BGH Urteil vom 12.10.2007 – V ZR 283/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 283/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 12. Oktober 2007 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 A

Zur Beachtung des Transparenzgebots bei einer Klausel, die die Anpassung einer

Kaufpreisrente unter dynamischer Verweisung auf die II. Berechnungsverordnung

begrenzt.

BGH, Urt. v. 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06 - LG Hamburg

AG Hamburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 32

des Landgerichts Hamburg vom 3. November 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariellem Vertrag vom 23. Februar 1968 verkaufte der Kläger der

Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft, zwei Grundstücke

in H. . Der Kaufpreis setzt sich aus einer einmaligen Zahlung

von 65.000 DM und einer monatlichen zu entrichtenden Rente von 1.800 DM

mit einer Laufzeit von 60 Jahren zusammen. Über ihre Anpassung und deren

Begrenzung ist in den durch die Landeszentralbank genehmigten Klauseln

unter § 2 Abs. 2 und 3 des Kaufvertrags folgendes bestimmt:

(2) Die Rente soll wertbeständig sein. Als Maßstab hierfür wird der Lebenshaltungskostenindex zugrunde gelegt, wie er monatlich vom Statistischen Bundesamt im Bundesanzeiger veröffentlicht wird (Ver- gleichsbasis 1962, mittlere Verbrauchergruppe). Sollte sich der Index gegenüber dem Stand vom April 1968 um mehr als 10 % verändern, so ändert sich die Höhe der Rente im gleichen Verhältnis. Die Ände- rung tritt jeweils mit dem Monatsersten ein, der auf das schriftliche Änderungsverlangen einer Seite folgt. Eine Anpassung kann erstmals zum 1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden.

(3) Als obere Grenze der Rente gilt bei einer Veränderung jedoch, so- lange die zur Förderung des Wohnungsbaues gewährten öffentlichen Mittel noch nicht getilgt sind, der Betrag, den die H. Wohnungsbaukasse bzw. eine vom Senat der Freien und Hansestadt H. beauftragte entsprechende Stelle im Rahmen der Mietfest- setzung für öffentlich geförderte Wohnungen für das auf dem verkauf- ten Grundstück errichtete Bauvorhaben anerkennen muss. Die Käu- ferin ist zur planmäßigen Tilgung der zur Förderung des Wohnungs- baues gewährten öffentlichen Mittel verpflichtet.

Die Beklagte bebaute die Grundstücke unter Inanspruchnahme öffentli-

cher Förderdarlehen, deren planmäßige Tilgung noch andauert. Seither wurde

die Kaufpreisrente dreimal erhöht, zuletzt mit Wirkung zum 1. Juni 1993 auf

monatlich 4.467,34 DM. Mit Anwaltsschreiben vom 29. Dezember 2004 verlang-

te der Kläger, die Rente entsprechend dem zwischenzeitlichen Anstieg des Le-

benshaltungskosten- und des Verbraucherpreisindexes um weitere 17 % auf

2.672,42 € (5.226,79 DM) zu erhöhen. Die Beklagte lehnt dies unter Berufung

auf die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags bestimmte Obergrenze ab.

Das Amtsgericht hat der – lediglich auf den Erhöhungsbetrag für die Mo-

nate Januar und Februar 2005 (insgesamt 776,62 €) gerichteten – Klage statt-

gegeben; die Berufung hat zur Abweisung der Klage geführt. Mit der – von dem

Landgericht zugelassenen – Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung

des erstinstanzlichen Urteils erreichen.

I.

Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es ist der Ansicht,

§ 2 Abs. 3 des Kaufvertrages sei dahin auszulegen, dass eine Erhöhung der

Kaufpreisrente auf den Betrag begrenzt werde, der bei der Ermittlung der Kos-

tenmiete nach der jeweils geltenden Fassung der Zweiten Berechnungsverord-

nung als Kostenfaktor im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu be-

rücksichtigen sei. Die den Kläger weder unangemessen benachteiligende noch

das Verständlichkeitsgebot verletzende Klausel schließe eine weitere Erhöhung

aus. Nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten, dem der Kläger nicht hin-

reichend entgegen getreten sei, könne eine solche Erhöhung aufgrund der der-

zeitigen Zinslage im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berück-

sichtigt werden. Der Beklagten sei es auch nicht verwehrt, sich auf die verein-

barte Obergrenze zu berufen. Dass sie dies bei den ersten drei Rentenerhö-

hungen unterlassen habe, rechtfertige noch nicht die Annahme, die Regelung

über die Obergrenze sei konkludent abbedungen worden.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung über-

wiegend nicht stand.

1. § 2 Abs. 3 des Kaufvertrages steht einer Erhöhung der Kaufpreisrente

nicht entgegen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob sich die Beklagte noch auf

die darin enthaltene Obergrenze berufen kann und ob sie das Erreichen dieser

Grenze überhaupt hinreichend dargetan hat. Denn nach den nicht angegriffe-

nen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Kappungs-

klausel um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Aus dieser kann die Beklagte

jedoch schon deshalb nichts für sich herleiten, weil die Regelung – entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts – gegen das Transparenzgebot verstößt.

a) Die Auslegung der Klausel unterliegt uneingeschränkter revisionsge-

richtlicher Kontrolle. Das gilt selbst dann, wenn die Klausel nur in H.

verwendet worden sein sollte. Nachdem die Revision nicht mehr nur gegen die

von den Oberlandesgerichten erlassenen (§ 545 Abs. 1 ZPO a.F.), sondern ge-

gen alle Berufungsurteile stattfindet (§ 542 Abs. 1 ZPO), ist die revisionsgericht-

liche Prüfung nicht mehr auf allgemeine Geschäftsbedingungen beschränkt, die

über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden

(vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten

eines durchschnittlichen Vertragspartners zu Grunde zu legen, und es kommt

nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an, sondern auf die typi-

sierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner (st. Rspr.; vgl.

nur Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, WM 2003, 1241, 1242

m.w.N.).

aa) Auf dieser Grundlage ist § 2 Abs. 3 mit dem Berufungsgericht dahin

auszulegen, dass die Erhöhung der Kaufpreisrente auf den Rentenbetrag be-

grenzt wird, der nach den jeweils geltenden Berechnungsvorschriften als

Fremdkapitalkosten bei der Ermittlung der zulässigen Kostenmiete für öffentlich

geförderten Wohnraum in Ansatz gebracht werden kann, und zwar bis zur voll-

ständigen (planmäßigen) Tilgung der zur Förderung des Wohnungsbaues ge-

währten öffentlichen Mittel und dem damit einhergehenden Auslaufen der Miet-

preisbindung. Eine andere Auslegung kommt nicht ernsthaft in Betracht. Das

gilt insbesondere für die von der Revision erwogene Interpretation, nach der die

Kaufpreisrente ihre Grenze erst in der insgesamt erzielbaren Kostenmiete fin-

den soll. Schon nach ihrem eindeutigen Wortlaut stellt die Klausel nicht auf das

Ergebnis der Mietfestsetzung und damit die volle Kostenmiete ab, sondern nur

auf denjenigen Rentenbetrag, der als Kostenfaktor bei der Festsetzung dieser

Miete zu berücksichtigen ist. Zudem entspricht nur diese Auslegung dem für ein

Wohnbauunternehmen wie die Beklagte typischen und erkennbar auch mit der

Klausel verfolgten Interesse, nachträglich entstehende Mehrkosten durch eine

entsprechende Erhöhung der Kostenmiete an ihre Mieter weitergeben zu kön-

nen. Eine Begrenzung der Rente auf die volle Kostenmiete würde diesem Inte-

resse nicht gerecht, was sich einem durchschnittlichen Vertragspartner auch

ohne Kenntnis des konkreten Bauvorhabens erschließt.

