Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 04.01.2024 – 5 U 144/23

1. Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 20. September 2023, Az. 1 O 143/23, wird zurückgewiesen.

2. Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 50.000,00 € festgesetzt.

I.

Die Verfügungsklägerin (im Folgenden: Klägerin) verlangt mittels einstweiliger Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines angeblichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken in (X).

Wegen des Sachverhalts und der erstinstanzlich von den Parteien gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Antrag sei unzulässig und auch unbegründet. Die Begründetheit fehle, weil der Klägerin kein Verfügungsanspruch zustehe. Aus der „Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung“ (im Folgenden: EAV) vom 17. Juli 2015 ergebe sich kein vormerkungsfähiger Anspruch der Klägerin gegen die Verfügungsbeklagte (im Folgenden: Beklagte) auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken der Projektfläche. Dem Vorvertrag fehle eine echte, vom Willen des Eigentümers unabhängige Verpflichtung zum Verkauf. Die EAV habe schon nicht die Qualität eines Vorvertrages. Dafür fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit des Kaufgegenstandes. Ein Ankaufsrecht solle der Klägerin danach nur für einen Teil der Projektfläche, nicht an der Gesamtfläche, zustehen. Dieser Teil sei aber bis heute nicht bestimmbar. Dies gelte auch, wenn sich die Parteien inzwischen auf eine grobe Flächenzuweisung geeinigt haben. Dieser Einigung fehle die Bindungswirkung mangels notarieller Beurkundung. Für die Vormerkungsfähigkeit des behaupteten künftigen und bedingten Anspruchs fehle es darüber hinaus daran, dass der Rechtsboden für seine Entstehung noch nicht hinreichend vorbereitet sei. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Parteien lediglich die Absicht gehabt hätten, einen künftigen Ankaufsvertrag zu verhandeln und der Beklagten darüber hinaus die Möglichkeit eingeräumt wurde, alternativ zur Veräußerung eines Teils der Flächen, die Umsetzung des Projekts mittels einer zu gründenden Realisierungsgesellschaft vorzunehmen. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung sei unzulässig, weil dem Anspruch wegen der Unwahrscheinlichkeit eines Bedingungseintritts kein gegenwärtiger Vermögenswert zukomme. Mit dem Selbstbindungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung (X), die Bebauung und damit auch die Erstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet zurückzustellen, sei derzeit ungewiss, ob überhaupt und wann die Bedingung einer Ankauferklärung „nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes“ eintreten werde.

Wegen weiterer Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Dagegen richtet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts. Nach ihrer Ansicht sei der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zulässig und begründet. Kraft der EAV könne die Klägerin von der Beklagten den Abschluss eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages über alle im Klageantrag bezeichneten Grundstücke, das heißt, die gesamte Projektfläche, verlangen. Ihr stehe somit ein künftiger Anspruch auf Verschaffung von Grundstückseigentum zu. Aufschiebende Bedingung sei dabei die Abgabe einer oder mehrerer Ankauferklärungen der Klägerin, in denen sie den von ihr zu erwerbenden Teil der Projektfläche entsprechend den vereinbarten Vorgaben bestimmen werde. Soweit hinsichtlich der konkreten Lage der danach erwerbsfähigen Teilflächen noch Verhandlungen der Parteien vorausgesetzt seien, stünden diese aber nicht im Belieben der Beklagten. Die Klägerin könne eine Konkretisierung durch gerichtliche Entscheidung gemäß §§ 315 Abs. 3 S. 2, 319 Abs. 1, S. 2 BGB verlangen. Da die Klägerin nach der EAV erhebliche Kosten im Zusammenhang mit der Umsetzung des Projekts tragen müsse, die nutzlos aufgewandt seien, wenn die Beklagte eine Einigung über die konkreten Gegenstände der Ankauferklärungen verweigern könne, sei nicht davon auszugehen, dass der Erwerb der Klägerin an einer Einigung über die Teilflächen scheitern können sollte. Die Option der Projektdurchführung mit einer Realisierungsgesellschaft stehe einem vormerkungsfähigen Anspruch der Klägerin auf Verschaffung des Eigentums an Teilen der Projektfläche nicht entgegen. Denn für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen über die Realisierungsgesellschaft habe der Ankaufvertrag wirksam werden sollen. Auch wenn der Selbstbindungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung existiere, ergebe sich daraus kein Ausfall der Bedingung des erforderlichen Bebauungsplanes, solange der Flächennutzungsplan fortbesteht.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

unter Abänderung des am 20. September 2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Cottbus, Az. 1 O 143/23, die einstweilige Verfügung wie im Tatbestand dieses Urteils als Antrag formuliert, zu erlassen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts, wiederholt und vertieft dazu im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

II.

