BGH Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 236/05

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2; BGB § 633 a.F.

Verkündet am: 12. April 2007 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.

b) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche ver- folgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Son- dereigentums geltend zu machen.

BGB § 209 Abs. 2 Nr. 1 a.F.

a) Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs auf Vorschuss auf die Mängelbeseiti- gungskosten auch dann, wenn - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht sämtliche An- spruchsvoraussetzungen vorliegen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - VII ZR 119/87, BGHZ 104, 268, 273).

b) Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antrags- gegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden.

BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 - Thüringisches Oberlandesgericht

LG Meiningen

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 21. Dezember 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Rich-

ter Dr. Wiebel, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und die Richterin Safari Chabestari

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 27. September

2005 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

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Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von dem

Beklagten einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Ge-

meinschafts- und am Sondereigentum.

Die F.-GmbH errichtete 1994/1995 eine Wohnanlage mit insgesamt 32

Eigentumswohnungen. Sie wurde im Jahre 1996 aufgrund notariellen Vertrages

mit dem Vermögen ihres Geschäftsführers und Alleingesellschafters, des Be-

klagten, verschmolzen. Die F.-GmbH und hernach der Beklagte veräußerten die

Eigentumswohnungen unter Vereinbarung des Gewährleistungsrechts des Bür-

gerlichen Gesetzbuchs.

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§ 9 Ziffer 5 Abs. 1 der notariellen Erwerbsverträge bestimmt: "Unbescha-

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5

det seiner primären Haftung … tritt der Verkäufer alle … Gewährleistungsan-

sprüche … gegen alle am Bau … Beteiligten an den Käufer ab". Im letzten Ab-

satz des § 9 Ziffer 5 heißt es: "Macht der Käufer Gewährleistungsansprüche

unmittelbar gegen den Verkäufer geltend, so hat der Käufer gleichzeitig die ihm

wegen des betreffenden Mangels gegenüber Dritten aufgrund der vorstehenden

Abtretung zustehenden Ansprüche an den Verkäufer zurückabzutreten, so dass

dieser berechtigt ist, Gewährleistungsansprüche und andere Ansprüche gegen-

über dem Dritten im eigenen Namen weiterzuverfolgen."

Die Wohnungen in den drei Gebäuden der Wohnungseigentumsanlage

wurden 1995 und das Gemeinschaftseigentum wurde am 6. September 1996

abgenommen. In der Folgezeit traten sowohl am Sonder- als auch am Gemein-

schaftseigentum Mängel auf.

Am 22. Oktober 1999 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft,

Rechtsanwalt L. im Hinblick auf die Baumängel mit verjährungsunterbrechen-

den Handlungen sowie der Definition und Durchsetzung der Rechtsansprüche

der Eigentümer zu beauftragen. Dieser erwirkte am 31. Juli 2000 für die Woh-

nungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder in einer beigefügten Liste na-

mentlich mit Adresse aufgeführt waren, gegen den Beklagten den Erlass eines

Mahnbescheids über 1 Mio. DM wegen der "Gewährleistungsansprüche sämtli-

cher Werkleistungen an allen drei Gebäuden …". Nachdem der Beklagte gegen

den ihm am 2. August 2000 zugestellten Mahnbescheid am 4. August 2000 Wi-

derspruch eingelegt hatte, wurde das Verfahren zunächst nicht weiter betrie-

ben.

6

Mit Schreiben vom 18. Dezember 2001 forderte die Klägerin den Beklag-

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ten auf, entsprechend dem von ihr eingeholten Privatgutachten der Sachver-

ständigen Sch. die Mängel zu beseitigen, und setzte hierzu eine Frist bis

20. Januar 2002 für den Beginn der Mängelbeseitigungsarbeiten. Dieser Auf-

forderung kam der Beklagte nicht nach. Am 14. März 2002 beantragte die Klä-

gerin, wiederum unter Angabe der einzelnen Miteigentümer, die Einleitung ei-

nes selbständigen Beweisverfahrens hinsichtlich der von der Privatsachver-

ständigen festgestellten Mängel. Diesem Antrag entsprach das Landgericht mit

Beweisbeschluss vom 28. März 2002. Der dort eingeschaltete Sachverständige

hat zahlreiche Mängel festgestellt.

