BGH Urteil vom 28.06.2002 – V ZR 165/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 165/01

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

VermG § 3 Abs. 3; BGB § 677

Verkündet am: 28. Juni 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Der Verfügungsberechtigte kann vom Berechtigten auch dann die Erstattung ge-

wöhnlicher Betriebskosten (hier: Winterdienst) nicht verlangen, wenn er aus dem

Vermögenswert keine Nutzungen ziehen konnte (hier: Ruine).

b) Bei der Entscheidung darüber, ein einsturzgefährdetes Gebäude ganz oder in

Teilen abzureißen, hat sich der Verfügungsberechtigte am Interesse und am Wil-

len des Berechtigten auszurichten. Ist der Totalabriß wirtschaftlich geboten und

baurechtlich zulässig, kann der Verfügungsberechtigte keinen Ersatz der durch

das sukzessive Niederreißen des Gebäudes entstehenden Mehrkosten verlan-

gen.

c) Der Berechtigte kann vom Verfügungsberechtigten Ersatz der Kosten des Abris-

ses eines Gebäuderestes verlangen, soweit sie bei dem geboten gewesenen To-

talabriß nicht entstanden wären.

BGH, Urt. v. 28. Juni 2002 - V ZR 165/01 - OLG Dresden

LG Leipzig

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Juni 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. April 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die klagende Wohnungs- und Baugesellschaft war Verfügungsberech-

tigte über das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück R. -R. -

Straße 34 in L. . Aufgrund eines am 17. November 1997 bestandskräftig

gewordenen Rückübertragungsbescheids sind die Beklagten Eigentümer des

Grundstücks. Dessen tatsächliche Übergabe erfolgte am 15. Dezember 1997.

Das Gebäude stand seit Jahren leer. Seit Mitte 1996 drohten lose Teile der

Fassade und des Daches in den öffentlichen Verkehrsraum herabzustürzen.

Die Klägerin beauftragte am 28. Januar 1997 einen Sachverständigen zur Be-

gutachtung des Gebäudezustands. Dieser wies vorweg, am 5. Februar 1997,

schriftlich darauf hin, daß aktuelle Einsturzgefahr bestehe; als Sofortmaßna h-

me sei der Komplettabbruch einzuleiten. Das Gutachten vom 8. Februar 1997

kam zu dem Ergebnis, daß für die linke Gebäudehälfte akute Einsturzgefahr

bestehe und die Standsicherheit des Gesamtgebäudes wegen der konstruktiv-

statischen Verbindung der Gebäudehälften nicht mehr gegeben sei. Als Ergeb-

nis einer Ortsbesichtigung der Klägerin mit Vertretern des Bauordnungsamtes

vom 5. Februar 1997 ist festgehalten, daß die Erteilung einer Verfügung zum

Gesamtabbruch diskutiert worden sei und im Laufe der Woche eine "Beaufla-

gung durch das BOA. (scil. Bauordnungsamt) Teilabbruch mit Giebelsicherung"

erfolgen werde; zuvor hatte die Klägerin darauf hingewiesen, daß das Grund-

stück Gegenstand eines Restitutionsverfahrens sei. Am 6. Februar 1997 ord-

nete das Bauordnungsamt an, daß der Giebel zu sichern sei, wofür die Abtra-

gung des Dachstuhles und Mauerwerks bis OK (scil. Oberkante) Fußboden des

letzten Obergeschosses

in Frage komme. Die Anordnung wurde am

14. Februar 1997 durch die Untersagung der Gebäudenutzung und am

17. Februar 1997 durch die Auflage ergänzt, das Gebäude gegen das Betreten

durch einen Absperrzaun zu sichern. Am 18. Februar 1997 erteilte die Klägerin

den Auftrag zum Teilabbruch, der am 28. Februar 1997 abgenommen wurde.

