BGH Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 81/08

BUNDESGERICHTSHOF

V ZB 81/08

BESCHLUSS

vom

20. November 2008

in dem Zwangsverwaltungsverfahren

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

WEG § 62 Abs. 1

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung.

ZVG § 18

Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanla- ge betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.

BGH, Beschluss vom 20. November 2008 - V ZB 81/08 - LG Frankenthal

AG Grünstadt

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. November 2008 durch

den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin

Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

beschlossen:

Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss

der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal vom 17. April

2008 und der Beschluss des Amtsgerichts Grünstadt vom

15. Februar 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als

die Anweisung an den Beteiligten zu 4 darüber hinausgeht, das

auf das Teileigentum des Schuldners entfallende Hausgeld, soweit

die aufstehenden Garagen vermietet sind, als Kosten der laufen-

den Verwaltung an die Beteiligte zu 2 zu zahlen.

Die weitergehende Beschwerde und die weitergehende Rechtsbe-

schwerde der Beteiligten zu 1 werden zurückgewiesen.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 6.255 €.

Gründe:

I.

1

Das Grundstück Hauptstraße 26/26a in T. ist nach dem Woh-

nungseigentumsgesetz in 24 Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten geteilt.

17 Einheiten gehören dem Schuldner. Gegenstand des Sondereigentums der

Teileigentumseinheiten sind die Garagen auf dem Grundstück. Mit Beschluss

vom 7. Februar 2007 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2,

der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zwangsverwaltung der Wohnungs-

und Teileigentumseinheiten des Schuldners an und bestellte den Beteiligten

zu 4 zum Zwangsverwalter. Mit Beschluss vom 9. Mai 2007 wurde der Beitritt

der Beteiligten zu 1 zu dem Verfahren zugelassen.

2

Der Beteiligte zu 4 zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden

Wohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die Woh-

nungen vermietet sind. Auf das die Teileigentumseinheiten betreffende Haus-

geld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1. August 2008 Rückstände von

insgesamt 6.255 € aufgelaufen. Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den von dem

Beteiligten zu 4 aus der Vermietung erzielten Überschuss als Hausgeld an sie

auszuzahlen, soweit dem Beteiligten zu 4 nach Abzug seiner Gebühren ein Ü-

berschuss der Einnahmen über die Ausgaben verbleibt.

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Das Amtsgericht hat dem Antrag dahingehend stattgegeben, dass es

den Beteiligten zu 4 angewiesen hat, die seit der Beschlagnahme fällig gewor-

denen und künftig fällig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der

Verwaltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Das Land-

gericht hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1

zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Beteilig-

te zu 1 die Aufhebung der Anweisung.

II.

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Das Beschwerdegericht meint, das Amtsgericht habe den Beteiligten

zu 4 zu Recht angewiesen, das in der Vergangenheit fällig gewordene und

künftig fällig werdende Hausgeld für sämtliche der Zwangsverwaltung unterlie-

genden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten als Ausgaben der laufenden

Verwaltung an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Das Zwangsverwal-

tungsverfahren sei vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden. Gemäß § 62

Abs. 1 WEG sei auf das Verfahren daher das Zwangsversteigerungsgesetz in

seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden. Nach dieser sei

das Hausgeld als Ausgabe der laufenden Verwaltung im Sinne von § 155

Abs. 1 ZVG an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.

III.

5

6

Das hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand.

1. a) Das Vollstreckungsgericht ist nach § 153 Abs. 1 ZVG befugt, dem

Zwangsverwalter Anweisungen zu erteilen. Hierzu gehört es insbesondere, bei

Meinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten des Verfahrens über die

Pflichten des Zwangsverwalters, diesen mit bestimmten Weisungen zu verse-

hen (OLG Stuttgart OLGZ 1977, 126 f.; Engels in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/

Engels/Rellermeier, ZVG, 13. Aufl., § 153 Rdn. 14 f.; Stöber, ZVG, 18. Aufl.,

§ 153 Rdn. 3.4). So verhält es sich hier. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 sind un-

terschiedlicher Auffassung zu der Frage, ob die Zahlung von Hausgeld durch

den Beteiligten zu 4 unabhängig davon zu erfolgen hat, ob dieses aus der Ver-

mietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird.