Die Klägerin macht, gestützt auf das im selbständigen Beweisverfahren

eingeholte Sachverständigengutachten, einen Kostenvorschuss von 358.000 €

geltend. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht hat der Klage mit Ausnahme des Zinsanspruchs Zug

um Zug gegen Rückübertragung der von dem Beklagten an die Klägerin abge-

tretenen Gewährleistungs-, Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche gegen

weitere an der Errichtung des Bauwerks Beteiligte stattgegeben. Dagegen hat

der Beklagte Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat in einem Berichti-

gungsbeschluss vom 29. Juli 2005 unter Hinweis auf die fehlende Rechtsfähig-

keit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Auffassung vertreten, es klag-

ten die Wohnungseigentümer. Sodann hat es lediglich die Kostenentscheidung

des Landgerichts geändert und das Rechtsmittel im Übrigen zurückgewiesen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision will der Beklagte die Abweisung der

Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:

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12

Die Revision des Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-

fungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Schuldverhältnis der Parteien sind die bis zum 31. Dezember

2001 geltenden Gesetze anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Klagepartei ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger

Verband. Der Senat hat deshalb das Rubrum entsprechend berichtigt.

1. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Be-

schluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom

24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Woh-

nungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist

nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt,

bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein-

schaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese

Änderung der Rechtsprechung hat der für Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungs-

eigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

umfassend und überzeugend begründet. Der Senat schließt sich ihr an. Sie

stärkt die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr (Wenzel,

ZWE 2006, 2, 6). Dem trägt auch § 10 Abs. 6 ff. des Entwurfes eines Gesetzes

zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze Rech-

nung (vgl. BT-Drucksache 16/887 S. 56 f.).

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2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und

parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichti-

gung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimm-

ten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der

Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (künftig: Mängel des Gemein-

schaftseigentums) geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen.

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a) Allerdings folgt die insoweit gegebene Rechts- und Parteifähigkeit der

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schon daraus, dass sie Inhaberin die-

ser Rechte wäre. Die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums

stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Ver-

trägen zu. Eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft än-

dert daran nichts. Dadurch werden die Rechte der Erwerber nicht auf die Woh-

nungseigentümergemeinschaft übergeleitet (Wenzel, ZWE 2006, 462, 466; in-

soweit richtig Pause/Vogel, NJW 2006, 3670 f.; Wanderer/Kümmel, Grundei-

gentum 2005, 900).

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b) Die zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

entwickelten Grundsätze gelten entgegen einer in der Literatur vertretenen Auf-

fassung (Pause, BTR 2005, 205, 206) jedoch nicht nur für die Durchsetzung

eigener Rechte oder für Rechtsgeschäfte, die im Rahmen der Verwaltung des

gemeinschaftlichen Eigentums begründet werden. Sie sind auch in den Fällen

anwendbar, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte Dritter

geltend macht. Soweit das Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft die

Befugnis verleiht, diese Rechte durchzusetzen oder die Durchsetzung der

Rechte zur gemeinschaftlichen Angelegenheit zu machen, wird sie materiell-

rechtlich zur Ausübung der Rechte ermächtigt und handelt es sich verfahrens-

rechtlich um eine gesetzliche Prozessstandschaft (vgl. Wenzel, ZWE 2006, 109,

113, 118; ders. ZWE 2006, 462, 466; Briesemeister, ZWE 2006, 15, 16).

16

aa) Bereits in seinem Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74,

258 und danach in ständiger Rechtsprechung, hat der Bundesgerichtshof dar-

auf hingewiesen, dass sich aus § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG eine gesetz-

liche und ausschließliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft er-

gibt, über bestimmte Mängelansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum

durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Zu einer ordnungsmäßigen, dem

Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwal-

tung gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des ge-

meinschaftlichen Eigentums, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Instandhaltung und

Instandsetzung in diesem Sinne ist auch die erstmalige Herstellung des Ge-

meinschaftseigentums zuzuordnen. Es besteht kein sachlicher Grund, die sich

aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ergebende Verwaltungskompetenz der Wohnungs-

eigentümergemeinschaft erst dann eingreifen zu lassen, wenn das Bauwerk

ordnungsgemäß hergestellt ist. Denn die Beseitigung anfänglicher Baumängel

des Gemeinschaftseigentums berührt die Interessen der Wohnungseigentümer

in gleicher Weise wie später, etwa nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, auftre-

tende Mängel (Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 890; Stau-

dinger/Bub, (2005) WEG, § 21 Rdn. 185; Wenzel, ZWE 2006, 109, 112; a.A.