Unter Bezugnahme auf die Abnahmeverhandlung ordnete das Bauordnungs-

amt am 4. März 1997 an, daß das dritte Obergeschoß der linken Haushälfte zu

sichern sei, was durch weiteren Abbruch bis zur Brüstung erfolgen könne; die

Antennen und Schornsteine seien zu entfernen. Die weiteren Abbrucharbeiten

gab die Klägerin am 17. März 1997 (offens. unzutr. Berufungsgericht: 3. März

1997) in Auftrag. Bei deren Ausführung teilte das Abbruchunternehmen mit,

wegen Sturmschäden sei die vollständige Abtragung des Daches erforderlich

geworden. Die Klägerin erteilte mündlich eine entsprechende Erweiterung des

Auftrags. Die Abnahme der gesamten Arbeiten erfolgte am 9. April 1997. Der

Mietvertrag über den Bauzaun lief bis 15. Dezember 1997. Durch die Maßnah-

men der Klägerin entstanden nach und nach Unkosten

in Höhe von

92.901,87 DM (22.770 DM, 36.800 DM und 8.970 DM Vergütung des Ab-

bruchunternehmens; 1.571,48 DM sowie 8.367,89 DM Kosten für den Ankauf,

sodann für die Anmietung eines Bauzauns; 12.924,74 DM Sondernutzungsge-

bühren für die Aufstellung des Bauzauns auf der öffentlichen Straße; 1.265 DM

Gutachterkosten; 232,76 DM Kosten für Demontage von Gasleitungen).

Die Klägerin hat Erstattung dieser Kosten sowie Erstattung von Be-

triebskosten in Höhe von 4.734,45 DM verlangt. Die Beklagten haben behaup-

tet, der von vornherein erforderlich gewesene Totalabriß des Gebäudes sei für

40.000 DM möglich gewesen. Für den Abriß der Restruine müßten sie noch-

mals 35.496 DM aufwenden. Außerdem sei eine Reihe von Positionen über-

setzt. Das Landgericht hat nach Abzug eines Teils der Betriebskosten die Be-

klagten zur Zahlung von 93.928 DM verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist

erfolglos geblieben.

Mit der Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabwei-

sung fort. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Höhe der Aufwendungen

der Klägerin nicht mehr streitig sei. Ob der mehrstufige Teilabriß gegenüber

dem sofortigen Totalabriß wirtschaftlich unsinnig gewesen sei, bedürfe keiner

Beurteilung. Der Teilabriß sei nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG erforderlich ge-

wesen. Denn die Befugnisse der Klägerin seien durch das von dem Restituti-

onsantrag der Beklagten ausgelöste Unterlassungsgebot auf ein absolutes

Mindestmaß beschränkt gewesen. Der Stellung der Klägerin als Notgeschäfts-

führerin habe es entsprochen, Eingriffe in die Gebäudesubstanz immer nur in

dem Umfang vorzunehmen, der ihr durch die Anordnungen der Bauaufsichts-

behörde vorgegeben gewesen sei. Die Maßnahmen im einzelnen hätten das

Erforderliche nicht überschritten.

Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II.

1. Zu Unrecht unterscheidet das Berufungsgericht nicht zwischen den

durch die fehlende Standsicherheit des Gebäudes bedingten Unkosten und

den auf das Gebäude entfallenden Betriebskosten. Die zugesprochenen Be-

triebskosten sind, obwohl sie in Erfüllung einer Rechtspflicht entstanden sind

(zu a), nicht erstattungsfähig (zu b).

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der in § 3

Abs. 3 Satz 4 VermG vorgesehene Kostenerstattungsanspruch des Verfü-

gungsberechtigten nicht nur Instandsetzungsmaßnahmen nach Satz 3 der Vor-

schrift, zu denen der Abriß eines Gebäudes nicht gehört, zum Gegenstand;

Kostenerstattung ist vielmehr für alle Maßnahmen zu leisten, die der Verfü-

gungsberechtigte, abweichend von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3

Satz 1 VermG vornehmen darf (BGHZ 137, 183, 187 f; Urt. v. 17. Mai 2001,

III ZR 283/00, WM 2001, 1346; v. 4. April 2002, III ZR 4/01, z. Veröff. best.).