bb) Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien § 2 Abs. 3

auch nicht übereinstimmend im Sinne der von dem Kläger ins Feld geführten

Auslegung mit der Folge verstanden, dass dieser Wille der objektiven Ausle-

gung der Klausel vorginge (vgl. Senat, Urt. v. 22. März 2002, V ZR 405/00,

NJW 2002, 2102, 2103 m.w.N.). Dem Vortrag des Klägers kann nur entnom-

men werden, dass er von diesem Verständnis ausgegangen ist. Etwas anderes

ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte den ersten drei Rentenerhö-

hungen zugestimmt hat, ohne sich auf die nach dem objektiven Sinn der Klau-

sel maßgebende Obergrenze zu berufen. Unerheblich ist auch, ob der Beklag-

ten die von ihr behauptete Überschreitung dieser Grenze bewusst war. Denn

selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, folgte daraus noch nicht, dass sie

sich von demselben – objektiv fern liegenden – Vertragsverständnis leiten ließ

wie der Kläger.

c) Der im Wege der Auslegung ermittelte Inhalt der Kappungsklausel ist

mit dem Transparenzgebot unvereinbar.

aa) Ob die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB nach Art. 229 § 5 Satz 2

EGBGB auch dann zugrunde zu legen sind, wenn die Anwendbarkeit des AGB-

Gesetzes durch die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 1 und 2 AGBG ausge-

schlossen war (so etwa Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., Art. 229 § 5 EGBGB

Rdn. 7), kann jedenfalls mit Blick auf das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB

normierte Transparenzgebot offen bleiben, weil mit der Kodifizierung dieses von

der Rechtsprechung bereits vor Geltung des AGB-Gesetzes entwickelten Ge-

bots (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 2. März 1978, VII ZR 104/77, WM 1978, 723

m.w.N.) keine inhaltliche Änderung bezweckt wurde (BGH, Urt. v. 23. Februar

2005, IV ZR 273/03, NJW-RR 2005, 902, 903 m.w.N.).

bb) Die Heranziehung des Transparenzgebots ist vorliegend auch nicht

deshalb ausgeschlossen, weil § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags die Kaufpreisrente

begrenzt und damit die Höhe der von der Beklagten zu erbringenden Hauptleis-

tung regelt. Denn zum einen entspricht die Regelung des § 307 Abs. 3 Satz 2

BGB, nach der das Transparenzgebot auch für Leistungsbeschreibungen und

Preisvereinbarungen gilt, in der Sache ebenfalls der bisherigen Rechtsprechung

(BGHZ 165, 12, 20 f.). Zum anderen unterlagen Wertsicherungsklauseln als

bloße Preisnebenabreden ohnehin der Kontrolle sowohl nach § 9 AGBG (vgl.

BGHZ 93, 358, 361) als auch nach § 242 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember

1981, V ZR 222/80, NJW 1982, 2381, 2382). Das gilt umso mehr, als dem

Transparenzgebot gerade bei derartigen Nebenabreden besondere Bedeutung

zu kommt (BGHZ 112, 115, 117). Das Gesetz geht nämlich davon aus, dass

der Vertragspartner des Verwenders der – einer materiellen Inhaltskontrolle

entzogenen – Preisvereinbarung besondere Aufmerksamkeit widmet und inso-

weit seine Verhandlungsmöglichkeiten und Marktchancen interessengerecht

wahrnimmt. Das kann er jedoch nur, wenn der Vertragsinhalt ihm ein vollständi-

ges und wahres Bild vermittelt und ihn so auch zum Marktvergleich befähigt.

