BGH Urteil vom 03.06.2008 – XI ZR 131/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XI ZR 131/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja _____________________

Verkündet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb)

a) Bei Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung ge- macht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Auf- klärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be- günstigten besonderen Gefährdungstatbestands (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 ff.).

b) Rechtsfolge einer etwaigen Verletzung einer Aufklärungspflicht über die allgemeinen Folgen eines Mietpoolbeitritts kann lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen sein, die sich durch die Mietpoolbeteiligung ergeben, nicht hingegen ein Anspruch auf Rück- abwicklung sämtlicher Verträge (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 21).

c) Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätz- lich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Ban- kensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungs- wertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41).

BGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07 - OLG Celle LG Hannover

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche

Verhandlung vom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter

Dr. h.c. Nobbe, die Richter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Rich-

terin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten zu 2) wird das Urteil

des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom

13. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufge-

hoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 2) entschie-

den worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen

Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten

des Revisionsverfahrens, an den 3. Zivilsenat des Be-

rufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der beklagten Bausparkasse Schadens-

ersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-

sammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-

wohnung. Ihre Klage hat sie zusätzlich gegen die Verkäuferin der Woh-

nung gerichtet.

Die Klägerin, eine damals 41 Jahre alte Physiotherapeutin, wurde

1994 von einem Vermittler geworben, mit nur geringem Eigenkapital eine

Eigentumswohnung in E. zu erwerben. Der

Vermittler war für die H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH)

tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die

Beklagte zu 2) finanzierte.

Im Rahmen der Gespräche unterschrieb die Klägerin am 22. Juni

1994 einen Besuchsbericht, in welchem - ebenso wie in einer von dem

Vermittler erstellten „Beispielrechnung“ - eine monatliche „Mieteinnahme“

von 497 DM ausgewiesen war. Außerdem unterzeichnete sie an diesem

Tag unter anderem eine Vereinbarung über Mietenverwaltung. Darin trat

sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemein-

schaft bei, die von der zur H. Gruppe (im Folgenden:

H. Gruppe) gehörenden M.

GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde. Durch notarielle Erklärung

vom 7. Juli 1994 nahm die Klägerin das notarielle Verkaufsangebot der

Verkäuferin an und unterschrieb zur Finanzierung des Kaufpreises von

154.560 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach

wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der

B.Bank in Höhe von 173.000 DM sowie zweier Bausparverträge bei

der Beklagten zu 2) über 87.000 DM und 86.000 DM finanziert. Bedin-

gung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspardarle-

hen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu einer Mieteinnahme-

gemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten Vorausdarlehens

und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden

Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 2) eine Grundschuld

in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Nach Ablauf

der Zinsbindung schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 2) am

9. Dezember 1999 einen Anschlussdarlehensvertrag.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten zu 1) als der

Verkäuferin der Wohnung und von der Beklagten zu 2) als der Darle-

hensgeberin als Gesamtschuldnerinnen Ersatz des Schadens von

156.798,52 € nebst Zinsen begehrt, der ihr im Zusammenhang mit dem

finanzierten Geschäft entstanden sei, sowie Freistellung von den weite-

ren Verbindlichkeiten aus den Vorausdarlehensverträgen, jeweils Zug um

Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Ferner hat sie von bei-

den Beklagten als Gesamtschuldnerinnen Zahlung weiterer 13.818 €

nebst Zinsen als Ersatz gezahlter Ansparraten sowie Freistellung von

ihren weitergehenden Verpflichtungen aus den beiden mit der Beklagten

zu 2) abgeschlossenen Bausparverträgen Zug um Zug gegen Übertra-

gung der Rechte aus diesen Verträgen verlangt und Feststellung, dass

die Beklagten sich mit der Annahme der Rückübertragung der Wohnung

und der Rechte aus den Bausparverträgen in Annahmeverzug befinden.

Schließlich begehrt sie Feststellung, dass ihr beide Beklagte als Ge-

samtschuldnerinnen zum Ausgleich des Weiteren im Zusammenhang mit

dem Wohnungserwerb erwachsenden Vermögensschadens verpflichtet

sind.

