Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 21.05.2026 – 5 U 94/25

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 20. Juni 2025, Az. 11 O 260/24, wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten wegen dessen Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gebührenstreitwert des Berufungsverfahrens: 70.000,00 €.

I.

Der Kläger verlangt vom Beklagten die Zahlung restlichen Kaufpreises für ein Grundstück in ... (Ort 01), das er gemeinsam mit seiner vormaligen Ehefrau mit notariellem Vertrag vom 4. Januar 2021 (UR-Nr. ... (Nr. 01) des Notars ... (Name 01) in ... (Ort 02)) an den Beklagten verkaufte.

Die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate, die noch in Höhe von 70.000,00 € valutiert, war nach den Vereinbarungen der Urkundsparteien u.a. davon abhängig, dass der Verkäufer dem Erwerber wahrheitsgemäß die Räumung des Anwesens mitteilt. Diese Mitteilung war bislang nicht ergangen. Die vormalige Ehefrau des Klägers bewohnte das auf dem Grundstück befindliche Haus noch immer. Die Zahlung sollte zur Vermeidung der Folgen des Verzugs innerhalb von einem Monat nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen erfolgen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen. Es hat angenommen, dass sich der Beklagte auf die fehlende Fälligkeit des restlichen Kaufpreises berufen könne. Dies sei ihm nicht wegen treuwidrigen Handelns entsprechend § 162 Abs. 1 BGB verwehrt. Der Kläger habe eine Absprache zwischen dem Beklagten und der auf dem Grundstück verbliebenen vormaligen Ehefrau des Klägers nicht bewiesen. Das von ihm angebotene Beweismittel der eigenen Parteivernehmung sei als unzulässig nicht zu erheben gewesen. Aus den informatorischen Anhörungen der Parteien, dem Inhalt der beigezogenen Grundakten und der allgemeinen Lebenserfahrung lasse sich die Behauptung des Klägers nicht belegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das ihm am 23. Juni 2025 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit seiner am 23. Juli 2025 eingelegten und nach bis zum 15. September 2025 verlängerten Frist an ebendiesem Tag begründeten Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter verfolgt.

Der Kläger wendet sich gegen die Annahme des Landgerichts, er habe eine Absprache zwischen seiner vormaligen Ehefrau und dem Beklagten, er lasse sie weiter auf dem Grundstück wohnen, nicht bewiesen. Aus der informatorischen Anhörung des Beklagten ergebe sich, dass er ein Gespräch mit der vormaligen Ehefrau geführt habe. Er habe angegeben, sie habe ihm gegenüber kommuniziert, dass sie so lange nicht ausziehen werde, bis sie eine neue Wohnung habe. Der Beklagte habe das Gespräch offensichtlich unvollständig wiedergegeben. Es sei nicht vorstellbar, dass er bei der Unterhaltung gar nichts gesagt habe. Er habe vorher die Unwahrheit gesagt, indem er ein Gespräch geleugnet habe. Diese Indizien würden ausreichen für einen Anbeweis, sodass der Kläger als Partei zu vernehmen gewesen sei. In seiner Vernehmung hätte der Kläger dann ausgesagt, dass der Beklagte ihm gegenüber erklärt habe, dass er in Absprache mit Frau ... (Name 02) diese weiter unentgeltlich in der Wohnung ohne Mietvertrag wohnen lasse, um die Wohnung jederzeit verwerten zu können, sollte er in eine finanzielle Notlage geraten. Dies hätte das treuwidrige Verhalten des Beklagten zur Hinderung des Eintritts der Fälligkeit begründet.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

in Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinem im ersten Rechtszug gestellten Antrag zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Nachdem der Kläger sich in der mündlichen Verhandlung nunmehr auf das Zeugnis seiner vormaligen Ehefrau für die von ihm behauptete Vereinbarung zwischen dieser und dem Beklagten berufen hat, hat er innerhalb nachgelassener Erklärungsfrist gemeint, die Benennung der Zeugin in zweiter Instanz sei jedenfalls nach § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Der Kläger habe in erster Instanz aufgrund der vom Beklagten erfolgten gegenbeweislichen Benennung der Zeugin keinen Anhaltspunkt dafür gehabt, dass sie den klägerischen Vortrag bestätigen würde.