Bei Nebenabreden, die zu zusätzlichen Belastungen führen, ist daher in erhöh-

tem Maße darauf zu achten, dass der Vertragspartner ihre Bedeutung nicht

verkennt, sondern möglichst mühelos und ohne weitere Erläuterung versteht

(BGHZ, aaO, 117 f.), was insbesondere auch für den Umfang einer Mehrbelas-

tung gilt (Senat, Urt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263,

264 m.w.N.). Dabei richten sich die Anforderungen, die an die Transparenz ei-

ner solchen Klausel zu stellen sind, danach, in welchem Maße die Regelung

den Erwartungen eines durchschnittlichen Vertragspartners widerspricht

(BGHZ,

aaO,

118). Sie

dürfen

den Verwender

zwar

nicht

überfordern, verpflichten ihn aber, von mehreren ohne unangemessene Aus-

weitung des Textumfangs möglichen Klauselfassungen diejenige zu wählen, bei

der die belastende Wirkung einer Regelung nicht unterdrückt, sondern deutlich

gemacht wird (BGHZ, aaO, 119).

cc) Diesen Maßstäben wird die Kappungsklausel nicht gerecht, weil ein

durchschnittlicher Vertragspartner nicht mit der gebotenen Deutlichkeit den Um-

fang der langjährigen Begrenzung erkennen kann. Weder weist § 2 Abs. 3 die

Obergrenze betragsmäßig aus noch wird deren Berechnung erläutert. Die Klau-

sel verweist lediglich auf den Betrag, den die Beklagte im Rahmen der Mietfest-

setzung für öffentlich geförderte Wohnungen auf ihre Mieter abwälzen kann.

Dem kann der Vertragspartner nur entnehmen, dass er das Risiko einer Über-

schreitung des insoweit zulässigen Kostenansatzes tragen soll. Die damit ver-

bundene Belastung kann er anhand der Klausel nicht einschätzen. Er ist viel-

mehr darauf angewiesen, die maßgeblichen Berechnungsvorschriften und den

danach zulässigen Kostenansatz selbst zu ermitteln. Eine solche Verweisung

auf nicht im Einzelnen bezeichnete Gesetze oder Verordnungen kann zwar im

Einzelfall unschädlich sein (vgl. etwa Senat, Urt. v. 14. November 2003, aaO,

264 und Urt. v. 7. Juli 2006, V ZR 246/05, NZM 2006, 835 f.). Hier verletzt sie

das Transparenzgebot jedoch in zweifacher Hinsicht.

(1) Zum einen fehlt in der Kappungsklausel ein unmissverständlicher Hin-

weis darauf, dass der Kostenansatz nach den im Zeitpunkt der jeweiligen Ren-

tenerhöhung geltenden Vorschriften berechnet wird. Nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs kann zwar auch eine solche dynamische Verweisung

auf das jeweils geltende Recht dem Transparenzgebot genügen (vgl. etwa

BGH, Urt. v. 5. November 2003, VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, 1600 und

Urt. v. 3. März 2004, VIII ZR 153/03, NZM 2004, 379). Sie muss aber eindeutig

als solche erkennbar sein. Denn mit ihr wird dem Vertragspartner auch das Ri-

siko künftiger Rechtsänderungen aufgebürdet, so dass er den Umfang der auf

ihn zukommenden Belastung nicht einmal anhand der bei Vertragsschluss gel-

tenden Vorschriften abschließend ermitteln kann. Daran fehlt es hier.

(2) Zum anderen verstößt § 2 Abs. 3 auch deshalb gegen das Transpa-

renzgebot, weil die Begrenzung der Kaufpreisrente den vertraglich vorausge-

setzten Erwartungen des Vertragspartners in hohem Maß zuwiderläuft und

auch von daher in der Klausel selbst hätte deutlich zum Ausdruck gebracht

werden müssen.