Ihre Ansprüche stützt sie in erster Linie darauf, dass die Beklagte

zu 1) Beratungspflichten und dass die Beklagte zu 2) vorvertragliche Auf-

klärungspflichten verletzt habe. Die von der Beklagten zu 2) verlangte

Beteiligung an dem Mietpool habe zur Aufklärung verpflichtende, unkal-

kulierbare Nachteile und Risiken mit sich gebracht, da den Erwerbern

durch die Ausgestaltung des Mietpools die wirtschaftliche Verwertung

des Objekts faktisch entzogen worden sei. Das Mietpoolkonzept, das von

der H. Gruppe gemeinsam mit der Beklagten zu 2) erarbeitet worden

sei, sei betrügerisch gewesen und habe von Anfang an überhöhte Aus-

schüttungen vorgesehen, so dass den Erwerbern ein in Wahrheit nicht

vorhandener und auch nicht erzielbarer Mietertrag vorgespiegelt worden

sei. Pflichtwidrig sei auch, dass sie nicht darüber aufgeklärt worden sei,

dass die Beklagte zu 1) der Beklagten zu 2) eine Zinssubvention gewährt

habe, die der Verbilligung der Vorausdarlehen gedient habe.

Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Betrag von

19.282,22 € stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die hiergegen ge-

richtete Berufung der beiden Beklagten zurückgewiesen. Das Urteil ist

hinsichtlich der Beklagten zu 1) rechtskräftig. Mit der vom Berufungsge-

richt für die Beklagte zu 2) zugelassenen Revision verfolgt diese ihren

Klageabweisungsantrag weiter. Während des Revisionsverfahrens hat

die Klägerin die Eigentumswohnung gegen Zahlung von 151.334,30 €

nebst Zinsen an die frühere Beklagte zu 1) zurückübertragen. Nach Voll-

ziehung des Vertrages hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsa-

che überwiegend für erledigt erklärt und verfolgt nur noch ihren Antrag

auf Feststellung weiter, dass die Beklagte zu 2) als Gesamtschuldnerin

mit der Beklagten zu 1) zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang

mit dem Wohnungserwerb entstandenen Vermögensschadens verpflich-

tet ist. Die Beklagte zu 2) hat der Erledigungserklärung widersprochen.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-

tenen Urteils, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 2) erkannt worden

ist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. So-

weit die Klägerin im Revisionsverfahren den Rechtsstreit teilweise in der

Hauptsache für erledigt erklärt hat, führt dies zu keinem anderen Ergeb-

nis. Diese Erklärung, mit der die Klägerin den Ausspruch begehrt, der

Rechtsstreit sei teilweise in der Hauptsache erledigt, ist zwar grundsätz-

lich auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen (BGHZ 106, 359, 368

m.w.Nachw.), der begehrte Ausspruch ist jedoch nicht möglich, weil noch

nicht abschließend beurteilt werden kann, ob die Klage bei Eintritt des

erledigenden Ereignisses begründet war.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZGS 2007, 152 ff. veröf-

fentlicht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - im

Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagte zu 2) (im Folgenden: Be-

klagte) ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertrags-

schluss zu. Dieser folge aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden,

