BGH Urteil vom 18.03.2003 – XI ZR 188/02
XI. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 18. März 2003 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja _____________________
RBerG Art. 1 § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 278
a) Ist der im Rahmen eines steuersparenden Bauherren- und Erwerber- modells abgeschlossene Treuhändervertrag wegen eines Verstoßes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG nichtig, so erfaßt die Nichtigkeit auch die dem Treuhänder erteilte Vollmacht.
b) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muß sich das in den Vertrieb nicht eingeschaltete finanzierende Kreditinstitut Erklärungen des Vermittlers zu Wert und Rentabilität des Kaufobjekts nicht zurechnen lassen. Sie betreffen nicht das Kreditgeschäft, sondern das zu finanzierende Ge- schäft und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.
BGH, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02 - OLG Hamm LG Siegen
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 18. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, die
Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Wassermann und die Richterin Mayen
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des
31. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom
13. März 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die klagende Sparkasse verlangt von den Beklagten die Rückzah-
lung zweier Darlehen, die sie ihnen zur Finanzierung des Kaufpreises
einer Eigentumswohnung gewährt hat. Dem liegt folgender Sachverhalt
zugrunde:
Im August 1990 suchte der damals für die K. und später für die G.
(im folgenden: Verkäuferin) tätige U. C. To. die Beklagten mehrfach zu
Hause auf und bot ihnen eine Eigentumswohnung zum Kauf an. Im An-
schluß an ein Gespräch in den Räumen der Verkäuferin erteilten die Be-
klagten der CO. Steuerberatungsgesellschaft mbH (im folgenden: Treu-
händerin) am 20. Dezember 1990 einen notariellen Treuhandauftrag zum
Erwerb einer dort im einzelnen bezeichneten Eigentumswohnung, die die
Verkäuferin ihrerseits im Oktober 1990 erworben hatte. Gleichzeitig be-
vollmächtigten sie die Treuhänderin zur "Vornahme aller Maßnahmen
und Rechtshandlungen" sowie zur "Abgabe und Entgegennahme aller
Willenserklärungen", die für den Eigentumserwerb und dessen Finanzie-
rung "erforderlich sind". Die Treuhänderin nahm das Angebot mit nota-
rieller Erklärung vom 23. Dezember 1990 an und schloß gleichzeitig na-
mens der Beklagten mit der Verkäuferin einen notariellen Kaufvertrag
über die Eigentumswohnung. Zur Finanzierung des Kaufpreises von
154.484 DM sowie der Nebenkosten nahm sie für die Beklagten bei der
Klägerin zwei Darlehen über 125.500 DM und 64.000 DM auf, die durch
eine Grundschuld abgesichert wurden. Eine Widerrufsbelehrung nach
dem Haustürwiderrufsgesetz wurde den Beklagten nicht erteilt.
Seit Juni 1998 bedienten die Beklagten die aufgenommenen Dar-
lehen nicht mehr. Die Klägerin kündigte die Verträge daraufhin fristlos.
Mit der Klage verlangt sie von den Beklagten die Rückzahlung des noch
offenen Restbetrages von 46.984,87 zuzüglich Zinsen.
Diese verweigern die Zahlung unter anderem mit der Begründung,
der Treuhandvertrag und die mit ihm verbundene Vollmacht seien wegen
Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Zudem hätten sie
ihre auf den Abschluß des Treuhandvertrages und der Darlehensverträge
gerichteten Willenserklärungen gemäß § 1 HWiG
in der bis zum
30. September 2000 geltenden Fassung (im folgenden: a.F.) wirksam
widerrufen. Schließlich treffe die Klägerin ein Aufklärungsverschulden.
Insbesondere habe sie es pflichtwidrig unterlassen, darauf hinzuweisen,
daß die Wohnungen, die die Verkäuferin selbst zu einem wesentlich
niedrigeren Preis erworben habe, weit überteuert seien. Ein schwerwie-
gender Interessenkonflikt der Klägerin ergebe sich daraus, daß sie der
Verkäuferin einen ungesicherten Kredit in Höhe von 900.000 DM gewährt
habe.
Das Landgericht hat der Klage von einem Teil des Zinsanspruchs
abgesehen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Be-
klagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision
verfolgen sie ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Beklagten ist nicht begründet.