(a) Nach § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags soll die Rente gemessen an dem

Lebenshaltungskostenindex für die mittlere Verbrauchergruppe wertbeständig

sein. Der typische Zweck einer solchen Wertsicherungsklausel besteht darin,

den Kaufkraftschwund des Geldes aufzufangen und dadurch das Wertgleich-

gewicht zwischen Leistung und Gegenleistung zu erhalten

(Senat,

Urt. v. 9. März 1990, V ZR 197/88, NJW-RR 1990, 780, 781). Darüber hinaus

begründet die regelmäßige Anpassung der Kaufpreisrente an die allgemeinen

Lebenshaltungskosten die Erwartung des Vertragspartners, dass er mit der

Rente während der gesamten Laufzeit einen gleich bleibenden Teil seines

Lebensunterhalts bestreiten kann.

(b) Demgegenüber wird die in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags vorgesehene

Obergrenze nach den insoweit unverändert gebliebenen Vorschriften der Zwei-

ten Berechnungsverordnung und damit durch die hypothetische Zinslast be-

stimmt, die von der Beklagten zu tragen wäre, wenn sie die beiden Grundstücke

zum Verkehrswert erworben und den Kaufpreis durch ein erstrangig gesichertes

Hypothekendarlehen finanziert hätte. Die für den Erwerb der Baugrundstücke

zu entrichtende Kaufpreisrente gehört als Rentenschuld zu den Fremdkapital-

kosten im Sinne von § 21 Abs. 1 Nr. 3 II. BV (vgl. Pergande/Feulner in Fischer-

Dieskau u.a., Wohnungsbaurecht, Stand Februar 1993, § 21 II. BV Anm. 6; e-

benso schon Pergande/Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung in der

Fassung vom 1. August 1963 [Sonderdruck], § 21 Anm. 6). Als solche kann sie

bei der Ermittlung der Kostenmiete zwar grundsätzlich voll in Ansatz gebracht

werden, höchstens jedoch mit dem Betrag, der einer Verzinsung zu dem im

Zeitpunkt nach § 4 II. BV – also bei Antragstellung oder spätestens bei der Be-

willigung der Fördermittel – marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ent-

spricht (§ 21 Abs. 4 II. BV). Für die Berechnung dieser Verzinsung ist der kapi-

talisierte Rentenbetrag zugrunde zu legen, der nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 II. BV als

Fremdmittel im Finanzierungsplan ausgewiesen ist (vgl. Pergande/Feulner, a-

aO). Dabei begrenzt § 13 Abs. 3 II. BV die Kapitalisierung der Kaufpreisrente

auf den Betrag, der bei den Gesamtkosten für die Gegenleistung angesetzt ist.

Das wiederum kann nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 II. BV höchstens der Verkehrswert

sein, den die beiden Grundstücke zu dem nach § 4 II. BV maßgebenden Zeit-

punkt der Antragstellung oder der Bewilligung hatten

(vgl. Pergan-

de/Schwender, aaO [Sonderdruck], § 13 Anm. 5 und in Fischer-Dieskau u.a.,

aaO, Stand September 1974, § 13 II. BV Anm. 5). Gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1

i.V.m. Abs. 1 II. BV bleibt der Ansatz der Kaufpreisrente auch bei einer nach-

träglichen Rentenerhöhung auf die hypothetische Verzinsung des Verkehrs-

werts begrenzt, nur mit dem Unterschied, dass es in diesem Fall auf den markt-

üblichen Zinssatz im Zeitpunkt der Erhöhung ankommt. Als fiktiver Kapitalbe-

trag ist dagegen nach wie vor der anfängliche Verkehrswert zugrunde zu legen.