Baer, BTR 2006, 113, 116 f.).

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bb) Allerdings bedeutet die Befugnis der Wohnungseigentümergemein-

schaft, mit Mehrheitsbeschluss über die ordnungsgemäße Instandhaltung und

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch in Bezug auf Herstel-

lungsmängel zu entscheiden, nicht ohne weiteres auch die alleinige Befugnis,

die auf die mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten

Rechte der einzelnen Erwerber geltend zu machen. Eine derart weitgehende

Ermächtigung enthält das Gesetz nicht.

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Vielmehr ist der Erwerber von Wohnungseigentum grundsätzlich berech-

tigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstän-

dig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Inte-

ressen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Ver-

äußerers nicht beeinträchtigt sind (st. Rspr: BGH, Urteil vom 27. Juli 2006

- VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1 m.w.N.). So kann der Erwerber die Rechte auf

großen Schadensersatz oder Wandelung bzw. Rücktritt selbständig geltend

machen. Diese sind nicht gemeinschaftsbezogen (BGH, Urteil vom 27. Juli

2006, aaO; Urteil vom 23. Februar 2006 - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979

= NZBau 2006, 371 = ZfBR 2006, 457). Aber auch solche Rechte, die ihrem

Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums

gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen, kann der Erwer-

ber grundsätzlich selbständig verfolgen. Das gilt für den Mängelbeseitigungsan-

spruch in gleicher Weise wie für den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen,

die der Wohnungseigentümer selbst hatte (BGH, Urteil vom 15. April 2004

- VII ZR 130/03, BauR 2004, 1148 = NZBau 2004, 435 = ZfBR 2004, 557; Urteil

vom 21. Juli 2005 - VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623 = NZBau 2005, 585

= ZfBR 2005, 789). Auch den Anspruch auf Vorschuss kann der Erwerber selb-

ständig geltend machen. Abweichend von einer älteren Entscheidung des Se-

nats (BGH, Urteil vom 5. Mai 1977 - VII ZR 36/76, BGHZ 68, 372, 374) hat sich

jedoch im Anschluss an die Senatsentscheidung vom 6. Juni 1991 - VII ZR

372/89 (BGHZ 114, 383) zu Recht die Auffassung durchgesetzt, dass der Er-

werber den Vorschuss nur mit der Maßgabe geltend machen kann, dass er an

die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist (Pause, Bauträgerkauf und

Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 904; Koeble in Kompendium des Baurechts, 2. Aufl.,

11. Teil, Rdn. 261; Wenzel, ZWE 2006, 109, 114; Staudinger/Bub (2005), WEG,

§ 21 Rdn. 256, 269; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rdn. 11).

Denn auch durch ein selbständiges Vorgehen muss gewährleistet sein, dass

die Mittel zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums der

Gemeinschaft zufließen. Auch eine Vollstreckung des titulierten Mängelbeseiti-

gungsanspruchs eines einzelnen Erwerbers könnte zu keinem anderen Ergeb-

nis führen, weil der nach § 887 Abs. 2 ZPO auszuurteilende Vorschuss auch

nur mit Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt werden

kann. Denn auch der titulierte Mängelbeseitigungsanspruch ist gemeinschafts-

bezogen. Allein die Titulierung kann es nicht rechtfertigen, dem einzelnen Woh-

nungseigentümer die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Mittel gegen die

Interessen der Gemeinschaft zur Verfügung zu stellen (abweichend noch BGH,

Urteil vom 5. Mai 1977, aaO).

19

cc) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch für die Geltendma-

chung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die

ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen

des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (kritisch dazu Baer, BTR

2006, 113 ff. m.w.N.). Das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf

Minderung und auf kleinen Schadensersatz. Auch die Voraussetzungen für die-

se Rechte kann allein die Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen (BGH,

Urteil vom 23. Februar 2006 - VII ZR 84/05, BauR 2006, 979, 981 = NZBau

2006, 371 = ZfBR 2006, 457; Urteil vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, BauR

1998, 783 = ZfBR 1998, 245).

