BGH Urteil vom 03.06.2008 – XI ZR 319/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XI ZR 319/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja _____________________

Verkündet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 123, 276 (Fb), §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1

a) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bei Schadensersatzansprüchen, die auf vorvertragliches Aufklä- rungsverschulden der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wis- sensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageob- jekt gestützt sind.

b) In diesen Fällen rechtfertigt die Kenntnis des Gläubigers, dass die ihm zugesagte Miete von Beginn an nicht erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06 - OLG Celle

LG Hannover

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung

vom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe,

die Richter Dr. Müller

und Dr. Joeres,

die

Richterin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des

3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom

30. August 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger verlangt von den Beklagten in erster Linie Schadenser-

satz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit

dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Der Kläger, ein damals 32 Jahre alter Produktionsleiter, wurde im

Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis

ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung

in Ha.

im Objekt

J. zu erwerben. Der Vermittler war für die H.

GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte ver-

trieb, die die Beklagten finanzierten.

Im Rahmen der Gespräche unterschrieb der Kläger am 26. März

1998 einen Besuchsbericht, in welchem eine „Vorauszahlung auf die

Mietpoolausschüttung“ von „z. Zt.“ monatlich 413 DM ausgewiesen war.

Außerdem unterzeichnete er an diesem Tag unter anderem eine Verein-

barung über Mietenverwaltung. Darin trat er der für die zu erwerbende

Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H.

Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) gehörenden M.

GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet

wurde. Durch notarielle Erklärung vom 6. Mai 1998 nahm der Kläger das

notarielle Kaufvertragsangebot der Verkäuferin an und unterzeichnete

am selben Tag zur Finanzierung des Kaufpreises von 116.424 DM zu-

züglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf

mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der von der Beklagten

zu 1) vertretenen Beklagten zu 2) in Höhe von 145.000 DM sowie zweier

Bausparverträge bei der Beklagten zu 1) über 73.000 DM und 72.000 DM

finanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch

der Bauspardarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu ei-

ner Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten

Vorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge

auszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 1)

eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-

stellt. Im Januar 2003 forderte der Kläger von den Beklagten Freistellung

aus den geschlossenen Verträgen und widerrief am 14. Dezember 2004

seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklä-

rung unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsgesetz.

Mit seiner am 4. Februar 2005 eingereichten Klage begehrt er in

erster Linie Schadensersatz mit dem Ziel, so gestellt zu werden, als wä-

ren der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung und die Darlehensver-

träge nicht abgeschlossen worden. Soweit für das Revisionsverfahren

von Bedeutung, verlangt er von den Beklagten als Gesamtschuldnerin-

nen Zahlung von 31.920,44 € nebst Zinsen als Ersatz der bisher auf das

Vorausdarlehen gezahlten Zinsen, von der Beklagten zu 1) ferner Frei-

stellung von den Verbindlichkeiten aus dem mit der Beklagten zu 2) ab-

geschlossenen Vorausdarlehensvertrag und Feststellung, dass der Be-

klagten zu 2) insoweit keine Ansprüche mehr zustehen, jeweils Zug um

Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung sowie von der Beklagten

zu 1) Abrechnung und Auszahlung der Bausparguthaben nebst Zinsen

und Feststellung, dass die Beklagten ihm als Gesamtschuldnerinnen zum

Ersatz weiterer aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden

verpflichtet sind.

Seine Ansprüche stützt er in erster Linie auf ein vorvertragliches

Aufklärungsverschulden der Beklagten, die in mehrfacher Hinsicht ihre

Aufklärungspflichten verletzt hätten. Die Beklagten sind den geltend ge-

machten Ansprüchen entgegengetreten und haben die Einrede der Ver-

jährung erhoben.

Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der

- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger

sein Klagebegehren weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit im Revisionsverfahren von Be-

deutung - im Wesentlichen ausgeführt:

Die vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprü-

che stünden ihm nicht zu. Dies gelte auch, soweit sich der Kläger darauf

stütze, die Beklagten hafteten aus vorvertraglichem Aufklärungsver-

schulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs

darüber, dass der Kläger über die Mieterträge arglistig getäuscht worden

sei. Allerdings stehe fest, dass die Beklagten mit der Verkäuferin und

den Vermittlern des Objekts in institutionalisierter Weise zusammenge-

wirkt hätten und die Angaben des Vermittlers zu der erzielbaren Miete

auch objektiv evident unrichtig gewesen seien. Wie die Mietpoolabrech-

nungen für die Jahre 1998 bis 2000 auswiesen, sei von Beginn an nicht

die versprochene monatliche Nettomiete von 8,64 DM pro Quadratmeter

erzielt worden, sondern im Wirtschaftsjahr 1998 nur 3,87 DM, im Wirt-

schaftsjahr 1999 6,30 DM und im Wirtschaftsjahr 2000 nur 4,41 DM pro

Quadratmeter und Monat.

Ob das Vorbringen der Beklagten geeignet sei, die sich aus den

evident unrichtigen Angaben des Vermittlers ergebende Vermutung zu

widerlegen, sie hätten über einen Wissensvorsprung verfügt, könne da-

hinstehen. Etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers seien jeden-

falls gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Für den Beginn der Verjährungs-

frist komme es auf die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1

Nr. 2 BGB nicht an. Unabhängig hiervon sei auch von einer Kenntnis des

Klägers von möglichen Schadensersatzansprüche begründenden Um-

ständen vor dem 1. Januar 2002 auszugehen. Dem Kläger seien sämtli-

che Tatsachen, die eine Haftung der Beklagten hätten begründen kön-

nen, bereits vor dem Jahr 2002 bekannt gewesen. Aufgrund seiner im

Jahr 1998 getroffenen Anlageentscheidung habe er nicht nur die Zah-

lungsbedingungen des Darlehensvertrages und der Bausparverträge ge-

kannt, sondern auch die Höhe der zu leistenden monatlichen Zahlungen.

Der Besuchsbericht belege, mit welchen Erträgen der Kläger nach den

Erklärungen des Vermittlers habe rechnen können. Wie jedoch die Miet-

poolabrechnungen der Jahre 1998 bis 2000 zeigten, seien die prognosti-

zierten Erträge bei weitem nicht erreicht worden. Weshalb der Kläger

angesichts dieser Umstände erst nach dem 1. Januar 2002 von mögli-

chen Schadensersatzansprüchen Kenntnis erlangt haben wolle, sei nicht

nachvollziehbar. Wenngleich grundsätzlich die Beklagten insoweit darle-

gungs- und beweispflichtig seien, obliege der hierzu erforderliche sub-

stantiierte Vortrag dem Kläger, da er an der Sachaufklärung über in sei-

ner subjektiven Sphäre liegende Umstände mitzuwirken habe.

II.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung im entscheiden-

den Punkt nicht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das Beru-

fungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen eines Aufklärungs-

verschuldens der Beklagten nicht ablehnen dürfen.

1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,

dass ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines

Aufklärungsverschuldens nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Nach

ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgeben-

de Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermo-

dellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz

besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon

ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse

oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten

bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finan-

zierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umstän-

den des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem

Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn

sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden

besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen

Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditge-

währungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug

auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung

vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa

BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile BGHZ 168, 1,

19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72,

76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom

20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15).

2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsge-

richt im Hinblick auf die konkrete Art der Finanzierung einen Schadens-

ersatzanspruch des Klägers verneint hat, ebenso ein Aufklärungsver-

schulden der Beklagten wegen Überschreitens der Kreditgeberrolle so-

wie im Zusammenhang mit dem vom Kläger geforderten Beitritt zu einem

Mietpool und dem nach der Behauptung des Klägers unangemessenen

Kaufpreis. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht.

3. Sie beanstandet jedoch zu Recht die Begründung, mit der das

Berufungsgericht angenommen hat, ein möglicher Schadensersatzan-

spruch des Klägers wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvor-

sprungs der Beklagten über eine arglistige Täuschung sei verjährt.

a) Nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt

liegen die Voraussetzungen, unter denen nach der neueren Rechtspre-

chung des erkennenden Senats für die Anleger Erleichterungen für den

Nachweis eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens wegen eines

aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs eingreifen, vor.

aa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.;

169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR

205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR

341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR

414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen

institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit

dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-

ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslö-

senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-

sammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrich-

tige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des

Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank

von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet,

wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-

mittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise

zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäu-

fer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten be-

sonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit

der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen

Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen

des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-

benserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen

Täuschung geradezu verschlossen.

bb) Soweit das Berufungsgericht diese Voraussetzungen bejaht

hat, ist ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler nicht unter-

laufen.