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Darlehensverträge seien wirksam. Zwar seien der Treuhand-
auftrag und die damit verbundene Vollmacht wegen Verstoßes gegen
Art. 1 § 1 des Rechtsberatungsgesetzes nichtig. Die Klägerin könne sich
aber mit Erfolg auf § 172 BGB berufen, da ihr bei Abschluß der Darle-
hensverträge die der Treuhänderin erteilte notarielle Vollmacht vorgele-
gen habe. Ein Widerruf gemäß § 1 HWiG a.F. scheide aus, da bei Ertei-
lung des Treuhandauftrags eine zum Widerruf berechtigende Haustürsi-
tuation im Sinne des § 1 HWiG a.F. nicht mehr vorgelegen habe.
Schließlich sei auch ein Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen
Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht nicht gegeben. Es
stehe weder fest, daß die Klägerin in bezug auf die speziellen Risiken
des Objekts einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber den Beklag-
ten gehabt habe, noch hätten sich hinreichende Anhaltspunkte für einen
schwerwiegenden Interessenkonflikt oder die Schaffung eines Gefähr-
dungstatbestandes ergeben. Ein etwaiges Fehlverhalten der Vermittler
müsse sich die Klägerin nicht über § 278 BGB zurechnen lassen.
II.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung stand.
1. Das Berufungsgericht ist in rechtlich nicht zu beanstandender
Weise zu dem Ergebnis gelangt, daß die notarielle Vollmacht, von der
die Treuhänderin bei Abschluß der Darlehensverträge Gebrauch ge-
macht hat, der Klägerin gegenüber aus Rechtsscheingesichtspunkten als
wirksam zu behandeln ist.
a) Allerdings war der Treuhandvertrag - wie das Berufungsgericht
zutreffend festgestellt hat - wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1
Satz 1 RBerG nichtig (§ 134 BGB). Nach der neueren Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes bedarf derjenige, der ausschließlich oder
hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im
Rahmen eines Bauträgermodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis
nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Ge-
schäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (BGHZ 145, 265, 269 ff.; Senatsur-
teile vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114 f.
und vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274; BGH, Ur-
teil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261). Da-
nach erweist sich auch der hier in Rede stehende Treuhandvertrag als
unwirksam, da die Treuhänderin eine umfassende Rechtsbetreuung im
Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung zu erbringen
hatte. Es ging hierbei nicht primär um die Wahrnehmung wirtschaftlicher
Belange der Käufer, sondern ganz überwiegend um rechtsbesorgende
Tätigkeiten von Gewicht.
b) Die Nichtigkeit des Treuhandvertrags erfaßt - wie das Beru-
fungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat - auch die der
Treuhänderin zur Ausführung des Vertrags erteilte Abschlußvollmacht.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es hierfür nicht
entscheidend darauf an, ob Vollmacht und Grundgeschäft zu einem ein-
heitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB verbunden sind.
Welche Auswirkungen die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungs-
vertrags auf die dem Geschäftsbesorger zum Zwecke der umfassenden
Geschäftsbesorgung erteilte Vollmacht hat, ist streitig. Nach der - dem
Berufungsurteil zugrundeliegenden - Auffassung kann der Verstoß gegen
das Rechtsberatungsgesetz nur dann - mittelbar - auch zur Nichtigkeit
der Vollmacht führen, wenn die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungs-
vertrags gemäß § 139 BGB auf die Vollmacht durchschlägt (Edelmann
DB 2001, 687, 688; Ganter WM 2001, 195; Sommer NotBZ 2001, 28, 29).
Dies wird damit begründet, daß sich das Verbot des Art. 1 § 1 RBerG nur
gegen den Rechtsberater richte und mithin nicht zur Nichtigkeit der Voll-
macht führen könne, die als einseitiges Rechtsgeschäft durch den Ver-
tragspartner des Rechtsberaters erteilt werde. Nach Auffassung des
III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. Oktober 2001
- III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261 f.) führt der Verstoß gegen Art. 1
§ 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB demgegenüber unmittelbar und ohne wei-
teres auch zur Nichtigkeit der Vollmacht (so auch Reiter/Methner
VuR 2001, 193, 196 ff.). Zur Begründung hat der III. Zivilsenat auf den
Schutzzweck des Rechtsberatungsgesetzes abgestellt. Art. 1 § 1 RBerG
diene dem Schutz der Rechtsuchenden vor unsachgemäßer Beratung
und Vertretung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirt-
schaftlichen Folgen. Dieser sei nur dann zu erreichen, wenn auch die
Vollmacht, die die Vertretung ermögliche, für unwirksam erachtet werde.