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b) Dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende

Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabhängig von der

Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung zu bezahlen ist, war für den Zeit-

raum bis zum 30. Juni 2007 nicht umstritten (BayObLGZ 1991, 93 f.; 1999, 99,

101 f.; OLG Hamburg OLGZ 1993, 431 f.; LG Darmstadt Rpfleger 1977, 332;

LG Köln Rpfleger 1987, 325 m. Anm. Meyer-Stolte; AG Dorsten ZMR 1977,

383;

Stöber,

aaO,

§ 152

Rdn.

19.3;

Haarmeyer/Wutzke/

Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 155 ZVG Rdn. 5; Steiger,

Rpfleger 1985, 474 ff.).

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Die Beteiligten zu 1 und 4 verneinen dies für den Zeitraum seit dem

1. Juli 2007 im Hinblick auf die an diesem Tag in Kraft getretenen Änderungen

von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und die Ergänzung von § 156 Abs. 1 ZVG. Die Fra-

ge ist in der juristischen Literatur umstritten (vgl. Wedekind ZfIR 2007, 704, 707;

Bergsdorf ZfIR 2008, 343 f; Alff/Hintzen Rpfleger 2008, 165, 176). Sie kann für

die Entscheidung des vorliegenden Falles dahingestellt bleiben, weil auf das

vorliegende Verfahren das Zwangsversteigerungsgesetz über den 30. Juni

2007 hinaus in seiner bis zu diesem Tage geltenden Fassung anzuwenden ist.

9

Durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsge-

setzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 ist auch das Gesetz über die

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geändert worden. Die Änderun-

gen sind am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Für die an diesem Tage anhängigen

"Zwangsversteigerungssachen" sind nach § 62 Abs. 1 WEG die durch das Ge-

setz vom 26. März 2007 geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsge-

setzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwal-

tung in ihrer bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden.

Dass in § 62 Abs. 1 WEG das Zwangsverwaltungsverfahren nicht genannt ist,

bedeutet nicht, dass das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner früheren Fas-

sung nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf Zwangsverwal-

tungsverfahren anzuwenden ist, die am 1. Juli 2007 anhängig waren. Die ge-

genteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde widerspricht dem allgemeinen

Grundsatz, dass die Änderung verfahrensrechtlicher Vorschriften auf im Zeit-

punkt der Änderung anhängige Verfahren grundsätzlich keine Anwendung fin-

det (vgl. §§ 22 ff. EGZPO), weil ein Wechsel der Vorschriften, nach denen ein

Verfahren zu führen ist, innerhalb eines anhängigen Verfahrens zu Widersprü-

chen und Wertungsdifferenzen führen und auf die Entscheidung, ob ein gericht-

liches Verfahren angerufen wird, Einfluss haben kann. So verhält es sich nicht

nur mit den in § 62 Abs. 1 WEG ausdrücklich genannten, am 1. Juli 2007 an-

hängig gewesenen Wohnungseigentumsverfahren im Sinne von §§ 43 ff. WEG,

den Zwangsversteigerungsverfahren nach §§ 15 - 145a ZVG und den bei einem

Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen, sondern auch mit den in

§§ 146 ff. ZVG geregelten Zwangsverwaltungsverfahren. Auch auf diese Ver-

fahren ist das Zwangsversteigerungsgesetz weiterhin in seiner bis zum 30. Juni

2007 geltenden Fassung anzuwenden (Wedekind ZfIR 2007, 704, 707; Engels

in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeier, aaO, § 156 Hinweis). Der

Terminus "Zwangsversteigerungssachen" in § 62 Abs. 1 WEG bedeutet allge-

mein Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Dass für Zwangsver-

waltungsverfahren etwas anderes gelten sollte, entbehrt eines vernünftigen

Sinnes.