Denn dieser Wert bleibt gemäß § 11 Abs. 2 II. BV für die Gesamtkosten maß-

gebend und darf deshalb nach § 13 Abs. 3 II. BV auch weiterhin nicht über-

schritten werden (vgl. Heix in Fischer-Dieskau u.a., aaO, Stand Juli 2000, § 23

II. BV Anm. 4 Nr. 1 und 2; Pergande/Schwender, aaO, § 23 Anm. 3; Roquette,

Mieten- und Berechnungsverordnungen, § 23 II. BV Rdn. 10 f.). Eine weiterge-

hende Erhöhung des Kostenansatzes, wie sie § 23 Abs. 2 Satz 2 bis 4 II. BV

bei erhöhten Erbbauzinsen zulässt, ist für Rentenschulden nicht vorgesehen

und darum nach § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV ausgeschlossen (vgl. Heix in

Fischer-Dieskau u.a., aaO, Stand November 2000, § 4a II. BV Anm. 4 Nr. 1 und

4; Pergande/Schwender, aaO [Sonderdruck], § 4a Anm. 3).

(c) Nach diesen für einen durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten

Vertragspartner ohnehin schwer zu durchschauenden Vorschriften führt die

Kappungsklausel in § 2 Abs. 3 des Kaufvertrags dazu, dass sich die Kaufpreis-

rente von vornherein nur bis zu dem Betrag erhöhen kann, den die Beklagte für

die Verzinsung des ursprünglichen Verkehrswerts der beiden Grundstücke auf-

wenden müsste. Ist diese Grenze einmal erreicht, kann ein weiterer Anstieg der

Lebenshaltungskosten im Rahmen der Rentenanpassung nur noch berücksich-

tigt werden, wenn und soweit der aktuelle Zinssatz für erstrangige Hypotheken

den bei Beantragung oder Bewilligung der Fördermittel üblichen Zinssatz zufäl-

lig gerade übersteigt. Und selbst im Fall einer solchen Zinserhöhung wird deren

Effekt dadurch erheblich verringert, dass der zu verzinsende Betrag auf den

anfänglichen Verkehrswert der beiden Grundstücke beschränkt bleibt. Im Er-

gebnis ist die Wertbeständigkeit der Kaufpreisrente damit allenfalls vorüberge-

hend gesichert, während der Lebenshaltungskostenindex nach aller Erfahrung

stetig ansteigt (Senat, Urt. v. 17. November 2006, V ZR 71/06, NJW 2007, 294,

295). Entgegen der Erwartung des Vertragspartners wird der Kaufkraftschwund

des Geldes also nicht dauerhaft aufgefangen, so dass weder das Wertgleich-

gewicht zwischen Leistung und Gegenleistung erhalten noch die Eignung der

Rente zur Bestreitung des Lebensunterhalts gewährleistet bleibt.

Ob die Kappungsklausel damit – wie die Revision meint – sogar den Ver-

tragszweck vereitelt (nunmehr § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB), bedarf hier keiner Ent-

scheidung. Denn ihre belastende Wirkung weicht so stark von der durch die

Wertsicherungsklausel begründeten Erwartung des Vertragspartners ab, dass

sie nach dem Transparenzgebot jedenfalls nicht durch die – zudem bloß mittel-

bare – Verweisung auf die für die Kostenmiete maßgeblichen Berechnungsvor-

schriften verdeckt werden darf. Vielmehr müsste in der Klausel selbst zum Aus-

druck kommen, dass die Obergrenze nach den schon bei Vertragsschluss gel-

tenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung der hypotheti-

schen Verzinsung des anfänglichen Verkehrswerts zu dem marktüblichen Zins-

satz für erstrangige Hypotheken entspricht. Eine solche Klarstellung wäre der

Beklagten ohne unangemessene Ausweitung des Textumfangs ohne weiteres

möglich und zumutbar gewesen.