Der erkennende Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Mai 2002
(XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274) zum Ausdruck gebracht, daß er
mit Rücksicht auf die Zweckrichtung des Rechtsberatungsgesetzes der
vom III. Zivilsenat vertretenen Auffassung zuneigt und schließt sich die-
ser nunmehr an (ebenso BGH, Urteil vom 16. Dezember 2002 - II ZR
109/01, WM 2003, 247, 249, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
Zwar erfolgt die Vollmachtserteilung durch einseitige Willenserklä-
rung des Vertretenen (siehe z.B. Soergel/Leptien, BGB 13. Aufl. § 167
Rdn. 4; MünchKomm/Schramm, BGB 4. Aufl. § 167 Rdn. 4; differenzie-
rend Müller-Freienfels, Die Vertretung beim Rechtsgeschäft S. 243 ff.).
Dies schließt es aber nicht aus, die Wirksamkeit der Vollmacht nach dem
Schutzzweck des Art. 1 § 1 RBerG zu beurteilen. Die gegenteilige An-
sicht berücksichtigt nicht hinreichend, daß die Bevollmächtigung in Fäl-
len der vorliegenden Art fester Bestandteil der von dem Rechtsbesorger
einseitig vorgegebenen Vertragsbedingungen ist und darüber hinaus re-
gelmäßig nicht frei widerrufen werden kann. Es wäre daher verfehlt, un-
ter diesen besonderen Umständen den Unterschied zwischen "einseiti-
gen" und "mehrseitigen" Rechtsgeschäften und nicht den Schutzzweck
des Art. 1 § 1 RBerG in den Vordergrund zu stellen.
c) Die unwirksame Vollmacht ist gegenüber der Klägerin gleich-
wohl als gültig zu behandeln. Zu ihren Gunsten greift nämlich die an die
Vorlage der Vollmachtsurkunde anknüpfende Rechtsscheinhaftung aus
macht dem Vertragspartner bei Vertragsschluß im Original bzw. bei nota-
rieller Beurkundung in Ausfertigung vorgelegt wird (BGHZ 102, 60, 63;
Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230,
2232 und vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274).
aa) Das war hier nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstan-
denden Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall. Danach hat die
Klägerin bei Abschluß der Darlehensverträge eine Legitimationsprüfung
anhand der ihr vorgelegten notariellen Urkunde vom 20. Dezember 1990
vorgenommen. Dies ergebe sich - wie das Berufungsgericht ausführt -
aus dem handschriftlichen Vermerk, der in dem für die "Legitimation"
vorgesehenen Feld auf den Vertragsexemplaren der Klägerin eingefügt
ist. Die gegen diese tatrichterliche Feststellung erhobenen Verfahrensrü-
gen der Revision hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend er-
achtet (§ 564 Satz 1 ZPO).
bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision auch auf das den Be-
klagten zwischenzeitlich bekanntgewordene Postausgangsbuch des be-
urkundenden Notars sowie auf dessen schriftliche Stellungnahme vom
13. März 2003. Nach Auffassung der Revision soll sich hieraus ergeben,
daß der Klägerin bei Unterzeichnung der Darlehensverträge die notari-
elle Vollmacht vom 20. Dezember 1990 nicht vorgelegen haben könne.
Wie auch die Revision nicht verkennt, handelt es sich insoweit um neuen
Vortrag, der im Rahmen des Revisionsverfahrens grundsätzlich nicht
mehr zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Entgegen der Auffassung der Revision besteht auch kein Restituti-
onsgrund, der eine ausnahmsweise Zulassung des neuen Vorbringens
rechtfertigen könnte. Der von der Revision geltend gemachte Restituti-
onsgrund des § 580 Nr. 7 b ZPO rechtfertigt eine Berücksichtigung neuer
Tatsachen im Revisionsverfahren nur ausnahmsweise, wenn höhere Be-
lange der Allgemeinheit und der ihr dienenden Rechtspflege dies fordern.