Ob die Angaben des Vermittlers über das vom Kläger erworbene

Objekt evident unrichtig waren, ist eine Frage der Würdigung des konkre-

ten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der

Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann.

Das Berufungsgericht ist unter Würdigung der Umstände des Falles

rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, die Angaben des Vermittlers

zur erzielbaren Miete seien objektiv evident unrichtig, da die prognosti-

zierte monatliche Quadratmetermiete von 8,64 DM von Beginn an nicht

annähernd erzielt worden sei, der monatliche Nettomietertrag vielmehr

im Erwerbsjahr und den beiden Folgejahren nur bei 3,87 DM, 6,30 DM

und 4,41 DM pro Quadratmeter gelegen habe. Diese tatrichterliche Wür-

digung ist ohne weiteres vertretbar, verstößt nicht gegen die Denkgeset-

ze und beruht nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung (vgl.

Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27

m.w.Nachw. und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292,

294, Tz. 20).

Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis

gelangt, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit

der H. Gruppe bestanden hat. Dies hat der erkennende Senat bereits

wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten entschieden (vgl. etwa Se-

natsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882,

Tz. 56, vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f.,

Tz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, Umdruck S. 23, Tz. 45).

cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind damit

aber noch nicht alle Feststellungen getroffen, aufgrund derer nach der

Rechtsprechung des erkennenden Senats die Kenntnis der Beklagten

von evident falschen Angaben des Vermittlers widerleglich vermutet

würde. Es fehlt insoweit an Feststellungen dazu, dass der Vermittler den

Kläger durch die evident unrichtigen Angaben über die erzielbare Miete

arglistig getäuscht hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine

arglistige Täuschung zwingende Voraussetzung für die Beweiserleichte-

rung

im Sinne der Senatsrechtsprechung

(vgl. Senatsurteil vom

23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f., Tz. 16).

Für das Revisionsverfahren ist davon auszugehen, dass die Vor-

aussetzungen für eine Beweiserleichterung vorliegen und die Beklagten

die gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis von der arglistigen

Täuschung nicht widerlegt haben, da das Berufungsgericht dazu keine

Feststellungen getroffen hat.

b) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht die-

se Frage nicht offen lassen dürfen. Die Ausführungen, mit denen es zu

dem Ergebnis gelangt ist, ein eventueller Schadensersatzanspruch des

Klägers sei jedenfalls verjährt, erweisen sich in mehrfacher Hinsicht als

rechtlich nicht haltbar.

aa) Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon

aus, dass Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertrags-

schluss seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des

§ 195 BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass diese Verjährungsfrist, da

sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung

von 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4

Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen ist. Entgegen

der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Stichtag aber für den

Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich. Viel-

mehr müssen - wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsur-

teils entschieden hat (BGHZ 171, 1 ff.) - zu diesem Zeitpunkt zusätzlich

die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen,

der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umstän-

den und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur in-

folge grober Fahrlässigkeit nicht haben. Zu dieser Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs (Senat, BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile

vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und

vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Be-

schluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6) steht

das Berufungsurteil im Widerspruch.

bb) Auch mit der Hilfsbegründung erweist es sich als rechtlich

nicht haltbar. Zwar unterliegt die Auffassung des Berufungsgerichts, der

Kläger habe bereits am 1. Januar 2002 Kenntnis von den den Anspruch

begründenden Umständen und der Person des Schuldners gehabt, als

Ergebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1

ZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht.

Dieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchs-

frei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt wor-

den ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27

m.w.Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen hier aber vor. Mit der gegebe-

nen Begründung hätte das Berufungsgericht nicht annehmen dürfen,

dem Kläger seien sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen bereits

vor 2002 bekannt gewesen.

Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,

dass die Beklagten als Schuldnerinnen die Darlegungs- und Beweislast

für Beginn und Ablauf der Verjährung und damit für die Kenntnis oder

grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB

am Stichtag 1. Januar 2002 tragen (Senat, BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32

m.w.Nachw.). Im Ansatz zutreffend ist auch, dass der Kläger, soweit es

um Umstände aus seiner Sphäre geht, an der Sachaufklärung mitzuwir-

ken und erforderlichenfalls darzulegen hat, was er zur Ermittlung der

Voraussetzungen seiner Ansprüche und der Person des Schuldners ge-

tan hat (BGHZ 91, 243, 260). Rechtlich nicht haltbar ist aber, wenn das

Berufungsgericht von einer Kenntnis des Klägers bereits am 1. Januar

2002 mit der Begründung ausgeht, es fehle an substantiiertem Vortrag

des Klägers, was ihn vor dem 1. Januar 2002 an der Erkenntnis, mögli-

che Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu haben, gehindert

habe, obwohl ihm aus den Mietpoolabrechnungen der Jahre 1998 bis

2000 bekannt gewesen sei, dass die prognostizierten Mieterträge bei

Weitem nicht erreicht worden seien.

(1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt die

Kenntnis des Klägers davon, dass die ihm zugesagte Miete schon seit

1998 nie erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den

Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im

Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

(a) Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2

BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Um-

ständen und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zu-

rückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07,

WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008

- III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche

Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allge-

meinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadenser-

satzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg ver-

sprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH,

Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom

9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist

notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die

Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hin-

reichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit

im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile vom 18. Janu-

ar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000

- VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht

abgedruckt). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht

auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus

Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis

der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (BGHZ

170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04,

WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR

220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzu-

reichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich

der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht

zur Aufklärung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01,

WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445,

1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).

(b) Nach diesen Maßstäben begann - entgegen der Auffassung der

Revision - der Lauf der Verjährungsfrist nicht erst mit dem Urteil des er-

kennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.). Mit diesem Urteil

hat der erkennende Senat keine neue Aufklärungspflicht begründet, son-

dern hat lediglich für die Darlehensnehmer eine Beweiserleichterung ge-

schaffen. Dass die finanzierende Bank den Darlehensnehmer über eine

von ihr erkannte arglistige Täuschung des Verkäufers gemäß § 123 BGB

aufzuklären hat, ist seit langem Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

(vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370

und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). An die-

se hat der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 angeknüpft und le-

diglich unter bestimmten Umständen für die Darlehensnehmer erleichter-

te Voraussetzungen für den Beweis des Wissensvorsprungs der finanzie-

renden Bank geschaffen. Dass die Darlehensnehmer zuvor insoweit

Beweisschwierigkeiten hatten, steht dem Verjährungsbeginn nicht

entgegen, weil dieser keineswegs voraussetzt, dass der Geschädigte

bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand hat, um einen

Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile

vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom

31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ

145, 358 nicht abgedruckt). Die erforderliche Kenntnis ist vielmehr be-

reits vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen aus-

reichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des An-

spruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom

18. Januar 1994 - VI ZR 190/93 aaO). Es muss dem Geschädigten ledig-

lich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächli-

chen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit

dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nach-

weisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen (BGH, Urteil

vom 31. Oktober 2000 aaO).

(c) Wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, konnte die

Verjährung daher bereits vor der vom Senat geschaffenen Beweiserleich-

terung zu laufen beginnen, sofern bei dem Kläger zuvor die subjektiven

Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorlagen. Die Annahme

des Berufungsgerichts, dies sei bereits vor dem 1. Januar 2002 der Fall

gewesen, weil dem Kläger aufgrund der jährlichen Mietpoolabrechnun-

gen bekannt gewesen sei, dass die bei Vertragsschluss versprochene

Miete nicht erzielt worden sei, erweist sich nach den dargelegten Maß-

stäben aber als nicht tragfähig. Allein aus den Mietpoolabrechnungen

hatte der Kläger noch keine Kenntnis von allen eine Aufklärungspflicht

der Beklagten begründenden Umständen.