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dd) Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im

Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die

Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigen-

tums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem

Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. In der Rechtsprechung

ist insoweit bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft

durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden kann,

wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern

(BGH, Urteil vom 4. Juni 1981 - VII ZR 9/80, BGHZ 81, 35, 38; Urteil vom

19. Dezember 1996 - VII ZR 233/95, BauR 1997, 488 = ZfBR 1997, 185). In

gleicher Weise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftli-

che Durchsetzung eines auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschafts-

eigentums gerichteten Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch beschließen.

Der Senat hat zuletzt offen gelassen, ob dies in einer Weise geschehen kann,

die den einzelnen Erwerber von der Verfolgung seiner Rechte insoweit aus-

schließt (Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, BGHZ 169, 1). Diese Frage

ist zu bejahen, soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches

Vorgehen erfordert (so auch Koeble, Festschrift für Soergel, S. 125; Merle in

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rdn. 8; Weitnauer/Briesemeister,

WEG, 9. Aufl., nach § 8 Rdn. 57; Wenzel, ZWE 2006, 109, 112; Pause, Bauträ-

gerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 886 ff., 907; Werner/Pastor, Der Bau-

prozess, 11. Aufl., Rdn. 499 f.; a.A. Staudinger/Bub (2005), WEG, § 21

Rdn. 233, 258). Das wird regelmäßig der Fall sein. Denn die ordnungsgemäße

Verwaltung wird es in aller Regel erfordern, einen gemeinschaftlichen Willen

darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftsei-

gentums zu bewirken ist. Das gilt nicht nur im Hinblick auf den Erfüllungs- oder

Nacherfüllungsanspruch, sondern auch im Hinblick auf die Ansprüche auf Vor-

schuss oder Aufwendungsersatz, die davon abhängen, wie die Selbstvornahme

bewirkt wird. Eine gemeinschaftliche, allein verbindliche Willensbildung verhin-

dert zudem, dass der Veräußerer inhaltlich verschiedenartigen Ansprüchen

ausgesetzt wird, die letztlich doch nicht durchsetzbar wären.

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Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der auf

die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten

Rechte an sich, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit. Diese schließt

ein selbständiges Vorgehen der Erwerber aus, § 21 Abs. 1 WEG.

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ee) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR

30/78 (BGHZ 74, 258, 266) ausgeführt hat, ist eine derartige Einschränkung

des Erwerbers in der Ausübung seiner aus dem Vertrag mit dem Veräußerer

abgeleiteten Rechte dem jeweiligen Vertrag immanent. Mit dieser inhaltlichen

Beschränkung wird das Vertragsverhältnis bereits begründet. Rechtsinhaber,

die überstimmt worden sind oder an der Abstimmung nicht teilgenommen ha-

ben, weil sie nicht mehr Wohnungseigentümer sind, müssen es deshalb grund-

sätzlich hinnehmen, dass über die Durchsetzung ihrer Rechte mit Mehrheitsbe-

schluss von der Gemeinschaft entschieden wird. Die aus dem Gesetz abgelei-

tete Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft überlagert von vornherein

die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen und bestimmt auch

das Prozessführungsrecht (Wenzel, ZWE 2006, 109, 111). Berechtigt zur

Durchsetzung der Rechte ist in den genannten Fällen nur die Wohnungseigen-

tümergemeinschaft. Sie handelt insoweit als rechtsfähiger Verband. Unberührt

bleibt ihre Befugnis, einzelne, mehrere oder alle Wohnungseigentümer durch

Beschluss zur Durchsetzung der Rechte zu ermächtigen, so dass diese im Pro-

zess in gewillkürter Prozessstandschaft auftreten (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni

2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146).

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3. Die Klägerin macht nicht nur Ansprüche der Wohnungseigentümer

wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums, sondern auch wegen Mängeln

des Sondereigentums geltend. Insoweit resultiert ihre Rechts- und Parteifähig-

keit nicht bereits aus ihrem gesetzlichen Aufgabenbereich. Denn insoweit ist die

Rechtsfähigkeit auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen

die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen

Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Soweit Rechte der

einzelnen Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Sondereigentums betrof-

fen sind, besteht keine aus dem Gesetz abgeleitete Zuständigkeit der Woh-

nungseigentümergemeinschaft.