Hierzu rechnen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG solche Rechtsge-

schäfte, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers erforderlich

sind (weiterhin die Erhaltungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen nach § 3

Abs. 3 Satz 2 Buchst. b und die Maßnahmen nach Satz 5 der Vorschrift). Maß-

nahmen, die dazu dienen, den Vorschriften des Bauordnungsrechts über die

Beseitigung von Gefahren für Leben oder Gesundheit zu genügen, zählen

hierher. Die Anordnungen des Bauordnungsamts beruhten auf den hierfür

maßgeblichen Vorschriften der Sächsischen Bauordnung (Sächs.BauO), näm-

lich deren §§ 3 und 60 Abs. 2; keine Bedenken bestehen auch, die im Vorfeld

der Gefahrenabwehr aufgewandten Gutachterkosten hinzuzurechnen. Der Er-

füllung von Rechtspflichten dienten auch die als Betriebskosten geltend ge-

machten Beträge, nämlich die Winterdienstleistungen (im wesentlichen

Schneeräumung) und die angefallene Grundsteuer. Dies gilt auch, soweit die

dabei erfüllten Pflichten dem privaten Recht zuzurechnen sein sollten (BGHZ

136, 57, 66).

b) Nicht zu erstatten sind dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3

Satz 4 VermG indessen die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, nämlich die

Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen regelmä-

ßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen

tatsächlich und rechtlich zu erhalten (BGHZ 136, 57, 65; 137, 183, 188; Urt. v.

4. April 2002, III ZR 4/01, aaO). Sie sind nach der Vorstellung des Gesetzes

aus den dem Verfügungsberechtigten - bis 30. Juni 1994 uneingeschränkt -

verbleibenden Nutzungen zu bestreiten. Gegenüber dem Berechtigten können

sie nur geltend gemacht werden, soweit dieser nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG

Nutzungsentgelte herausverlangt; der Verfügungsberechtigte ist dabei auf die

Aufrechnung gegenüber dem Herausgabeanspruch beschränkt, § 7 Abs. 7

Satz 4 VermG (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 328/99, WM 2000, 2055; v.

19. April 2002, V ZR 439/00 z. Veröff. best.). Nicht erstattungsfähig sind mithin

die Betriebskosten, die das Berufungsgericht der Klägerin in Höhe von

1.026,13 DM zugesprochen hat. Daß die Klägerin in dem fraglichen Zeitraum

aus dem Objekt keinen Nutzen gezogen hat, ändert daran nichts. Dem Verfü-

gungsberechtigten verbleiben bis zur Rückübertragung die Vor- und Nachteile

des Eigentums; dazu gehört die Kostenbelastung mit einem unrentierlichen

Objekt. Nur wenn der Berechtigte ausnahmsweise auf die Nutzungen zugreifen

darf und dies auch tut, kann ihn der Verfügungsberechtigte an den gewöhnli-

chen Unterhaltungskosten (aufrechnungsweise) beteiligen. Im Streitfalle ist es

den Beklagten, da solche nicht entstanden sind, versagt, Nutzungen herauszu-

verlangen.

2. Auch der Ausspruch des Berufungsgerichts über die Abrißkosten, die

als außergewöhnliche Aufwendungen grundsätzlich erstattungsfähig sind

(vorst. zu 1), hat keinen Bestand. Die Auffassung des Berufungsgerichts, auf

den wirtschaftlichen Sinn der von der Klägerin getroffenen Maßnahmen komme

es nicht an, verkennt die sich aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis des Ver-

fügungsberechtigten zum Berechtigten ergebenden Pflichten und setzt diese

unzulässigerweise den Pflichten gleich, die die Bauordnungsbehörde zur Ab-

wehr von Gefahren für die Allgemeinheit treffen. Revisionsrechtlich ist davon

auszugehen, daß der Kostenaufwand nicht erforderlich war.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Rechtsbe-

ziehung des Verfügungsberechtigten zu dem Berechtigten nach Stellung des

Restitutionsantrags (§ 30 VermG) zwar nicht umfassend als Treuhandverhält-

nis, etwa im Sinne des Auftragsrechts oder auch des Rechts der Geschäftsfüh-

rung ohne Auftrag, ausgestattet; in einzelnen, vom Gesetz bezeichneten Fällen

trägt sie aber die Züge einer gesetzlichen Treuhand (Senat BGHZ 128, 210,

211; Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM 2002, 613, 614). Die dem