Das trifft etwa zu, wenn das Urteil des Revisionsgerichts ohne Berück-
sichtigung der neuen Tatsachen zur Folge haben würde, daß in dem an-
hängigen Verfahren noch weitere unrichtige Urteile ergehen, die nur
durch die Restitutionsklage beseitigt werden können (BGHZ 5, 240,
248 f.). Wird der Rechtsstreit hingegen - wie hier - durch das Urteil des
Revisionsgerichts insgesamt beendet, können neue Tatsachen und Be-
weismittel, die einen Restitutionsgrund nach § 580 Nr. 7 b ZPO darstel-
len, grundsätzlich nicht entgegen § 559 ZPO berücksichtigt werden
(BGH, Beschluß vom 13. Januar 2000 - IX ZB 3/99, NJW 2000, 1871
(LS) = BGHR ZPO § 561 Abs. 1 Satz 1 Tatsachen, neue 3).
Abgesehen davon hat die Revision einen Restitutionsgrund im
Sinne des § 580 Nr. 7 b ZPO auch nicht schlüssig dargetan. Der vorge-
legte Auszug aus dem Postausgangsbuch des beurkundenden Notars ist
nicht geeignet, eine für die Beklagten günstigere Entscheidung herbei-
zuführen, da er keinen Eintrag zu dem die Vollmacht enthaltenden nota-
riellen Treuhandauftrag (UR.Nr. ...) enthält. Die im Verhandlungstermin
überreichte schriftliche Erklärung des beurkundenden Notars stellt be-
reits keine Urkunde im Sinne des § 580 Nr. 7 b ZPO dar. Zudem belegt
sie nicht, daß den Beteiligten keine Ausfertigung der notariellen Urkunde
ausgehändigt wurde. Nur hierauf käme es an, da das Original der notari-
ellen Urkunde stets beim Notar verbleiben muß.
2. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht auch zu dem Ergebnis
gelangt, daß die Beklagten ihre zum Abschluß des Treuhandauftrages
und der Darlehensverträge führenden Willenserklärungen nicht wirksam
gemäß § 1 Abs. 1 HWiG a.F. widerrufen haben.
a) Einen wirksamen Widerruf der Treuhandvertrags- und/oder der
Vollmachtserklärung der Beklagten vom 20. Dezember 1990 hat das Be-
rufungsgericht mit der Begründung verneint, es fehle angesichts des
zeitlichen Abstands von rund 3 1/2 Monaten zwischen den Besuchen des
Vermittlers in der Privatwohnung der Beklagten im August 1990 und der
Abgabe des notariellen Treuhandauftrags nebst Vollmacht vom
20. Dezember 1990 sowie angesichts einer zwischenzeitlichen Objektbe-
sichtigung durch die Beklagten an einer Ursächlichkeit der ursprüngli-
chen Haustürsituation für den Abschluß des Treuhandhandvertrages
nebst Vollmacht.
Diese Ausführungen sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhand-
lung gemäß § 1 Abs. 1 HWiG a.F. und der Vertragserklärung wird vom
Gesetz zwar nicht gefordert. Bei zunehmendem zeitlichen Abstand wird
aber die Indizwirkung für die Kausalität entfallen (BGHZ 131, 385, 392
m.w.Nachw.). Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem größeren
zeitlichen Abstand zwischen der mündlichen Verhandlung und dem Ver-
tragsschluß durch einen Verstoß gegen § 1 HWiG a.F. in einer Lage be-
findet, in der er in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigt ist, den
ihm später angebotenen Vertrag zu schließen oder davon Abstand zu
nehmen (BGHZ 123, 380, 393 m.w.Nachw.), ist eine Frage der Würdi-
gung des Einzelfalles (Senatsurteil vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/01,
WM 2003, 483, 484) und vom Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht
zu beanstandender Weise verneint worden. Der Einwand der Revision,
nicht alle Besuche des Vermittlers hätten im August 1990 stattgefunden,
greift nicht. Nach dem unstreitigen Teil des Tatbestandes des Beru-
von auszugehen, daß alle Hausbesuche im August 1990 erfolgt sind.