24

Die Klägerin kann jedoch durch die einzelnen Wohnungseigentümer

rechtsgeschäftlich ermächtigt werden, die Ansprüche wegen Mängeln des Son-

dereigentums geltend zu machen und unter den Voraussetzungen einer gewill-

kürten Prozessstandschaft gerichtlich durchzusetzen. Der Senat muss nicht

entscheiden, welche Grenzen einer rechtsgeschäftlichen Ermächtigung im Hin-

blick auf die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes gezogen sind. Jedenfalls kann

die Wohnungseigentümergemeinschaft solche Ansprüche in gewillkürter Pro-

zessstandschaft verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen

Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen

und für die ein eigenes schutzwürdiges Interesse besteht, sie durchzusetzen.

Es bestehen keine Bedenken gegen eine Ermächtigung, neben den Ansprü-

chen aus Mängeln des Gemeinschaftseigentums auch Ansprüche wegen Män-

geln des Sondereigentums zu verfolgen. Das entspricht der Rechtsprechung

des Senats (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 393;

Urteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85, BauR 1986, 447 = ZfBR 1986, 171,

172) und ist deshalb gerechtfertigt, weil eine zusammenhängende Verfolgung

der Mängel wirtschaftlich sinnvoll ist, so dass auch der Veräußerer in aller Re-

gel daran interessiert ist, und Mängel des Gemeinschaftseigentums und des

Sondereigentums häufig eng zusammenhängen. Aus diesem Grund bestehen

auch keine Bedenken gegen eine gewillkürte Prozessstandschaft.

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4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "Am K." L. hat beschlossen,

die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen. Damit hat sie von ihrer Verwal-

tungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprüche der Erwerber wegen Män-

geln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und diese Ansprüche als

Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen. Soweit die Wohnungseigen-

tümergemeinschaft Mängel des Sondereigentums geltend macht, beruht das

auf den Ermächtigungen der jeweiligen Eigentümer. Die danach erhobene Kla-

ge ist eine Klage des insoweit rechtsfähigen Verbandes. Dementsprechend hat

der Senat das Rubrum berichtigt. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs, dass auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grund-

sätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen ist, das durch die fehlerhafte

Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll. Diese Grund-

sätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet

hat (BGH, Urteil vom 14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR 2006, 42;

BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043; Wenzel,

ZWE 2006, 2, 10; Briesemeister, ZWE 2006, 15, 19).

26

1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Anspruch der Erwer-

II.

ber auf Kostenvorschuss nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie vor dessen

Geltendmachung nicht die Gewährleistungsansprüche gegen die übrigen am

Bau Beteiligten an den Beklagten rückabgetreten hätten. Auf § 9 Ziffer 5 letzter

Absatz der notariellen Kaufverträge könne sich der Beklagte nicht berufen. Die-

se als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Klausel könne nicht so ver-

standen werden, dass der Käufer schon mit seiner Aufforderung an den Ver-

käufer zur Mängelbeseitigung die Ansprüche abtreten müsse. Durch die Mög-

lichkeit der wahlweisen Inanspruchnahme des Bauträgers oder Subunterneh-

mers solle der Käufer vor dem Insolvenzrisiko eines der Beteiligten geschützt

werden. Dieser wahlweisen Möglichkeit der Inanspruchnahme würde sich der

Käufer begeben, wenn er die Gewährleistungsansprüche zurückübertragen

würde, bevor der Verkäufer tatsächlich Gewährleistung erbracht habe. Die Be-

stimmung sei deshalb dahin auszulegen, dass der Käufer die Ansprüche gegen

die übrigen am Bau Beteiligten Zug um Zug gegen Erfüllung der Gewährleis-

tung an den Verkäufer zurück zu übertragen habe.

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Eine Verpflichtung des Käufers, die Gewährleistungsansprüche gegen-

über dem Verkäufer so rechtzeitig geltend zu machen, dass dieser seinerseits

in noch unverjährter Zeit die rückabgetretenen Gewährleistungsansprüche ge-

genüber den Subunternehmern verfolgen könne, ergebe sich aus dem Wortlaut

der Klausel nicht und könne auch durch Auslegung nicht ermittelt werden.