da die Beklagte pflichtwidrig nicht auf die Gefahren des Mietpools hin-

gewiesen habe. Besondere Gefahren hätten sich aus der konkreten Aus-

gestaltung des Mietpools ergeben, die dem Erwerber die wirtschaftliche

Verwertung des Objekts faktisch entzogen habe. Mit dieser Konstruktion,

für die die Beklagte verantwortlich sei, habe sie ihre Rolle als Kreditge-

berin überschritten und einen besonderen Gefährdungstatbestand ge-

schaffen. Außerdem lägen insoweit auch die Voraussetzungen einer Inte-

ressenkollision vor. Zudem sei die Klägerin von dem Vermittler über die

erzielte Miete arglistig getäuscht worden. Die im Besuchsbericht und in

der Beispielrechnung genannte Miete von 497 DM pro Monat sei evident

unrichtig gewesen. Es sei insoweit eine Mieteinnahme suggeriert wor-

den, mit der in Wahrheit nicht ernsthaft zu rechnen gewesen sei. Ob und

welche Zahlungen der Mietpool tatsächlich erbracht habe, sei nicht ent-

scheidungserheblich. Der Beklagten sei der angesetzte Mietbetrag von

497 DM bekannt gewesen, woraus sich ein konkreter, zur Aufklärung ver-

pflichtender Wissensvorsprung ergebe. Einen zur Aufklärung verpflich-

tenden Gefährdungstatbestand habe die Beklagte auch dadurch geschaf-

fen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den sys-

tematisch überhöhten Mietausschüttungen ausgerichtet habe. Hierdurch

seien zugleich die Voraussetzungen einer vorsätzlichen sittenwidrigen

Schädigung im Sinne von § 826 BGB erfüllt. Schließlich sei die Beklagte

verpflichtet gewesen, auf die im Kaufpreis enthaltenen Zinssubventionen

hinzuweisen, um den Erwerbern deutlich zu machen, dass nach Ablauf

der subventionierten Zinsbindungsfrist mit deutlich höheren Belastungen

zu rechnen sei.

II.

Diesen Ausführungen kann in allen wesentlichen Punkten nicht

gefolgt werden.

1. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung

nicht annehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darle-

hensvertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der

Darlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-

pool abhängig war, eine Aufklärungspflicht traf.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ei-

ne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und

Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft

nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-

gelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwen-

digen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hil-

fe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten be-

züglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-

sonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der

Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-

führung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken

hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand

für den Kunden

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-

menhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an

einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder

wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten

Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-

nen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-

le BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03,

WM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828,

830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877,

Tz. 15). Davon ist zwar auch das Berufungsgericht ausgegangen.

b) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-

nommen hat, ist aber rechtlich nicht haltbar.

aa) Rechtsfehlerhaft ist bereits die Ansicht des Berufungsgerichts,

aus der Verpflichtung der Klägerin, dem für ihr Objekt bestehenden Miet-

pool beizutreten, folge mit Rücksicht auf die konkrete Ausgestaltung des

Mietpools, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts

faktisch entzogen habe, eine umfassende Haftung der Beklagten wegen

Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands.

Dieser Auffassung hat der erkennende Senat - unter ausdrückli-

chem Hinweis auf das vorliegende Urteil des Berufungsgerichts - bereits

mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878,

Tz. 20), dem eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, eine

Absage erteilt. Wie der Senat dort ausgeführt hat, musste die Beklagte

die Erwerber über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einer Miet-

poolbeteiligung schon deshalb nicht aufklären, weil sie bereits der Bei-

trittsvereinbarung deutlich zu entnehmen waren. Anders als das Beru-

fungsgericht meint, ergeben sich aus ihr die weitgehenden Befugnisse der

Verwalterin und die Dauer der Vertragsbindung. Eine weitergehende Auf-

klärung über die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Konsequenzen

schuldete die Beklagte hierzu nicht (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO

m.w.Nachw.). Die entgegenstehende Auffassung des Berufungsgerichts

berücksichtigt zudem nicht, dass die Konstruktion der Mietpools dem Um-

stand Rechnung trägt, dass Anleger, die wie die Klägerin eine Eigen-

tumswohnung an einem weit entfernten Ort erwerben, in aller Regel weder

den Willen noch die Möglichkeit haben, sich selbst um die Verwaltung der

Wohnung zu kümmern (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO).

Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, die

- zu Unrecht angenommene - Verletzung der Aufklärungspflicht über die

allgemeinen Folgen des Mietpoolbeitritts rechtfertige einen Anspruch auf

Rückabwicklung sämtlicher Verträge. Aus einer solchen Aufklärungs-

pflichtverletzung würde, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom

20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 20 f.) im Einzel-

nen dargelegt hat, lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder

Mindereinnahmen folgen, die sich durch die Mietpoolbeteiligung gegen-

über einer eigenständigen Verwaltung ergeben. Die Ansicht des Beru-

fungsgerichts, durch die Begrenzung auf diesen Differenzschaden würde

„eines der Grundprinzipien des Schadensersatzrechts für eine gesell-

schaftliche Gruppe (die Banken) außer Kraft“ gesetzt, nämlich die Kau-

salitätsprüfung, übersieht völlig, dass ein Schadensersatzanspruch au-

ßer Kausalität einen Zurechnungszusammenhang zwischen Pflichtverlet-

zung und Schaden erfordert.

bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Be-

klagte im Zusammenhang mit ihrer Forderung, die Erwerber müssten

dem für das zu finanzierende Objekt bestehenden Mietpool beitreten,

auch nicht etwa ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten. Wie der Senat

bereits mehrfach bei vergleichbaren Mietpools entschieden hat, geht die

finanzierende Bank, die die Auszahlung der Valuta von dem Beitritt ihres

Kunden zu einem Mietpool abhängig macht, ersichtlich nicht über ihre

Rolle als Finanzierungsbank hinaus. Vielmehr trägt die Forderung nach

Beitritt der Kunden zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben des

finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des

Kreditengagements Rechnung (Senatsurteile BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43

und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 19).

cc) Soweit das Berufungsgericht im Zusammenhang mit dem von

der Beklagten geforderten Mietpoolbeitritt eine zur Aufklärung verpflich-

tende Interessenkollision sieht, genügen die hierzu getroffenen Feststel-

lungen nicht. Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender

Interessenkonflikt käme nur in Betracht, wenn die Beklagte bei Ab-

schluss des Darlehensvertrages im Juli 1994 ein bereits bestehendes

wirtschaftliches Risiko auf die Erwerber abgewälzt hätte. Dazu hat das

Berufungsgericht indes keinerlei Feststellungen getroffen. Insbesondere

hat es nicht festgestellt, dass die Beklagte bereits im Sommer 1994 etwa

das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der

H. Gruppe auf die Erwerber abgewälzt hat (vgl. Senatsurteil vom

20. März 2007 aaO). Die Annahme, die H. Gruppe sei „spätestens seit

1995“ von der Beklagten finanziell abhängig gewesen, genügt insoweit

ebenso wenig wie die Annahme, die drohende

Insolvenz der

H. Gruppe sei spätestens seit 1998 absehbar gewesen.

dd) Als mit der gegebenen Begründung rechtlich nicht haltbar er-

weist sich das Berufungsurteil auch, soweit dort im Anschluss an das

Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.) im

Zusammenhang mit dem Mietpoolbeitritt eine Aufklärungspflicht der Be-

klagten wegen eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung

der Klägerin durch evident falsche Angaben zur Miethöhe bejaht wird.

Mit der im Besuchsbericht und im Berechnungsbeispiel genannten Miet-

einnahme von 497 DM monatlich sei nach den Ausführungen des Beru-

fungsgerichts nicht sicher zu rechnen gewesen. Bereits für 1995 habe

die Mietpoolabrechnung eine Unterdeckung ausgewiesen. Es komme da-

her nicht darauf an, ob und in welcher Höhe der Mietpool tatsächliche

Ausschüttungen in der versprochenen Höhe erbracht habe. Da der Be-

klagten, die mit dem Verkäufer und Vermittler in institutioneller Weise

zusammengewirkt habe, der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt

gewesen sei, habe bei ihr ein zur Aufklärung verpflichtender konkreter

Wissensvorsprung bestanden.

(1) Richtig an diesen Ausführungen ist, dass im Anschluss an die

Urteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff.,

Tz. 50 ff.) und vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f.,

Tz. 52 ff.) eine erleichterte Haftung der Beklagten für eigenes Aufklä-

rungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen

Wissensvorsprungs in Betracht kommt, sofern die Klägerin von dem

Vermittler mit evident falschen Angaben durch arglistige Täuschung

zum Vertragsabschluss veranlasst worden ist. In Fällen institutionalisier-

ten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder

Vertreiber des finanzierten Objekts wird nach dieser Rechtsprechung

(BGHZ 168 aaO; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober

2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember

2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007

- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) vermutet, dass die finanzie-

rende Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch evident

unrichtige Angaben des Verkäufers oder Vertreibers Kenntnis hatte.

Dass die Beklagte mit der H. GmbH in institutionalisierter Weise

zusammengearbeitet hat, hat der Senat bereits mehrfach entschieden

(vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007,

876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck

S. 15 f., Tz. 27). Die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsge-

richts werden von der Revision auch nicht angegriffen.

(2) Rechtlich nicht haltbar ist aber, dass das Berufungsgericht

auch die weiteren Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten aus

Aufklärungsverschulden wegen eines Wissensvorsprungs über angeblich

falsche Angaben zur Miete bejaht hat. Dabei mag angesichts der Ausfüh-

rungen der Revision dahinstehen, ob die Feststellungen des Berufungs-

gerichts zur arglistigen Täuschung der Klägerin und insbesondere zur

Evidenz der Unrichtigkeit der Angaben zur Miete tragfähig sind, obwohl

die Klägerin die Mietausschüttung in der versprochenen Höhe von

497 DM in den Jahren 1994 bis Ende 1998 unstreitig erhalten hat, die

Nettomiete nach Angaben der Beklagten zu 1) 1994 sogar 551,51 DM

monatlich betragen haben soll und Vorbringen der insoweit beweisbelas-

teten Klägerin dazu fehlt.