b) Auch ein Widerruf der auf Abschluß der Darlehensverträge ge-
richteten Erklärungen, die die Treuhänderin als Vertreterin der Beklagten
abgegeben hat, scheidet aus. Wie auch die Revision nicht verkennt,
kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 144,
223, 226 ff. und Senatsurteil vom 2. Mai 2000 - XI ZR 108/99, WM 2000,
1247, 1248 f.) im Falle des Vertragsschlusses durch einen Stellvertreter
darauf an, ob der Vertreter zum Abschluß des Darlehensvertrages in ei-
ner Haustürsituation bestimmt worden ist, wofür auch die Revision keine
Anhaltspunkte aufzuzeigen vermag. Zu einer Abkehr von diesen Ent-
scheidungen, die der ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung
und Literatur entsprechen, sieht der Senat keine Veranlassung.
3. Rechtsfehlerfrei sind auch die Ausführungen, mit denen das Be-
rufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die
Klägerin wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten verneint
hat.
a) Eine kreditgebende Bank ist nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger-
und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-
schäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf
regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder selbst über die
notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls
der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können
sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen
des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zu-
sammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des
Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu
den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen
Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen
begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung
sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwer-
wiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf spe-
zielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor
dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil
vom 18. April 1988 - II ZR 251/87, WM 1988, 895, 898; Senatsurteile
vom 3. Dezember 1991
- XI ZR 300/90, WM 1992, 133, vom
17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91, WM 1992, 216, 217, vom 31. März
1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902, vom 18. April 2000 - XI ZR
193/99, WM 2000, 1245, 1246 und vom 12. November 2002 - XI ZR
25/00, ZIP 2003, 160, 161).
b) Das Berufungsgericht hat zu Recht keine Umstände festgestellt,
die ausnahmsweise die Annahme einer Verletzung vorvertraglicher Auf-
klärungspflichten rechtfertigen würden. Auch die Revision zeigt solche
Umstände nicht auf.
aa) Ihr Einwand, das Berufungsgericht hätte angesichts eines um
81,39% überteuerten Kaufpreises eine Aufklärungspflicht der Klägerin
wegen eines - für sie erkennbaren - konkreten Wissensvorsprungs beja-
hen müssen, greift nicht. Wie auch die Revision nicht verkennt, begrün-
det ein Wissensvorsprung der Bank darüber, daß der vom Erwerber zu
zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des
zu erwerbenden Objekts steht, nach ständiger Rechtsprechung des Bun-
desgerichtshofs grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (vgl. BGH, Urteile
vom 15. Oktober 1987 - III ZR 235/86, WM 1987, 1426, 1428, vom
21. Januar 1988 - III ZR 179/86, WM 1988, 561, 563, vom 11. Februar
1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679 und Senatsurteile vom 18. April
2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1246 sowie vom 12. November
2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Denn es gehört zu den eigenen
Aufgaben des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die An-
gemessenheit des Kaufpreises zu prüfen.
Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des
Kaufpreises kommt danach nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die
Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer
sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen
muß (Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245,
1247 m.w.Nachw. und vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003,
61, 62). Das ist hier aber nicht der Fall. Nicht jedes, auch nicht jedes
auffällige Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt zur
Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes kann von einem besonders groben Mißverhält-
nis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sitten-
widrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert
der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung
(BGHZ 146, 298, 302 ff. m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 12. November
2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Ein solches Mißverhältnis bestand
hier aber - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - schon
nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten nicht. Der Hinweis der Re-
vision auf das Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom
18. Januar 1980
(V ZR 34/78, WM 1980, 597 f.) geht
fehl. Der
V. Zivilsenat hat darin ein Mißverhältnis von 77,77% allein nicht ausrei-
chen lassen, sondern die Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertra-
ges nur unter Berücksichtigung weiterer belastender Umstände für mög-
lich gehalten.
bb) Die Klägerin war auch nicht wegen eines schwerwiegenden
Interessenkonflikts aufklärungspflichtig. Ein solcher ist nicht schon allein
deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin
des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist (BGH, Urteil vom
21. Januar 1988 - III ZR 179/86, WM 1988, 561, 562; OLG Stuttgart
WM 2000, 292, 295; OLG Frankfurt a.M. WM 2000, 2135, 2137; OLG
Köln WM 2000, 2139, 2142). Ein schwerwiegender Interessenkonflikt
kann vielmehr nur vorliegen, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" be-
sondere Umstände hinzutreten. Solche Umstände hat das Berufungsge-
richt nicht festgestellt. Auch die Revision zeigt sie nicht auf.
