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BGH Beschluss vom 02.04.2009 – V ZB 157/08
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
2. April 2009
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1
Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentü-
mergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts
überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen
der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts
des Versteigerungsobjekts übersteigt.
BGH, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZB 157/08 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. April 2009 durch den Vor-
sitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth
beschlossen:
Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss
der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom
25. September 2008 aufgehoben und der Beschluss des Amtsge-
richts Düsseldorf vom 18. August 2008 abgeändert.
Der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu der angeordneten Zwangsver-
steigerung des Wohnungseigentums wird im Rang von § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen folgender persönlicher Ansprüche
a) 1.718,78 € Hauptforderung und
b) 720,00 € Hauptforderung
gem. Vollstreckungsbescheid des AG Hagen vom 27. Juni 2006
mit Zustellungsbescheinigung zugelassen.
Der Beschluss gilt zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme
des Objekts.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt
2.438,78 €.
Gründe:
I.
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Dem Schuldner gehört die im Eingang des Beschlusses bezeichnete Ei-
gentumswohnung. Auf Antrag der Beteiligten zu 1, der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft, ordnete das Amtsgericht am 18. Juni 2007 die Zwangsversteige-
rung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von
8.367,51 € zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen
dinglicher und persönlicher Ansprüche von 69.535,70 € zuzüglich Zinsen und
Kosten bei. Mit Beschluss vom 25. Februar 2008 setzte das Amtsgericht den
Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 € fest. Der Beschluss wurde
rechtskräftig.
Mit Schriftsatz vom 7. Juli 2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren
Beitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen
titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 und
2006 in Höhe von 1.718,78 € bzw. 720,00 € zuzulassen.
Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, weil es an der zur
Zwangsversteigerung aus der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG notwen-
digen Vorlage des Einheitswertsbescheids fehle. Die sofortige Beschwerde der
Beteiligten zu 1 hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.
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Das Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von
§ 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG könne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids
II.
nachgewiesen werden. Ein Anlass für das Amtsgericht, die Finanzbehörde um
Mitteilung des Einheitswerts zu ersuchen, bestehe nicht, weil nach der Festset-
zung des Verkehrswerts des Wohnungseigentums dieser Wert Ausgangspunkt
für die Berechnung der gerichtlichen Gebühren des Versteigerungsverfahrens
sei, soweit es sich bei diesen nicht um Festgebühren handele.
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III.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Antrag der Beteiligten
zu 1, dem Verfahren wegen der für die Jahre 2005 und 2006 titulierten Haus-
geldansprüche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beizutreten, ist zulässig und
begründet.
1. Der von der Beteiligten zu 1 beantragte Beitritt zu dem Verfahren in
dem erstrebten Rang setzt allerdings, wovon das Beschwerdegericht noch zu-
treffend ausgeht, nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG
voraus, dass die Forderung der Beteiligten zu 1 die dort bestimmte Mindesthö-
he von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswoh-
nung übersteigt (Senat, Beschl. v. 17. April 2008, V ZB 13/08, NJW 2008, 1956,
1957). Richtig ist auch, dass das Überschreiten dieser Mindesthöhe in der Form
des § 16 Abs. 2 ZVG nachzuweisen ist (Senat, aaO). Diesen Nachweis hat die
Beteiligte zu 1 jedoch erbracht.
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Das Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich
aus dem Beschluss vom 25. Februar 2008, mit dem das Vollstreckungsgericht
gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Ei-
gentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 €. Die Hausgeldrück-
stände von insgesamt 2.438,78 €, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte,
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entsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die Min-
desthöhe.
2. Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrwerts ist zum Nach-
weis des Überschreitens der Mindesthöhe geeignet.
a) Die Mindesthöhe bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m.