Das Berufungsurteil kann nämlich jedenfalls schon deshalb keinen

Bestand haben, weil die Feststellung, die Beklagte habe Kenntnis von

fehlerhaften Angaben des Vermittlers zur Miethöhe gehabt, auf einem

Verstoß des Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO

folgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu

setzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Be-

weise möglichst vollständig aufzuklären (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar

1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom

29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003

- XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR

460/02, WM 2004, 521, 524), beruht. Dass der Beklagten der angesetzte

Mietbetrag von 497 DM bekannt war, besagt nichts darüber, dass sie von

der angeblichen evidenten Unrichtigkeit dieser Angabe wusste, zumal

diese Miete unstreitig bis Ende 1998 gezahlt worden ist. Vor allem aber

hätte das Berufungsgericht eine Kenntnis der Beklagten davon nicht oh-

ne Beweisaufnahme annehmen dürfen. Die im Falle einer evidenten arg-

listigen Täuschung beweisbelastete Beklagte hat nämlich unter Benen-

nung des Zeugen A. behauptet, dass ihr selbst bzw. ihrem damali-

gen Vorstandsmitglied A. die Praxis überhöhter Mietpoolausschüt-

tungen nicht bekannt gewesen sei. Dies ist - anders als die Revisionser-

widerung geltend macht - nicht erst in dem von der Revision in Bezug

genommenen Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung, sondern

bereits mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2006 (S. 9 GA V 850) gesche-

hen. Ohne den Zeugen A. zu vernehmen, hätte das Berufungsge-

richt daher nicht von einer positiven Kenntnis der Beklagten ausgehen

dürfen.

2. a) Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts,

die Beklagte hafte aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil sie in ihren

den Käufern nicht bekannten internen Beschlussbögen überhöhte Belei-

hungswerte festgesetzt habe. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März

2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt

und noch einmal im Einzelnen - unter ausdrücklichem Hinweis gerade

auch auf die entgegenstehenden Ausführungen des Berufungsurteils -

dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Recht-

sprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Si-

cherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der

Sicherheit des Bankensystems, nicht aber

im Kundeninteresse

(BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom

7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997

- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003

- XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-

sätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-

hungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditneh-

mer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben

(Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45, vom 20. März 2007 - XI ZR

414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 6. November 2007 - XI ZR

322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43). Der Senat hat auch bereits darauf

hingewiesen, dass es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten Verkehrswertfestsetzung

eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, ebenso wenig ankommt wie auf

die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch

die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu

einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern (Senatsurteile vom 20. März

2007 und vom 6. November 2007, jeweils aaO). Letzteres gilt schon des-

halb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis

nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den

Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Um-

stand darstellt (BGH, Urteile vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03,

WM 2005, 69, 71 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008,

89, 91, Tz. 21; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02,

WM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004,

521, 524). Dies gilt erst recht für die finanzierende Bank. Sie ist nur dann

ausnahmsweise zur Aufklärung über die Unangemessenheit eines Kauf-

preises verpflichtet, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der

Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von

einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer aus-

gehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteil vom 23. März 2004

- XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert

der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung

(vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004,

521, 524 und vom 23. März 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). Das ist hier

nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Fall.

b) Danach bleibt auch für die vom Berufungsgericht in diesem Zu-

sammenhang bejahte Haftung der Beklagten wegen vorsätzlicher sitten-

widriger Schädigung im Sinne von § 826 BGB schon im Ansatz kein

Raum. Auch ihr steht entgegen, dass bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit

nicht einmal der Verkäufer verpflichtet ist, den Wert der Immobilie offen

zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die

Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren. Umso weniger kommt

eine Haftung der finanzierenden Bank in Betracht, solange - wie hier -

keine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer vor-

liegt (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 und vom 6. November 2007,

jeweils aaO).