Ihr Hinweis, die Klägerin habe der Verkäuferin einen angeblich un-
gesicherten Kredit in Höhe von 900.000 DM gewährt, um dieser die
Rückführung eines Teils der Darlehen zu ermöglichen, die die Klägerin
der insolventen Vorgängerin der Verkäuferin, der K., gewährt habe, ge-
nügt hierfür nicht. Das Berufungsgericht hat schon nicht für bewiesen
erachtet, daß aus den Geschäften der Verkäuferin ausgefallene Forde-
rungen der Klägerin gegen die K. gedeckt werden sollten. Es hat ferner
unter Hinweis auf die - von der Klägerin erfolgreich in Anspruch genom-
mene - Bürgschaft des Architekten T. festgestellt, daß der der Verkäufe-
rin gewährte Kredit ausreichend besichert war und bei dieser entgegen
der Annahme der Revision auch kein erhöhtes Insolvenzrisiko bestand.
Durchgreifende Verfahrensrügen gegen diese revisionsrechtlich nicht zu
beanstandenden tatrichterlichen Feststellungen hat die Revision nicht
erhoben. Zu dem angeblich konkreten Insolvenzrisiko, das bei der Ver-
käuferin im Hinblick auf den Kredit in Höhe von 900.000 DM entstanden
sein soll, fehlt im übrigen auch ausreichender Vortrag der Beklagten.
Dieser hätte eine Darlegung der Gesamtsituation der Verkäuferin im
Herbst des Jahres 1990 unter Berücksichtigung aller Aktiva und Passiva
der GmbH vorausgesetzt (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2002
- XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160, 161).
cc) Entgegen der Auffassung der Revision kommt auch eine Auf-
klärungspflicht der Klägerin wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle
nicht in Betracht. Eine solche Aufklärungspflicht setzt voraus, daß die
Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem
Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Ge-
schäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des
Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen
auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand ge-
schaffen hat (Senatsurteile vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992,
901, 905 und vom 12. November 2002 - XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160,
161). Diese Voraussetzungen sind hier schon deshalb nicht erfüllt, weil
es an Anhaltspunkten dafür fehlt, daß ein über die Kreditgeberrolle hin-
ausgehendes Engagement der Klägerin auch nach außen in Erscheinung
getreten ist.
4. Die Klägerin muß sich - wie das Berufungsgericht zutreffend
ausgeführt hat - auch nicht ein Fehlverhalten der Vermittler B. und To.
durch unrichtige Erklärungen über den Wert und die Rentabilität der Ei-
gentumswohnung gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der im Rahmen von Bau-
herren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler als
Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschal-
teten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbah-
nung des Kreditvertrages betrifft (zuletzt Senatsurteile vom 27. Juni 2000
- XI ZR 174/99, WM 2000, 1685, 1686 m.w.Nachw. und vom
12. November 2002 - XI ZR 47/01, WM 2002, 2501, zum Abdruck in
BGHZ vorgesehen). Erklärungen des Vermittlers zu Wert und Rentabilität
des Objekts betreffen entgegen der Auffassung der Revision nicht das
Kreditgeschäft, sondern das zu finanzierende Geschäft und liegen damit
außerhalb des Pflichtenkreises der Bank. An dieser Rechtsprechung, die
dem Umstand Rechnung trägt, daß Darlehensverträge und Immobilien-
kaufverträge grundsätzlich keine verbundenen Geschäfte sind (Senats-
urteil vom 9. April 2002
- XI ZR 91/99, WM 2002, 1181, 1186
m.w.Nachw., zum Abdruck in BGHZ vorgesehen) und das Kreditverwen-
dungsrisiko allein vom Darlehensnehmer zu tragen ist, ist festzuhalten.
III.
Die Revision der Beklagten war daher zurückzuweisen.
Nobbe Müller Joeres
Wassermann Mayen