2. Der Verstoß gegen das Transparenzgebot berührt nicht die Wirksamkeit

des Vertrages im Übrigen, weil das Festhalten an ihm für die Beklagte keine

unzumutbare Härte bedeutet (vgl. dazu nunmehr § 306 Abs. 1 u. 3 BGB). Zwar

kann die durch den Wegfall der Kappungsgrenze entstandene Lücke weder

durch die Anwendung gesetzlicher Vorschriften noch durch eine ergänzende

Vertragsauslegung geschlossen werden, weil mehrere Gestaltungsmöglichkei-

ten denkbar sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, für welche Alternati-

ve sich die Parteien redlicherweise entschieden hätten (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli

1989, VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115, 116 m.w.N.; Senatsurt. v. 22. Februar

2002, V ZR 26/01, NJW-RR 2002, 1136, 1137). Dies wiederum führt dazu, dass

das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung gestört ist, weil die

Beklagte nunmehr ein Risiko trifft, das sie bei der Eingehung des Vertrages so

nicht einkalkuliert hat. Indessen war für die Beklagte als gemeinnütziges Woh-

nungsbauunternehmen ohne weiteres vorhersehbar, dass die Klausel des § 2

Abs. 3 – zumal mit ihrer dynamischen Verweisung – für einen durchschnittli-

chen Vertragspartner nicht durchschaubar sein konnte. Das steht der Annahme

einer unzumutbaren Härte entgegen (vgl. Senatsurt. aaO).

III.

Nach allem unterliegt das Berufungsurteil der Aufhebung (§ 563 Abs. 1

Satz 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil

die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen noch

getroffen werden müssen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar hat das Amtsgericht, auf

dessen Feststellungen das Berufungsurteil verweist, den Anstieg des Lebens-

haltungskostenindexes in der Zeit von Juni 1993 bis Dezember 1999 und des

Verbraucherpreisindexes in der Zeit von Januar 2000 bis November 2004 fest-

gestellt. Maßgeblich ist jedoch, wie sich die Verhältnisse seit dem 1. April 1993

entwickelt haben, wobei der Verbraucherpreisindex erst für die Zeit ab Januar

2003 zugrunde zu legen ist.

1. Nach § 2 Abs. 2 Satz 3 des Kaufvertrags ändert sich die Kaufpreisrente

in dem gleichen Verhältnis wie der Lebenshaltungskostenindex. Die Änderung

tritt aber nur ein, wenn sich dieser Index gegenüber dem Stand vom April 1968

um mehr als 10 % verändert hat. Der hierfür maßgebliche Zeitpunkt ergibt sich

aus Satz 5 der Klausel. Danach kann eine Anpassung der Rente erstmals zum

1. April 1973 und dann jeweils alle fünf Jahre verlangt werden. Nach dem ein-

deutigen Wortlaut dieser Bestimmung handelt es sich dabei nicht um Mindest-

fristen, sondern um feste Stichtage. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Be-

stimmung des Satzes 4, nach der die Änderung am ersten Tag des Monats ein-

tritt, der auf das schriftliche Änderungsverlangen folgt. Sie macht den Eintritt der

Rentenanpassung zwar von einer unbefristeten Gestaltungserklärung abhängig,

regelt aber nicht den für die Anpassung selbst maßgeblichen Zeitpunkt.

2. Der Verbraucherpreisindex darf erst für die Zeit ab 1. Januar 2003 he-

rangezogen werden. Erst ab diesem Zeitpunkt steht der vertraglich vereinbarte

Maßstab nicht mehr zur Verfügung mit der Folge, dass eine Lücke vorliegt, die

im Wege ergänzender Vertragsauslegung (dazu Palandt/Heinrichs, aaO, § 245

Rdn. 29a, m.w.N.) zu schließen ist (vgl. auch Reul, DNotZ 2003, 92, 99 f.).

3. Die erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht zu treffen.

Die Ermittlung der maßgeblichen Indexzahlen ist dem Tatrichter vorbehalten

(vgl. Senat, Urt. v. 4. Mai 1990, V ZR 21/89, NJW 1990, 2620, 2621 f. – inso-

weit in BGHZ 111, 214 ff. nicht abgedruckt).

Krüger Klein Stresemann

Czub Roth

Vorinstanzen:

AG Hamburg, Entscheidung vom 27.10.2005 - 14 C 143/05 -

LG Hamburg, Entscheidung vom 03.11.2006 - 332 S 77/05 -