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29

2. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts

handelt es sich bei § 9 der Erwerbsverträge um eine vorformulierte Vertragsbe-

stimmung im Sinne von § 1 AGBG, die von dem Beklagten für eine Vielzahl von

Verträgen verwendet worden ist.

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Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-

tragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten

Kreise verstanden werden (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1987 - VII ZR

307/86, BGHZ 102, 384, 389; Urteil vom 12. Mai 1980 - VII ZR 158/79, BGHZ

77, 116, 118).

31

Der Wortlaut des § 9 Abs. 5 der Erwerbsverträge ist nicht eindeutig. Die

gewählte Formulierung lässt einerseits die Auslegung zu, dass die Rückabtre-

tung unmittelbar mit der Erhebung des Anspruchs zu erfolgen hat, andererseits

aber auch die Auslegung, dass sie erst bei seiner erfolgreichen Geltendma-

chung vorzunehmen ist.

32

Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, ist derjenigen

der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den

Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt (BGH,

Urteil vom 15. November 2001 - I ZR 158/99, BGHZ 149, 337, 353; Urteil vom

7. Februar 2002 - I ZR 304/99, BGHZ 150, 32, 39; Urteil vom 31. Oktober 1995

- XI ZR 6/95, BGHZ 131, 136, 138; Urteil vom 11. Mai 1995 - VII ZR 116/94,

BauR 1995, 697 = ZfBR 1995, 259)

33

Der Senat teilt die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Erwerber

durch die Möglichkeit der wahlweisen Inanspruchnahme des Bauträgers oder

der Subunternehmer vor dem Insolvenzrisiko eines der Beteiligten geschützt

werden soll. Die wahlweise Möglichkeit der Inanspruchnahme ginge dem Er-

werber verloren, wenn er die Gewährleistungsansprüche gegenüber den Sub-

unternehmern bereits zurück übertragen müsste, bevor er seine Gewährleis-

tungsansprüche gegenüber dem Veräußerer mit Erfolg geltend gemacht hat.

§ 9 Ziffer 5 der Erwerbsverträge ist daher dahin auszulegen, dass die Gewähr-

leistungsansprüche gegenüber den weiteren am Bau Beteiligten erst mit der

erfolgreichen Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche gegenüber dem

Veräußerer zurück zu übertragen sind.

34

b) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass sich aus § 9 Zif-

fer 5 der Erwerbsverträge nicht die Verpflichtung der Klägerin ergibt, die Ge-

währleistungsansprüche gegenüber dem Beklagten so rechtzeitig geltend zu

machen, dass dieser seinerseits in noch unverjährter Zeit die rückabgetretenen

Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmern verfolgen kann.

Die Klägerin war berechtigt, die fünfjährige Gewährleistungsfrist voll auszu-

schöpfen.

35

Jedoch können sich aus der treuhandähnlichen Stellung, die der Erwer-

ber hinsichtlich der ihm abgetretenen Gewährleistungsansprüche hat, Sorg-

faltspflichten ergeben, bei deren Verletzung er sich dem Veräußerer gegenüber

schadensersatzpflichtig machen kann. Will der Erwerber die Gewährleistungs-

frist seiner eigenen Gewährleistungsansprüche ausschöpfen und riskiert er da-

mit für ihn erkennbar die Verjährung der ihm abgetretenen Ansprüche, so kann

er gehalten sein, dem Veräußerer Möglichkeiten zu eröffnen, seinerseits die

Verjährung dieser Ansprüche zu verhindern; es kann etwa geboten sein, den

Veräußerer zu ermächtigen, verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten.

Hat er gegen diese Pflichten verstoßen, kann ein Schadensersatzanspruch dem

Veräußerer eine Aufrechnungsmöglichkeit eröffnen. Zu einer solchen Pflichtver-

letzung fehlt es bisher an Feststellungen.

III.