Da Kenntnis in Fällen unzureichender Aufklärung voraussetzt,

dass der Gläubiger die Umstände, insbesondere auch die wirtschaftli-

chen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die Rechtspflicht zur Auf-

klärung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise

zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet

sind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläu-

bigers in Fällen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl

die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind,

die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begrün-

den, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade

auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Ge-

schäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende

in Betracht kommen. Im Hinblick auf die in Rede stehende Aufklärungs-

pflicht der Beklagten aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige

Täuschung des Klägers wäre von einer Kenntnis des Klägers im Sinne

des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 also nur auszuge-

hen, wenn er bereits da die tatsächlichen Umstände gekannt oder infolge

grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hätte, aus denen sich ergab, dass er

im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden

war, und zusätzlich die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit

bestehenden Wissensvorsprung der Beklagten zuließen. Für beides ge-

nügt entgegen der nicht näher begründeten Auffassung des Berufungs-

gerichts die bloße Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete nicht erzielt

wurde, nicht.

Für die Frage der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des

Klägers von der arglistigen Täuschung ist das Auseinanderfallen von ver-

sprochener und erzielter Miete schon deshalb ohne ausreichende Aus-

sagekraft, weil die Ursache dafür offen bleibt. Dass die versprochene

Miete tatsächlich nicht erzielt wurde, konnte auch auf anderen Ursachen,

etwa auf einer unvorhergesehenen schlechten wirtschaftlichen Entwick-

lung des Mietpools infolge unerwartet hoher Leerstände nach Vertrags-

schluss, beruhen. Es hätte daher zusätzlicher Feststellungen dazu be-

durft, dass der Kläger Kenntnis von tatsächlichen Umständen hatte oder

ohne nennenswerte Mühe hätte haben können, aus denen er auf eine

arglistige Täuschung über die erzielbare Miete schließen konnte.

Mit der bloßen Kenntnis davon, dass die ihm zugesagte Miete

letztlich nicht erzielt wurde, waren dem Kläger auch noch keine tatsächli-

chen Umstände bekannt, die gerade die Beklagten als mögliche Ersatz-

pflichtige infrage kommen ließen. Da die Beklagten nicht Vertragspartner

des finanzierten Geschäfts waren, lägen die subjektiven Voraussetzun-

gen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nur vor, wenn dem Kläger zusätzlich zu

der Kenntnis von Umständen, die den Schluss auf eine arglistige Täu-

schung zuließen, Umstände bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit

unbekannt gewesen wären, aus denen sich ergab, dass die Beklagten

Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Klägers hatten. Erst aus

diesem Wissensvorsprung ergab sich ihre Rechtspflicht zur Aufklärung.

(2) Genügt danach entgegen der Auffassung des Berufungsge-

richts die Kenntnis des Klägers von der Unrichtigkeit der zugesagten

Miete nicht, um den Schluss auf seine Kenntnis von möglichen Scha-

densersatzansprüchen gegen die finanzierenden Banken zuzulassen, so

erweist sich der Ansatz des Berufungsgerichts, es sei angesichts dieser

Umstände Sache des Klägers gewesen, substantiiert Umstände darzule-

gen, die ihn trotz der Kenntnis von der Unrichtigkeit der zugesagten Mie-

te an der Erkenntnis möglicher Schadensersatzansprüche gegenüber

den Beklagten gehindert hätten, als nicht tragfähig. Vielmehr wäre es

- was das Berufungsgericht verkannt hat - zunächst einmal Sache der

Beklagten gewesen, zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen

des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Erst

aufgrund solchen Vortrags zu der Kenntnis oder grob fahrlässigen Un-

kenntnis des Klägers hätte es diesem oblegen, seinerseits an der Aufklä-

rung mitzuwirken und etwa darzulegen, was er zur Ermittlung der Vor-

aussetzungen seines Anspruchs und der Person des Schuldners unter-

nommen hat (vgl. BGHZ 91, 243, 260).

III.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie

zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zunächst den

Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zur Kenntnis oder grob fahrläs-

sigen Unkenntnis des Klägers von den anspruchsbegründenden Um-

ständen vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Sodann wird es die erfor-

derlichen weiteren Feststellungen zur Kenntnis des Klägers oder zur

grob fahrlässigen Unkenntnis von den die Aufklärungspflicht begründen-

den Umständen zu treffen haben sowie gegebenenfalls zu den Voraus-

setzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers aus vorvertragli-

chem Aufklärungsverschulden der Beklagten.

Nobbe Müller Joeres

Mayen Ellenberger

Vorinstanzen:

LG Hannover, Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 38/05 -

OLG Celle, Entscheidung vom 30.08.2006 - 3 U 28/06 -