3. Unrichtig ist schließlich auch noch die Ansicht des Berufungsge-

richts, ein Rückabwicklungsanspruch der Klägerin ergebe sich daraus,

dass die Verkäuferin der Beklagten Zinssubventionen gewährt habe,

über die hätte aufgeklärt werden müssen. Nach der Rechtsprechung des

Senats muss die finanzierende Bank über im Kaufpreis enthaltene Zins-

subventionen, die entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung mit ei-

nem Disagio nicht vergleichbar sind, nicht aufklären, wenn diese - wie im

Streitfall - nicht zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises

führen (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008,

154, 157, Tz. 17). Die Kalkulation des Zinssatzes für ein Darlehen ist im

Übrigen Geschäftsgeheimnis der kreditgebenden Bank und nicht offen zu

legen.

Soweit der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit Urteil vom

9. November 2007 (V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 22 f.) den Verkäu-

fer für verpflichtet gehalten hat, die Subventionierung der Zinsen in Fäl-

len, in denen sich die Subventionierung nicht auf die gesamte Vertrags-

laufzeit erstreckt, zu offenbaren, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis.

Wie in dem Urteil näher ausgeführt, beruht diese Hinweispflicht aus-

schließlich auf den Besonderheiten eines Beratungsvertrags, dessen

Kernstück gerade die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des

Käufers ist (BGH aaO Tz. 21). Um eine Beratungspflichtverletzung durch

die Beklagte geht es jedoch im Streitfall nicht. Eine solche hätte den Ab-

schluss eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt

(vgl. Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004,

172, 173, vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und

vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44). Daran

fehlt es. Zur Beklagten hatte die Klägerin keinen unmittelbaren persönli-

chen Kontakt. Der für die H. Gruppe tätige Vermittler war auch nicht

bevollmächtigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen.

III.

Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als

richtig dar (§ 561 ZPO). Zu weiteren möglichen Aufklärungspflichtverlet-

zungen der Beklagten fehlt es bislang an Feststellungen.

Wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit

Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 f.,

Tz. 27 ff.) entschieden hat, können die finanzierende Bank, die - wie die

Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darle-

hensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des

konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst

geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands

treffen, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch

der Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Dies kann etwa der Fall

sein, wenn die Bank den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden

Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands

verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die

der Anleger als Poolmitglied mithaften muss. Gleiches gilt, wenn die fi-

nanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Aus-

schüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig

erzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen fal-

schen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens

erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft,

wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil

vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 aaO S. 879, Tz. 27).

Insoweit fehlt es jedoch an ausreichenden Feststellungen im Beru-

fungsurteil, das lediglich Ausführungen zur finanziellen Situation des

Mietpools für das Jahr 1995 enthält. Das Berufungsgericht hat weder

festgestellt, dass der Mietpool bereits bei Beitritt der Klägerin im Sommer

1994 überschuldet war, noch dass die Beklagte ihm ein Darlehen ge-

währt hatte. Soweit das Berufungsgericht davon ausgeht, die Mietpool-

ausschüttungen seien von Beginn an überhöht gewesen, fehlen rechts-

fehlerfreie Feststellungen zur tatsächlich erzielten Miete und zur Kennt-

nis der Beklagten von überhöhten Mietpoolausschüttungen.

IV.

Das angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben

(§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war

sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von der Möglich-

keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungsge-

richt wird die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Vorausset-

zungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus

Aufklärungsverschulden zu treffen haben. Dabei wird es ggf. auch der

Frage nachzugehen haben, ob die Angabe des Vermittlers zur Miethöhe

von monatlich 497 DM evident unrichtig war, obwohl die in dem Be-

suchsbericht und der Beispielrechnung ausgewiesene Miete nach dem

eigenen Vortrag der Klägerin von September 1994 bis Dezember 1998,

also über vier Jahre, ausgezahlt worden ist und obwohl die Wohnung

ausweislich der von der Beklagten zu 1) zur Akte gereichten Objektliste

im Erwerbszeitpunkt zu einem Mietpreis von 601,44 DM monatlich ver-

mietet war, was einem Nettomietpreis von 551,51 DM entspricht.

Nobbe Müller Joeres

Mayen Ellenberger

Vorinstanzen:

LG Hannover, Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 2/05 -

OLG Celle, Entscheidung vom 13.02.2007 - 16 U 5/06 -