Die in formeller Hinsicht ohne Bedenken zulässige, insbesondere gemäß §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine der Klägerin günstigere Entscheidung.

Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zu Recht zurückgewiesen.

1.

Dabei kann die Zulässigkeit noch unterstellt werden.

Die Frage, ob für den hier geltend gemachten künftigen und bedingten Anspruch ein Bedürfnis zur vorläufigen Sicherung mit einstweiliger Verfügung besteht, §§ 936, 916 Abs. 2 ZPO, betrifft eine doppelrelevante Tatsache, die auch im Rahmen der Begründetheit zur Vormerkungsfähigkeit des zu sichernden Anspruchs im Sinne der §§ 885, 883 Abs. 1 BGB zu prüfen ist. Für die Zulässigkeit kann sie als wahr und vorhanden angenommen werden.

2.

Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung ist jedenfalls unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Verfügungsanspruch. Ihr steht aus der EAV kein vormerkungsfähiger zu sichernder Anspruch im Sinne des § 883 Abs. 1 BGB auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück zu.

a)

Zwar ist die Eintragung einer Vormerkung auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs gemäß § 883 Abs. 1 S. 2 BGB zulässig. Allerdings genießen bedingte und künftige Ansprüche nur dann Vormerkungsschutz, wenn für die künftige Gestaltung des Anspruchs nicht lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche Möglichkeit besteht, sondern bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmende Grundlage (Rechtsboden) vorhanden ist. Denn ansonsten würde das Grundbuch mit einer unübersehbaren Zahl gesicherter Ansprüche überlastet, die möglicherweise nie zur Entstehung gelangten. Dies hätte eine faktische Sperre des Grundbuchs auf ungewisse Zeit zur Folge und beeinträchtigte zudem die Verkehrsfähigkeit des betroffenen Grundstücks (gefestigte Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 – V ZB 30/01 –, Rn. 10 m.w.N., juris). Die Vormerkbarkeit ist dann zu verneinen, wenn die Entstehung des Anspruchs ausschließlich von dem Willen des Schuldners oder davon abhängt, dass dieser ein Rechtsgeschäft überhaupt erst vornimmt; denn es kann nicht Sinn der Vormerkung sein, einen künftigen Gläubiger insbesondere gegen Zwangsmaßnahmen Dritter zu schützen, wenn er nicht einmal gegen die Willensentscheidung des Schuldners geschützt ist (BGH, Beschluss vom 5. Dezember 1996 – V ZB 27/96 –, Rn. 12 m.w.N., juris). Vielfach wird darauf abgestellt, ob der Anspruch auf die dingliche Rechtsänderung bereits mit Klage auf künftige Leistung nach § 259 ZPO oder Feststellungsklage einklagbar ist (vgl. MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB § 885 Rn. 3; zur vergleichbaren Frage des Sicherungsbedürfnisses bei § 916 Abs. 2 ZPO: MüKoZPO/Drescher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 935 Rn. 11).

b)