Verfügungsberechtigten eingeräumte Befugnis, zu bestimmten Zwecken von

dem allgemeinen Unterlassungsgebot abzuweichen (vorstehend zu 1 a), ist

zwar in den Materialien zur ursprünglichen Gesetzesfassung als "Notge-

schäftsführung" bezeichnet (BT-Drucks. 11/7831 S. 5; vgl. auch Senat BGHZ

126, 1, 6; ferner BGHZ 136, 57, 61 f). Dies läßt indessen keine negativen

Schlüsse auf die von dem Verfügungsberechtigten aufzuwendende Sorgfalt zu.

Das Recht des Verfügungsberechtigten, während des Restitutionsverfahrens

den Vermögenswert betreffende Rechtshandlungen vorzunehmen, ist zwar auf

bestimmte Fallgruppen begrenzt; sie lassen sich nach der Erweiterung des

Kompetenzkatalogs durch das am 29. März 1991 in Kraft gesetzte Hemmnis-

beseitigungsgesetz (§ 3 Abs. 3 Satz 2 n.F., Satz 3 und 5 VermG) allerdings

kaum noch dem Begriff einer "Notgeschäftsführung" zuordnen. Das danach

erlaubte Geschäft hat der Verfügungsberechtigte nach § 3 Abs. 3 Satz 6

VermG grundsätzlich so zu führen, wie das Interesse des Berechtigten mit

Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert; dies

entspricht den dem Geschäftsführer nach § 677 BGB obliegenden Pflichten.

Für den Anspruch des Verfügungsberechtigten auf Ersatz der hierbei entstan-

denen Aufwendungen geht zwar § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG den für den Beauf-

tragten oder den Geschäftsführer ohne Auftrag geltenden Vorschriften (§§ 670,

683 BGB) vor. Der beiden Vorschriften zugrundeliegende Gedanke, daß der

Geschäftsherr nur Ersatz der Aufwendungen schuldet, den der Beauftragte

oder der Geschäftsführer ohne Auftrag den Umständen nach für erforderlich

halten durfte, gilt aber auch hier. Mitbestimmend für das Maß des danach Er-

forderlichen sind die dem Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6

VermG treffenden Pflichten bei der Ausführung des Geschäfts.