10

2. Das Beschwerdegericht übersieht indessen, dass Gegenstand des

Zwangsverwaltungsverfahrens nicht eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit

ist, sondern Gegenstand des Verfahrens die 17 Einheiten sind, die dem

Schuldner gehören. Auch wenn das Verfahren zulässigerweise einheitlich ge-

führt wird (Stöber, aaO, 18 ZVG Rdn. 2.4), kann dies nicht außer acht bleiben

(vgl. Senat, Beschl. v. 18. Januar 2007, V ZB 63/06, ZfIR 2007, 249 f.; Beschl.

v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, ZfIR 2007, 501 f.). Die gleichzeitige Anord-

nung der Zwangsverwaltung mehrerer Einheiten führt nicht dazu, dass diese ein

einheitliches Objekt bildeten, innerhalb dessen das auf jede Einheit entfallende

Hausgeld einen Teil einer einheitlichen Forderung bedeutete und der Erlös aus

der Verwaltung einzelner Einheiten mit den auf die Verwaltung anderer Einhei-

ten entfallenden Kosten verrechnet werden könnte (OLG Stuttgart OLGZ 1977,

126, 128). Die einzelnen Objekte der Zwangsverwaltung bleiben vielmehr recht-

lich und wirtschaftlich voneinander getrennt.

11

Das hat zur Folge, dass es an einem Anlass fehlt, den Beteiligten zu 4

zur Zahlung von Hausgeld anzuweisen, soweit die seiner Verwaltung unterlie-

genden Wohnungen vermietet sind und der Beteiligte zu 4 das auf diese entfal-

lende Hausgeld bezahlt. Eine Weisung des Beteiligten zu 4 zur Zahlung des

Hausgelds scheidet darüber hinaus auch insoweit aus, als die Wohnungen und

die Garagen nicht vermietet sind. Insoweit fehlt es dem Beteiligten zu 4 an Mit-

teln zur Zahlung des von der Beteiligten zu 2 verlangten Hausgelds. Eine Wei-

sung, dieses zu bezahlen, kommt erst und nur insoweit in Betracht, wie die Be-

teiligten zu 1 und 2 dem Beteiligten zu 4 durch entsprechende Vorschüsse die

Zahlung ermöglichen.

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Anders verhält es sich nur, soweit die zu dem Teileigentum des Schuld-

ners gehörenden Garagen vermietet sind. Insoweit steht dem Beteiligten zu 4

ein Erlös aus der Verwaltung zur Verfügung, den er zur Zahlung des Hausgelds

als Kosten der laufenden Verwaltung einzusetzen hat. Die Behauptung des Be-

teiligten zu 4, aufgrund einer Absprache mit der Beteiligten zu 2 die Zahlung in

der Vergangenheit unterlassen zu haben und künftig unterlassen zu dürfen,

kann dahingestellt bleiben, weil die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft

nicht dazu in der Lage ist, eine solche Absprache wirksam zu treffen. Die von

dem Beteiligten zu 4 behauptete Absprache könnte sich offensichtlich allein

zum Nachteil der Beteiligten zu 2 auswirken; die Verwalterin hätte, träfe die Be-

hauptung des Beteiligten zu 4 zu, ihre Vertretungsmacht für diesen ohne wei-

ters erkennbar missbraucht. Die Berufung auf die behauptete Absprache wäre

dem Beteiligen zu 4 verwehrt (vgl. Senat, Urt. v. 7. Dezember 2007, V ZR

65/07, NJW 2008, 1225, 1227; BGH, Urt. v. 25. Februar 2002, II ZR 374/00,

NJW 2002, 1057, 1058).

IV.

13

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung

über die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zu Recht

angewiesen hat, das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungs- und

Teileigentum entfallende Hausgeld als Kosten der Verwaltung zu bezahlen, ist

nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von §§ 91 ff.

ZPO entgegen (vgl. Senat, Beschl. vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, NJW-

RR 2008, 892, 893).

Krüger

Klein

Stresemann

Czub

Roth

Vorinstanzen:

AG Grünstadt, Entscheidung vom 15.02.2008 - L 4/07 -

LG Frankenthal, Entscheidung vom 17.04.2008 - 1 T 65/08 -