36

1. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Kostenvorschussan-

spruch sei nicht verjährt. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die frühestens mit

der Abnahme von Sondereigentum am 2. September 1995 begonnen habe, sei

durch die Zustellung des Mahnbescheids am 2. August 2000 unterbrochen

worden. Dem stehe nicht entgegen, dass der Beklagte sich zu diesem Zeitpunkt

mit der Mängelbeseitigung noch nicht in Verzug befunden habe und der An-

spruch auf Vorschuss für die Mängelbeseitigung zu diesem Zeitpunkt dement-

sprechend noch nicht fällig gewesen sei. Denn ein einmal erlassener Mahnbe-

scheid habe auch dann verjährungsunterbrechende Wirkung, wenn der Antrag

auf Erlass des Mahnbescheids unzulässig gewesen sei.

37

38

2. Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand.

Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen zur Annahme einer

verjährungsunterbrechenden Wirkung des Mahnbescheids vom 31. Juli 2000

nicht aus.

39

a) Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des geltend gemachten

Anspruchs gemäß § 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur, wenn dieser Anspruch nach

§ 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO hinreichend individualisiert ist. Er muss in der Weise

bezeichnet sein, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen

Vollstreckungstitels sein und der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch

oder welche Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden, damit er beurteilen

kann, ob und in welchem Umfang er sich zur Wehr setzen will (BGH, Urteil vom

17. November 2005 - IX ZR 8/04, NJW-RR 2006, 275; Urteil vom 17. Oktober

2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305; Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR 191/94,

BauR 1995, 694 = ZfBR 1995, 262).

40

b) Bedenken gegen die verjährungsunterbrechende Wirkung des Mahn-

bescheides bestehen allerdings nicht schon deshalb, weil im Mahnbescheid der

später geltend gemachte Vorschussanspruch nicht bezeichnet ist, sondern all-

gemein "Gewährleistungsansprüche" wegen Mängeln geltend gemacht werden.

Es kann dahinstehen, inwieweit eine ausreichende Individualisierung eines Ge-

währleistungsanspruchs vorliegt, wenn mehrere, verschiedenartige Ansprüche

auf Zahlung in Betracht kommen, wie das der Anspruch auf Vorschuss auf die

Mängelbeseitigungskosten, der Anspruch auf Aufwendungsersatz, der An-

spruch auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten und der An-

spruch auf Minderung des Werklohns wegen Mängeln sind. Denn es bestehen

keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin nicht von vornherein einen An-

spruch auf Vorschuss geltend gemacht hat und der Beklagte den Mahnbe-

scheid auch so verstehen musste.

41

Liegen keine besonderen Umstände vor, die ein anderes Verständnis

bedingen, ist die Angabe in einem Mahnbescheid, es würden Gewährleistungs-

ansprüche wegen Mängeln geltend gemacht, dahin zu verstehen, dass derjeni-

ge auf Geldzahlung gerichtete Anspruch geltend gemacht wird, der primär die

Erfüllung des Vertrages sicher stellen soll und die weitere Rechtsverfolgung

nicht einschränkt. Das ist der Anspruch auf Vorschuss. Dieser auf Gewährleis-

tung gerichtete Anspruch entsteht mit Ablauf der dem Unternehmer gesetzten

Frist im VOB-Vertrag oder mit dem Verzug im BGB-Vertrag. Weitere rechtliche

Voraussetzungen bestehen nicht. Mit diesem Anspruch wird der Auftraggeber in

die Lage versetzt, die Mangelfreiheit des Werkes selbst zu bewirken. Mit seiner

Geltendmachung bleibt aber auch die Möglichkeit, auf andere der in Betracht

kommenden Ansprüche überzugehen, wenn deren Voraussetzungen vorliegen.

42

Etwas anderes kann sich aus den Umständen ergeben, wie sie dem An-

tragsgegner bekannt sind. So kann ein Antragsgegner z.B. das Begehren auf

Gewährleistung insbesondere dann als Schadensersatzforderung verstehen,

wenn ihm bekannt ist, dass die Voraussetzungen eines auf Erfüllung des Ver-

trages gerichteten Anspruchs nicht vorliegen, weil eine Fristsetzung mit Ableh-

nungsandrohung im Sinne des § 634 BGB ausgesprochen war. Solche An-

haltspunkte sind nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht war nicht gehalten, in-

soweit weiter aufzuklären, denn es ist Sache des Antragsgegners, dazu vorzu-

tragen. Die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt hierzu

Gelegenheit.

