BGH Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 3/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 25. Januar 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbar-

ten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von

vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des

Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgän-

gerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach

der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeit-

raum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.

BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - LG Mainz

AG Mainz

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des

Landgerichts Mainz vom 8. Dezember 2004 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um rückständige Miete aus einem beendeten Miet-

verhältnis.

Mit Vertrag vom 30. April 2002 hatten die Beklagten eine im Eigentum

des Klägers stehende Wohnung im Anwesen Am P. in O.

gemietet. Als Vermieter war in dem einleitenden Satz des formularmäßigen

Mietvertrages "Firma I. GmbH, " angegeben. Nach § 2

Nr. 1 des Vertrages sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufen. § 2

Nr. 5 regelte die Form und - unter Hinweis auf die "zwingenden Vorschriften des

Bürgerlichen Gesetzbuches" - die Frist einer ordentlichen Kündigung. Dem vor-

gedruckten Text waren die Worte "Siehe auch § 27" maschinenschriftlich hin-

zugefügt. Außerdem enthielt der Vertrag unter anderem folgende Bestimmung:

"§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht

Für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietrück- standes umfasst die Miete auch die Betriebskostenvorauszahlun- gen, -pauschalen und Zuschläge. Siehe auch § 27",

wobei der letzte Satz wiederum maschinenschriftlich hinzugefügt war.

§ 27 ("Sonstige Vereinbarungen"), der in dem vorgedruckten Formular

als Leerraum für zusätzliche Angaben gestaltet war, enthielt eine Reihe über-

wiegend maschinenschriftlicher, teilweise auch handschriftlicher Einfügungen

und Streichungen verschiedenster Art. Satz 1 lautete folgendermaßen:

"Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertra- ges eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird."

Die folgenden Sätze des § 27 regelten die Pflege und Erhaltung von Ein-

richtungs- und Ausstattungsgegenständen, die vorzeitige Beendigung des Miet-

verhältnisses durch den Mieter sowie die Folgen verspäteter Zahlungen (Ver-

zugszinsen, Mahnkosten).

In einer Anlage zum Mietvertrag war vereinbart, dass es sich um einen

Staffelmietvertrag handelte und dass die monatliche Kaltmiete im ersten Jahr

490 € betragen und sich sodann jedes Jahr um 15 € erhöhen sollte.

Mit einem undatierten Schreiben, das beim Kläger am 31. Oktober 2002

einging, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003. Mit

Schreiben vom 1. November 2002, welches auf einem Briefbogen der Firma

I. GmbH verfasst war, wies die Vermieterin die Kündigung zurück. Den-

noch zogen die Beklagten Ende Januar oder Anfang Februar 2003 aus und

übergaben die Wohnung am 6. Februar 2003 einem Beauftragten des Klägers.

Ab dem 15. Juni 2003 konnte die Wohnung weitervermietet werden.

Mit der Klage macht der Kläger aus abgetretenem Recht der Firma I.

GmbH Zahlungsansprüche in Höhe von 1.065 € geltend. Dieser Betrag

setzt sich zusammen aus der Miete für den Monat Mai 2003 in Höhe von 490 €

und Nebenkostenvorauszahlungen von 150 €, ferner der hälftigen Miete für den

Monat Juni 2003 (ausgehend von einer Miete von 505 €) von 327,50 € ein-

schließlich Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Differenz zwischen der

jetzigen und der mit den Beklagten vereinbarten Miete - nach seinem Vorbrin-

gen 65 € - für die zweite Hälfte des Monats Juni 2003 und für den vollen Monat

Juli 2003. Er ist der Auffassung, die von den Beklagten zum 31. Januar 2003

erklärte Kündigung sei wegen des vereinbarten fünfjährigen Kündigungsaus-

schlusses unwirksam.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klageziel in vollem