Zuletzt hat der Kläger im Schriftsatz vom 11. Mai 2026 vorgetragen, die Zeugin habe die von ihr bewohnte Wohnung in dem streitgegenständlichen Objekt geräumt. Er hält damit die Fälligkeitsvoraussetzungen nach dem Kaufvertrag für gegeben und den Beklagten für zur Zahlung des restlichen Kaufpreises verpflichtet.

II.

1.

Die Zulässigkeit der Berufung, die insbesondere fristgerecht eingelegt und innerhalb bewilligter Fristverlängerung begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO), unterliegt keinen Bedenken.

2.

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als derzeit unbegründet abgewiesen. Die Forderung auf den restlichen Kaufpreis von 70.000,00 € ist zu dem für die Entscheidung des Senats maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung nicht fällig. Es fehlt die nach § 3 Abs. 4 des notariellen Vertrages vom 4. Januar 2021 in der Fassung des Änderungsvertrages vom 7. Dezember 2022 erforderliche Erklärung des Verkäufers, dass die Immobilie vollständig geräumt sei. Sie ist es auch tatsächlich nicht. Die vormalige Ehefrau des Klägers, ... (Name 02), wohnt nach dem zum Schluss mündlichen Verhandlung zu berücksichtigenden Sachstand mit ihren Kindern dort.

a)

Zutreffend hat das Landgericht weiterhin angenommen, dass sich der Beklagte auf die fehlende Fälligkeit auch berufen kann. Dies ist ihm nicht nach Treu und Glauben verwehrt, § 162 Abs. 1 BGB analog. Die Regelung ist entsprechend anzuwenden, weil die von den Verkäufern hier übernommene Handlung der Räumung vor Fälligkeit keine Bedingung im eigentlichen Sinn des § 158 BGB ist, sondern lediglich eine Fälligkeitsregelung (vgl. BGH, Urteil vom 26. November 1997 – XII ZR 308/95 –, Rn. 26 ff., juris). Nach § 162 Abs. 1 BGB gilt eine Bedingung als eingetreten, wenn der Eintritt dieser Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert wird. Die Rechtsprechung greift den Rechtsgedanken dieser Norm, dass niemand aus seinem treuwidrigen Verhalten Vorteile für sich herleiten darf, bei vergleichbarer Interessenlage durch deren analoge Anwendung regelmäßig auf (BeckOK BGB/Rövekamp, 77. Ed. 1.2.2026, BGB § 162, beck-online). Erforderlich ist danach, dass eine Partei den Kausalverlauf objektiv zum Nachteil des Vertragspartners beeinflusst hat und, dass diese Einwirkung treuwidrig ist (BeckOK BGB/Rövekamp, a.a.O. Rn. 3, beck-online).

b)

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Soweit der Kläger behauptet, der Beklagte habe mit der vormaligen Ehefrau eine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass er sie ohne Mietvertrag und Zahlungen weiterhin auf dem Grundstück wohnen lasse, ist er dafür in erster Instanz beweisfällig geblieben. Das Landgericht hat den Kläger zu Recht nicht als Partei vernommen. Das Angebot der eigenen Vernehmung als Partei nach § 447 ZPO hat der Kläger schon nicht in verständlicher Form gestellt. Unklar bleibt, ob er mit dem Angebot der „Parteivernehmung“ in seiner Anspruchsbegründung vom 21. Januar 2025 die Vernehmung der eigenen Partei nach § 447 ZPO meint oder die des Beklagten als Gegner nach § 445 ZPO. Jedenfalls fehlt es für die eigene Parteivernehmung nach § 447 ZPO an der erforderlichen Zustimmung des Beklagten. Auch eine Vernehmung des Klägers nach § 448 ZPO ist zu Recht unterblieben. Seine Voraussetzungen liegen nicht vor. Es fehlt bereits an dem danach erforderlichen Anbeweis für die behauptete Vereinbarung. Zutreffend hat das Landgericht dazu angenommen, dass sich aus den persönlichen Anhörungen der Parteien und auch aus ihrem Vortrag im Übrigen eine solche Absprache nicht ergibt. Der Vortrag des Beklagten dazu ist auch nicht, wie der Kläger annimmt, widersprüchlich. Aus seiner Angabe, die vormalige Ehefrau habe ihm „gegenüber kommuniziert, dass sie so lange nicht ausziehen werde, solange sie keine neue Wohnung habe“, ergibt sich eine Absprache nicht, sondern lediglich eine Mitteilung der vormaligen Ehefrau gegenüber dem Beklagten. Dass er ihr darauf etwas erwidert habe, ergibt sich weder aus dem weiteren Inhalt der Anhörung des Beklagten noch sonst aus seinem Vortrag. Ein Gespräch, das nach Meinung des Klägers stattgefunden habe, hätte einen Dialog, also beiderseitige Erklärungen erfordert, die der Beklagte aber in Abrede gestellt bzw. nicht ausgeführt hat. Insoweit ist auch die Protokollrüge des Klägers fruchtlos. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte in seiner Anhörung etwas dazu ausgeführt habe, wonach er der vormaligen Ehefrau etwa angeboten habe, weiterhin auf dem Grundstück verbleiben zu können. Im Übrigen befand sich der Kläger nicht in Beweisnot, sodass seine Vernehmung von Amts wegen erforderlich gewesen wäre. Er hätte, wie es der Beklagte getan hat, seine vormalige Ehefrau ... (Name 02) bereits in erster Instanz als Zeugin benennen und außerdem die Vernehmung des Beklagten nach § 445 Abs. 1 ZPO beantragen können.