43

c) Unzutreffend ist die Auffassung der Revision, der Mahnbescheid habe

die Verjährung eines auf Geld gerichteten Anspruchs, also auch des Vor-

schussanspruchs, schon deshalb nicht unterbrechen können, weil er im Zeit-

punkt des Erlasses des Mahnbescheides noch nicht bestanden habe. In der

Rechtsprechung ist allgemein anerkannt, dass auch eine unzulässige und erst

recht eine unbegründete Klage sowie ein ihr gleichgestellter Mahnbescheid die

Verjährung des geltend gemachten Anspruchs unterbrechen. Die Zustellung

des Mahnbescheids unterbricht die Verjährung des Vorschussanspruches auch

dann, wenn - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht sämtliche An-

spruchsvoraussetzungen vorliegen (BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - VII ZR

119/87, BGHZ 104, 268, 273).

44

d) Die verjährungsunterbrechende Wirkung des Mahnbescheids kann

möglicherweise jedoch deshalb nicht eingetreten sein, weil die mit dem Mahn-

bescheid verfolgten Ansprüche deswegen nicht ausreichend individualisiert

sind, weil die Mängel nicht bezeichnet sind. Das Berufungsgericht durfte die

verjährungsunterbrechende Wirkung nicht ohne weiteres annehmen, weil sich

aus dem ihm unterbreiteten Sachverhalt keine ausreichende Individualisierung

ergibt.

45

(1) Die Unterbrechungswirkung einer Klage bzw. eines Mahnbescheids

bezieht sich immer nur auf die Gewährleistungsansprüche wegen des geltend

gemachten bestimmten Mangels, nicht auch auf Gewährleistungsansprüche

wegen anderer Mängel (BGH, Urteil vom 18. März 1976 - VII ZR 35/75, BGHZ

66, 142, 146). Es ist deshalb notwendig, dass sich aus einem Mahnbescheid

entnehmen lässt, wegen welcher Mängel ein Anspruch geltend gemacht wird.

Werden mehrere Mängel geltend gemacht, muss deutlich werden, in welcher

Höhe die Ansprüche wegen der einzelnen Mängel jeweils erhoben werden.

46

(2) Voraussetzung für die verjährungsunterbrechende Wirkung ist aller-

dings nicht, dass aus dem Mahnbescheid selbst für einen außenstehenden Drit-

ten ersichtlich ist, wegen welcher Mängel welche konkreten Forderungen gegen

den Antragsgegner erhoben werden. Es reicht aus, dass für den Antragsgegner

erkennbar ist, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn

geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR

312/99, NJW 2001, 305; Urteil vom 30. November 1999 - VI ZR 207/98, NJW

2000, 1420; Urteil vom 5. Dezember 1991 - VII ZR 106/91, BauR 1992, 229

= ZfBR 1992, 125).

47

(3) Der Mahnbescheid enthält keinerlei Angaben dazu, welche Mängel

und in welcher Höhe Kosten für deren Beseitigung geltend gemacht werden. Er

nimmt auch nicht Bezug auf ein dem Beklagten etwa schon vorliegendes Gut-

achten, aus dem sich die notwendigen Angaben ergeben könnten.

48

Gleichwohl ist nicht ausgeschlossen, dass dem Beklagten die notwendi-

gen Angaben bekannt waren. Zur Individualisierung ausreichende Erkenntnisse

können auf Informationen beruhen, die dem Beklagten ohne Hinweis im Mahn-

bescheid zur Verfügung standen. Solche Erkenntnisse könnten sich für ihn

möglicherweise aus dem Privatgutachten der Sachverständigen Sch. ergeben

haben. Dort könnten die einzelnen Mängel beschrieben und die sich daraus

ergebenden Mängelbeseitigungskosten beziffert worden sein. Das Berufungs-

gericht muss den Parteien Gelegenheit geben, dazu vorzutragen, und die erfor-

derlichen Feststellungen nach Zurückverweisung der Sache nachholen.

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Wiebel

Kniffka

Bauner

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Vorinstanzen:

LG Meiningen, Entscheidung vom 26.08.2004 - 1 O 1133/03 -

OLG Jena, Entscheidung vom 27.09.2005 - 8 U 875/04 -