Umfang weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über den Kündigungs-

verzicht in § 27 des Formularmietvertrages sei unwirksam. Sie sei nicht ausge-

handelt worden. Vielmehr liege insgesamt ein formularmäßiger Kündigungs-

ausschluss vor. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-

fes ein beiderseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auch in einem

Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden, wobei im vorliegenden Fall

dahingestellt bleiben könne, ob dies auch bei einem Kündigungsausschluss für

einen Zeitraum von fünf Jahren gelte. Die Klausel in § 27 des Vertrages versto-

ße jedenfalls deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB, weil sie nach ihrem Wortlaut im

Zweifel auch die außerordentliche Kündigung des Mieters einschließe; dieses

Verständnis der Klausel werde durch die in § 3 des Mietvertrages enthaltene

Bezugnahme auf § 27 verstärkt. Das Recht des Mieters zur außerordentlichen

Kündigung aus wichtigem Grund könne aber nicht zu seinen Lasten abbedun-

gen werden (§ 569 Abs. 5 BGB). Werde bei der Aufnahme eines Kündigungs-

verzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht klargestellt, dass sich dieser Ver-

zicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führten formular-

vertragliche Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und

den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirk-

samkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen

Nachprüfung im Ergebnis stand.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der

monatlichen Miete für die Zeit ab Mai 2003, denn die dem Kläger am

31. Oktober 2002 zugegangene Kündigung der Beklagten hat das Mietverhält-

nis zum 31. Januar 2003 beendet (§ 542 Abs. 1, § 573 c Abs. 1 BGB). Der in

§ 27 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Kündigungsausschluss hält

der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

1. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die verein-

barte Kündigungsverzichtsklausel als eine vom Kläger gestellte Allgemeine Ge-

schäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsge-

richt hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwi-

schen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des

Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel

sei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit kei-

nen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des Mietvertrages spricht dafür, dass

zumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind

oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen

und Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter

Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum

des Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr

mit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist.

2. Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht des-

halb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei,

dass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündi-

gung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass

nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur

außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die

Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung

aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2

BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. et-

wa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 BGB) aus.

a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der

uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256,

258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in

Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG

Charlottenburg, MietRB 2005, 61).

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen

sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines

verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht unklar

oder unverständlich im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB oder mehrdeutig im

Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das

Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrift-

tum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.;

Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fern-

liegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden

könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung

hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus

wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass § 3 des Mietvertrages aus-

drücklich mit "außerordentliches Kündigungsrecht" überschrieben ist und das

Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsver-

zugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) regelt. Der maschinen-

schriftliche Zusatz "siehe auch § 27" lässt deutlich erkennen, dass er sich ledig-

lich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahn-

kostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf

dessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz.

3. Das angefochtene Urteil erweist sich aber aus einem anderen Grund

im Ergebnis als richtig.

Der Kündigungsausschluss in § 27 des Mietvertrages ist insgesamt un-

wirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jah-

ren den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen

benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

a) Zwar hat der Senat wiederholt entschieden, dass auch ein beiderseiti-

ger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag

über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004

- VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117). Ein formularmäßiger Kündigungsaus-

schluss ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der

Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senat, Urteil

vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1 m.w.Nachw.). Die-

se Grundsätze gelten auch, wenn - wie hier - der Kündigungsverzicht in Allge-

meinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Senat,

Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, zur Veröffentlichung bestimmt,

unter II 3 b). Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann bei einem derartigen Ver-

trag das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss

der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Der hier zwischen den

Parteien vereinbarte weitergehende Kündigungsausschluss von fünf Jahren

geht zu Lasten der Beklagten und ist damit nach § 557 a Abs. 4 BGB unwirk-

sam.

b) Ob die Unwirksamkeit nach § 557 a Abs. 4 BGB die Vereinbarung ins-

gesamt oder nur teilweise, soweit sie über vier Jahre hinausgeht, erfasst, ist in

§ 557 a Abs. 4 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Bei einem formularmäßigen

Kündigungsausschluss ergibt sich die gänzliche Unwirksamkeit der Klausel in-

des aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Übersteigt die Dauer des formularmäßig

vereinbarten Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren, so ist die

Klausel nicht nur hinsichtlich des das gesetzliche Höchstmaß überschreitenden

Zeitraums unwirksam. Vielmehr benachteiligt ein solcher Kündigungsverzicht

den Mieter von Wohnraum entgegen den Geboten von Treu und Glauben un-

angemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirk-

sam (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d zu

einem Mietvertrag ohne Staffelmietvereinbarung).

Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil - etwa hinsichtlich

eines Kündigungsverzichts von vier Jahren - und einen unwirksamen Teil

kommt nicht in Betracht. Eine solche Rückführung der Klausel würde gegen das

allgemein anerkannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formular-

klauseln auf einen zulässigen Kern verstoßen (BGHZ 114, 338, 342 f.). Die

Rückführung einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten übermä-

ßig langen Vertragsdauer auf ein angemessenes Maß ist nicht zulässig. Es ist

nicht Aufgabe der Gerichte, für eine den Gegner des Klauselverwenders unan-

gemessen benachteiligende und deshalb unwirksame Klausel eine Fassung zu

finden, die einerseits dem Verwender möglichst günstig, andererseits gerade

noch rechtlich zulässig ist. Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen

Laufzeitklausel würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf

einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen

Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des

Verwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem

vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie

würde dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung sei-

ner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen,

ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Ver-

tragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückge-

führt wird (Senat, BGHZ 143, 103, 119 m.w.Nachw.).

Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten

Klausel gilt nur dann nicht, wenn sich die Formularklausel nach ihrem Wortlaut

aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzu-

lässigen Regelungsteil trennen lässt (BGHZ 145, 203, 212; 136, 314, 322). Dies

ist bei der hier verwendeten Klausel, die das Kündigungsrecht für fünf Jahre

ausschließt, nicht der Fall. Die Aufrechterhaltung eines zulässigen Teils - ein

Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren - ließe sich nur durch eine

sprachliche und inhaltliche Umgestaltung der Klausel erreichen, die durch das

Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln gerade ver-

mieden werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, NJW

1984, 2816 unter II 3).

c) Soweit der Senat einen formularmäßigen Ausschluss des Kündigungs-

rechts von mehr als vier Jahren in einem Staffelmietvertrag nach § 10 Abs. 2

Satz 6 MHG, der Vorläuferregelung zu § 557 Abs. 3 BGB, lediglich als teilun-

wirksam angesehen hat (Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM

2005, 519 unter II 2), beruhte dies auf einem abweichenden Inhalt der Vor-

schrift, der Ausdruck eines entsprechenden gesetzgeberischen Willens gewe-

sen ist.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschränkung des Kündigungs-

rechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf

einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er-

streckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelba-

ren Verknüpfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen,

dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO

m.w.Nachw.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3

und Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme

vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch wei-

terhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des Regierungsentwurfs

zum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a BGB, dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vor-

schrift "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass

das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der

Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553,

S. 53). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unver-

ändert übernommene zulässige Höchstgrenze des Kündigungsausschlusses

von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des

Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Geset-

zesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 BGB

enthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, die die Un-

wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ausdrücklich auf den vier Jahre

übersteigenden Zeitraum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung,

sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abwei-

chender Vereinbarungen an. Der Umfang der Unwirksamkeit derartiger formu-

larvertraglicher Klauseln ist damit nach den Grundsätzen der §§ 307 ff. BGB zu

bestimmen, wie dies oben erörtert ist.

III.

Nach alledem erweist sich die Revision des Klägers als unbegründet; sie

ist daher zurückzuweisen.

Dr. Deppert

Dr. Beyer

Ball

Dr. Leimert

Dr. Frellesen

Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 27.05.2004 - 83 C 485/03 - LG Mainz, Entscheidung vom 08.12.2004 - 3 S 109/04 -