichtigung der
verbleibenden Ungewissheit über die Bodenbeschaffenheit zu schätzen.
IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen weder
für die sofortige Beschwerde noch für die Rechtsbeschwerde an (vgl. Nr. 2240
bis 2243 KV-GKG). Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechts-
beschwerdeführers kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangs-
versteigerungsverfahrens im Wertfestsetzungs-Beschwerdeverfahren nicht als
Parteien gegenüberstehen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74a Anm. 9.6 u. Storz,
Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.4.3, S. 407 unter
Hinweis auf die Möglichkeit, sich wegen der Kosten gemäß § 10 Abs. 2 ZVG aus
dem Grundstück zu befriedigen).
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 08.12.2004 - 10 K 2/01 -
LG Lüneburg, Entscheidung vom 08.08.2005 - 4 T 1/05 -