§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indessen nicht nach dem Verkehrswert der zu verstei-
gernden Wohnung, sondern nach deren Einheitswert. Damit ist der nach § 2
Abs. 1 Sätze 1, 2, § 9 BewG festzusetzende Wert wirtschaftlicher Einheiten
gemeint. Das ergibt sich aus der Bezugnahme auf den in den steuerrechtlichen
Bewertungsvorschriften verwandten Begriff des Einheitswerts (vgl. § 19 Abs. 1
BewG), vor allem aber daraus, dass das Wohnungseigentumsgesetz in seiner
Ursprungsfassung in dem damaligen § 61 WEG die bewertungsrechtliche Be-
handlung von Wohnungseigentum ausdrücklich, wenn auch nicht vollständig
(dazu Weitnauer/Wirths, WEG, 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a) regelte. Dass diese Vor-
schrift heute in § 93 BewG aufgegangen ist, ändert an dem inhaltlichen Bezug
von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steuerlichen Bewertungsrecht nichts.
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b) Die für Immobilien nach § 19 BewG festgesetzten Einheitswerte stim-
men nicht notwendig mit den im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfah-
rens festgesetzten Verkehrswerten überein. Das hat seinen Grund zum einen in
unterschiedlichen Bewertungsverfahren und zum anderen in unterschiedlichen
Bewertungszeitpunkten. Grundstücke und Eigentumswohnungen sind nach
§ 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich nach dem in den §§ 78 bis 82 BewG näher
geregelten Ertragswertverfahren zu bewerten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2
BewG bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bestimmten anderen bebauten
Grundstücken, die allein nach dem Sachwertverfahren gemäß den §§ 93 bis 90
BewG zu bewerten sind. Zu diesen können nach § 93 BewG auch Eigentums-
wohnungen gehören. Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt auf den Zeit-
punkt ihrer Vornahme; eine Anpassung der Bewertung findet grundsätzlich nicht
statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 i.d.F. des Gesetzes vom 22. Juli 1970
(BGBl. I, S. 1118).
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Demgegenüber richtet sich die Feststellung des Verkehrswerts im
Zwangsversteigerungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Diese
schreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimmtes Bewertungsverfahren vor. Die Be-
wertung kann nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfah-
ren nach den §§ 13, 14 WertV, im Ertragswertverfahren nach §§ 15 bis 20
WertV, im Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV oder in einer Kombinati-
on dieser Verfahren bestimmt werden. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind für die Be-
wertung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem
Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Werter-
mittlungsstichtag).
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c) Hieraus möglicherweise folgende Differenzen stellen die Eignung der
Verkehrswertfeststellung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nachweis für das
Überschreiten der Mindesthöhe der Forderung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG
jedoch nicht in Frage.
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aa) Hierfür sprechen zunächst das Regelungsziel der Wertermittlungs-
verordnung einerseits und des Bewertungsgesetzes andererseits. Ziel der Be-
wertung eines Grundstücks nach der Wertermittlungsverordnung ist die Fest-
stellung des Verkehrswerts. Das ist nach § 194 BauGB der Preis, der in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsver-
kehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen
Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder per-
sönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nichts anderes soll die Bewertung eines
Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz erreichen. Festzustellen ist nämlich
nach § 9 Abs. 1 BewG der gemeine Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 BewG der
Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei nach Sätzen 2
und 3 dieser Vorschriften alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu be-
rücksichtigen sind, es sei denn es handelt sich um ungewöhnliche oder persön-
liche Verhältnisse. Dass bei gleicher Zielsetzung unterschiedliche Ergebnisse
erzielt werden, schadet im Rahmen von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn
diese Unterschiede gehen regelmäßig nicht zu Lasten des Schuldners.
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bb) Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigen-
tumswohnung kann zwar in seltenen Fällen über dem Verkehrswert liegen
(BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1). Diese Ausnahmefälle können
aber vernachlässigt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die Erb-
schaftsbesteuerung gerade deshalb beanstandet, weil die der Besteuerung von
Grundvermögen zugrunde liegenden Einheitswerte in aller Regel bei der Hälfte
des Verkehrswerts, teilweise sogar noch deutlich niedriger liegen (BVerfG aaO).
Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass der von dem Vollstreckungs-
gericht nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellte Verkehrswert über dem Ein-
heitswert liegt und die erforderliche Mindesthöhe jedenfalls nicht unterschritten
ist, wenn die Forderung drei Prozent des festgestellten Verkehrswerts ent-
spricht.
d) Ein Abstellen auf den festgestellten Verkehrswert steht deshalb auch
nicht im Widerspruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG.
aa) § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wertungswidersprüche zwischen
der Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG und dessen Verlust
durch eine von der Eigentümergemeinschaft wegen Rückständen eines Woh-
nungseigentümers auf die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds betriebene
Zwangsversteigerung zu verhindern. Die Höhe der rückständigen Wohngeldfor-
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derung, deretwegen der Schuldner aus der Gemeinschaft gedrängt werden soll,
darf nicht außer Verhältnis zum Wert des Wohnungseigentums stehen, das
dem Schuldner entzogen werden soll. Der Schutz des Schuldners gegen eine
Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18
Abs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungsei-
gentums wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden, auf die ein Anspruch
auf Entziehung nicht gestützt werden kann (Senat, Beschl. v. 17. April 2008,
aaO, S. 1957).
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bb) Die im ursprünglichen Entwurf als Entziehungsgrund nicht vorgese-
henen (BT-Drucks, I/252 S. 7, § 22 E) Zahlungsrückstände sollen eine Entzie-
hung in Anlehnung an das Mietrecht (zu diesem Zusammenhang: Senat, BGHZ
170, 369, 376) nur rechtfertigen, wenn sie einen Umfang angenommen haben,
der einen so schweren Eingriff in das Wohnungseigentum wie dessen Entzie-
hung rechtfertigt. Weshalb sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe
dieser Eingriffsschwelle an dem Einheitswert orientiert hat, lassen die Materia-
lien nicht erkennen (BR-Drucks. 71/51 S. 20 f.). Diese Anknüpfung lag aber na-
he, weil die bei Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes noch geltenden
Vorschriften der Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet der Zwangsvoll-
streckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuldners in der Zwangsverstei-
gerung von dem Einheitswert ausgingen. Diese Vorschriften stellen indessen
seit ihrer Überführung in das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung im Jahre 1953 nicht mehr auf den Einheitswert, sondern auf
den Verkehrswert ab. Das hat der Gesetzgeber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht
nachvollzogen. Ein Bedürfnis dazu bestand auch nicht. Während die Vorschrif-
ten zum Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung nämlich den Ein-
heitswert von 1931 bzw. 1935 zugrunde gelegt hatten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2
WEG auf den Einheitswert im Zeitpunkt der Entziehung ab. Die Vorschrift
spricht damit im Ansatz denselben Wert an wie die heutigen Vorschriften zum
Schutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung mit dem Verkehrswert. An
dieser Zielsetzung hat das spätere Auseinanderlaufen der Verkehrswerte einer-
seits und der Einheitswerte andererseits nichts Entscheidendes geändert. Das
Abstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten
der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem entspricht es, auf den Verkehrs-
wert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist.
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cc) Schutzwürdige Interessen des Schuldners werden hierdurch nicht
verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des
festgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, die die
zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22
BewG zwingen.
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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten des
Beitrittsverfahrens sich nicht im Sinne von § 91 ZPO gegenüberstehen (vgl. Se-
IV.
nat, Beschl. v. 5. Juni 2008, V ZB 150/07, NJW 2008, 2442, 2444, für das Wert-
festsetzungsverfahren).
Krüger
Klein
Stresemann
RiBGH Dr. Czub ist wegen Urlaubs verhindert zu unter- schreiben.
Krüger
Roth
Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.08.2008 - 84 K 58/07 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.09.2008 - 25 T 624/08 -