Gemessen daran fehlt es hier an der erforderlichen festen Grundlage für die Entstehung des künftigen Anspruchs auf Übertragung von Grundstücken bzw. Teilen davon aus der Projektfläche. In der EAV verpflichteten sich die Parteien nach Ziffer 3.1 Satz 2, einen notariell beurkundeten Ankaufvertrag ... zu verhandeln und ... zu beurkunden. Aus dem Ankaufvertrag (Ziffer 3.1 a) der EAV) sollte sich das Recht der Klägerin ergeben, mittels Ankauferklärung(en) die Flächen des Projektgebiets zu bestimmen, die sie erwerben wolle. Welche ihr dabei nach weiteren einzelnen Kriterien zur Verfügung stehen, sollte durch die Parteien einvernehmlich entschieden werden. Das heißt, die Parteien waren sich bei Abschluss der EAV bewusst und einig, dass es für die Begründung verbindlicher Regelungen zum Grundstückserwerb des Abschlusses eines weiteren Vertrags, des Ankaufvertrags, bedarf. Wenn aber die Entstehung des Anspruchs auf Übertragung der Grundstücke von dem Abschluss des Ankaufvertrags abhing, bestand für die Beklagte als Schuldnerin noch keinerlei Bindung, eine solche Rechtsänderung zu Gunsten der Klägerin vorzunehmen. Die Klägerin hatte bis dahin lediglich eine Aussicht auf den Abschluss eines den vormerkungsfähigen Anspruch begründenden Vertrages. Allein das schuldrechtlich erklärte Versprechen der Beklagten, einen Ankaufvertrag mit der Klägerin künftig zu schließen, genügt für den gefestigten Rechtsboden nicht. Es oblag noch immer dem Willen der Beklagten, den Ankaufvertrag tatsächlich mit der Klägerin zu schließen oder nicht (auch wenn sie sich im Fall, den Vertrag nicht zu schließen, ggf. haftbar machen würde).

Auch waren die wesentlichen Bestandteile des späteren Ankaufvertrags als Kaufvertrag in der EAV noch nicht hinreichend verbindlich zwischen den Parteien vereinbart. Dies betrifft sowohl den Kaufgegenstand als auch den Kaufpreis. Bereits aus der o.g. Formulierung in Ziffer 3.1 a) der EAV, wonach über die konkrete Verteilung der dem Ankaufsrecht unterliegenden Teile der Projektfläche unter Berücksichtigung der Vorgaben in der Präambel der EAV, das heißt, 50 bis 70 % der Nettowohnflächen, davon je 1/3 in einfacher, mittlerer und Top-Wohnlage, die Parteien einvernehmlich entscheiden sollten, ergibt sich, dass diese Einigung erst dem Inhalt des Ankaufvertrags selbst vorbehalten war. Die Parteien sahen dafür entgegen der Ansicht der Klägerin weder die Möglichkeit der Leistungsbestimmung durch eine der Parteien (§ 315 BGB) noch die durch einen Dritten (auch nicht des Gerichts; § 317 BGB) vor. Vielmehr setzten sie ausdrücklich eine Einigung der Parteien über diesen Vertragsinhalt mit der Folge voraus, dass der Abschluss eines Ankaufvertrags ohne Einigung scheitern konnte. Dementsprechend vereinbarten die Parteien in der EAV in Ziffer 3.1 Satz 2, dass sich ihre Verpflichtungen in Bezug auf den Ankaufvertrag auf die Durchführung von Verhandlungen beschränken sollten und erst nach Erreichen einer Einigung die Verpflichtung zur Beurkundung eines solchen Vertrages bestehen sollte.

Für den Kaufpreis regelten die Parteien in der EAV in Ziffer 3.1 b) zwar für die einzelnen Lagen bereits bestimmte Werte, jedoch auch dies ohne hinreichende, einer Feststellung im etwaigen Klagewege zugängliche Verbindlichkeit. Sie benannten diese Werte als „generelle Preise“, von denen in begründeten Einzelfällen bis zu 10 % abgewichen werden könne. Ebenso wie bei der für das Ankaufrecht erforderlichen vorherigen Einigung über die Verteilung der diesem unterliegenden Teile der Projektfläche gingen auch hier die Parteien davon aus, die konkreten Preise für die Teilflächen der Höhe nach erst nach Einigung über diese verbindlich zu bestimmen.

c)

Dass die Parteien selbst davon ausgingen, die EAV begründe noch keine Verbindlichkeit für die Verpflichtung zu Grundstücksübertragungen, zeigt außerdem auch die Formulierung in der EAV in Ziffer 3.1 a) 4. Spiegelstrich. Danach sollte Inhalt des künftig zu schließenden Ankaufvertrags auch die Sicherung des Ankaufrechts der Klägerin durch Eintragung einer Vormerkung sein. Eine solche Sicherheit beinhaltet die EAV, der das Landgericht zutreffend eine solche Verbindlichkeit abgesprochen hat, dementsprechend nicht.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es nicht. Das Urteil ist rechtskräftig, § 542 Abs. 2 S. 1 ZPO.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes beruht auf §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3ff. ZPO und orientiert sich an der Festsetzung des Landgerichts, gegen die die Parteien nichts erinnert haben.