b) Aus der Sicht des Bauordnungsamts richtete sich die Erforderlichkeit

einer Maßnahme allein danach, ob sie geeignet und zureichend war, den durch

die mangelnde Standsicherheit des Gebäudes (zu den Anforderungen an die

Standsicherheit vgl. § 15 Sächs.BauO) für Leben und Gesundheit drohenden

Gefahren zu wehren. Reichten Maßnahmen, die unterhalb des Totalabrisses

des Gebäudes lagen, hierzu aus, so konnte, gegebenenfalls mußte sich die

Behörde bei Ausübung ihres Ermessens nach §§ 3, 60 Abs. 2 Sächs.BauO

hiermit begnügen. Dies stellte die Klägerin im Verhältnis zu den Beklagten aber

nicht von der zivilrechtlichen Pflicht frei, die Genehmigung zum Totalabbruch

des Gebäudes einzuholen (§ 62 Sächs.BauO), wenn das Vorgehen in Teilab-

schnitten dem Interesse der Beklagten mit Rücksicht auf deren wirklichen oder

mutmaßlichen Willen zuwiderlief. Aus dem Vortrag der Parteien ist kein An-

haltspunkt dafür ersichtlich, daß einem Abriß des gesamten Gebäudes im Jah-

re 1997 Hindernisse des öffentlichen Rechts entgegengestanden hätten; die

Klägerin leugnet auch den Vortrag der Beklagten, die noch vorhandene Re-

struine müsse abgetragen werden, um das Grundstück überhaupt nutzen zu

können, nicht mit dem Hinweis, daran sei sie rechtlich gehindert. Das sukzessi-

ve Vorgehen der Klägerin ist darauf zurückzuführen, daß sie, jeweils in Ab-

sprache mit dem Bauordnungsamt, sich auf die Maßnahmen beschränkte, die

(gerade) hinreichten, die Gefahr für die Öffentlichkeit zu beseitigen. Aufgrund

besserer Erkenntnisse waren diese Maßnahmen nach und nach durch Abriß

immer weiterer Gebäudeteile und zusätzliche Sicherungsmaßnahmen (Bau-

zaun u.a.) zu ergänzen. War dies aus der Sicht des Bauordnungsrechts statt-

haft, entsprach es damit noch nicht den Interessen der Beklagten, denen die

Klägerin verpflichtet war.

c) Revisionsrechtlich ist davon auszugehen, daß sich die Gebäude in

einem Zustand befanden, der für jede in Frage kommende Art der Nutzung de-

ren Totalabriß erforderlich machte. Die Beklagten haben dies durch ein Sach-

verständigengutachten unter Beweis gestellt. Im übrigen weist bereits das von

den Klägern eingeholte Gutachten die Notwendigkeit des Abbruchs der ge-

samten Gebäudesubstanz aus. Weiter ist nach dem Vortrag der Klägerin davon

auszugehen, daß der Abbruch des Gebäudes im Jahre 1997 mit einem Ko-

stenaufwand von 40.000 DM möglich gewesen wäre. Die Klägerin hat durch

ihre - halben - Maßnahmen dagegen Kosten in Höhe von 92.901,87 DM verur-

sacht; die Unkosten summieren sich nach dem Vortrag der Beklagten durch

den erforderlichen Abriß der Restruine auf insgesamt 128.397,87 DM; die noch

ausstehenden Abrißkosten (35.496 DM) sind durch einen Voranschlag des

Unternehmens belegt, das die Teilabbrüche im Auftrag der Klägerin vorge-

nommen hatte. Die Klägerin hat mithin, wovon revisionsrechtlich auszugehen

ist, einen Kostenaufwand von 128.397,87 DM für einen Erfolg verursacht, der

unter Einsatz von 40.000 DM zu erreichen gewesen wäre. Mehr als diesen Be-

trag haben die Beklagten, wenn sich deren Vortrag als zutreffend erweist, nicht

zu erstatten.

3. Unter dieser tatsächlichen Voraussetzung hat die Klägerin den Be-

klagten Schadensersatz wegen der Kosten des Abrisses der noch vorhande-

nen Baumasse zu leisten, mit dem sich diese aufrechnungsweise verteidigen.

Wie der Senat entschieden hat (Urt. v. 14. Dezember 2001, V ZR 493/99, WM

2002, 613, 614), erwächst dem Berechtigten aus der Verletzung der den Verfü-

gungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG treffenden Pflichten, wenn

sie auf Verschulden beruht, ein Schadensersatzanspruch. Die Klägerin hat für

die Sorgfalt, die eine Wohnungs- und Baugesellschaft bei der Wahrung frem-

der Interessen auf ihrem Fachgebiet trifft, einzustehen (§ 276 BGB). Äußerun-

gen der Behörde über den Umfang der im öffentlichen Interesse gebotenen

Mindestmaßnahmen entlasten sie dabei nicht. Im Streitfalle sind die Beklagten

so zu stellen, wie wenn die Klägerin im Jahre 1997 den Totalabbruch des Ge-

bäudes vorgenommen hätte. Die Abrißkosten, die dem Schadensersatzan-

spruch zugrunde liegen, wären dann nicht entstanden.

III.

Zu den danach erforderlichen Tatsachenfeststellungen ist die Sache an

das Berufungsgericht zurückzuverweisen, § 565 Abs. 1 ZPO a.F. .

Wenzel

Tropf

Krüger

Klein

Gaier