c)

Soweit der Kläger seine vormalige Ehefrau nunmehr in der Berufung als Zeugin benannt hat, war der Beweis nicht zu erheben. Die Frage, ob der Kläger mit diesem neuen Beweismittel nach § 531 Abs. 2 ZPO ausnahmsweise zuzulassen wäre, bedarf keiner Entscheidung. Letztlich kann die Behauptung des Klägers als wahr unterstellt werden, dass der Beklagte die vom Kläger behauptete Absprache getroffen habe, ohne dass dies ein treuwidriges Verhalten des Beklagten im Sinne des § 162 Abs. 1 BGB analog begründen würde. Mit einer solchen Vereinbarung würde nicht (allein) eine Einflussnahme des Beklagten auf den Eintritt der Fälligkeit vorliegen, sondern auch eine solche durch den Vertragspartner, hier durch die Verkäufer in Gestalt der vormaligen Ehefrau des Klägers. Nicht der Beklagte hätte den - entscheidenden - Einfluss auf die vorzunehmende Handlung für den Eintritt der Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate, die vollständige Räumung des Grundstücks, insbesondere des Wohnhauses, genommen, sondern die vormalige Ehefrau des Klägers. Sie ist als weitere Verkäuferin neben dem Kläger eindeutig seinem Lager zuzuordnen, nicht dem des Beklagten als Erwerber. Insoweit wirkt sich die Zurechnung ihres Verhaltens an den Kläger zu seinen Lasten aus.

d)

Da die Fälligkeitsregelung eine Vorleistungspflicht der Verkäufer beinhaltet, kommt eine Zug-um-Zug-Verurteilung nicht in Betracht. Die Klage war, wie das Landgericht zutreffend tenoriert hat, als derzeit unbegründet abzuweisen. Die Fälligkeit kann mit der Räumung des Grundstücks und Erteilung entsprechender Mitteilung durch die Verkäufer noch eintreten.

e)

Soweit der Kläger zuletzt in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 11. Mai 2026 vorgetragen hat, das streitgegenständliche Grundstück sei inzwischen von seiner ehemaligen Ehefrau geräumt und verlassen worden, war dieses Vorbringen für die Entscheidung nicht mehr zu berücksichtigen. Es handelt sich um ein neues Angriffsmittel nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Sinne des § 296a S. 1 ZPO. Die Verhandlung ist am 16. April 2026 bereits geschlossen worden. Dem Kläger war lediglich bis zum 30. April 2026 nachgelassen, zur Frage der Zulassung des Beweismittels der Vernehmung der in zweiter Instanz erstmals benannten Zeugin Stellung zu nehmen, wobei es für diese Rechtsfrage einer Erklärungsfrist schon nicht bedurft hätte. Im Hinblick auf die Regelung des § 296a S. 1 ZPO rechtfertigt der Inhalt des Schriftsatzes vom 11. Mai 2026 auch keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 Abs. 2 ZPO.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, nach § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1, 3 ff. ZPO.